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授课老师
正保开放课堂特邀实战讲师，正保会计网校《建筑施工企业全盘财税核算和纳税筹划》&《房地产企业三大税种及合同控税》主讲老师。高级会计师、高级税务顾问，是实战型的企业管理创新者。从业近30年，欧资企业背景，深谙建筑房地产企业的营改增政策，同时有数十场诉案经历和10多个项目的结算审计谈判经历及20多个项目土地增值税清算的经历，助你解决建筑房地产企业的痛点和难点，并授予您实操秘笈。曾先后就职于大型国有建筑房地产企业集团，以及较大规模的民营商业地产企业集团，一直在建筑房地产行业财税实战一线深耕细作，致力于该行业规范的财税核算，参与企业的合同审定，对经济合同涉税统筹和法务研究，从诸多诉案和税案当中汲取教训，避免税务雷区，也是能够把证据链思维方式嵌入到日常的财务管理当中，为可能发生的诉讼做好前瞻性准备。善于从细节入手把控涉税涉诉风险并大手笔地进行涉税筹划，先后为多家房地产企业提供管理和咨询服务，为相关顾问企业节税数千万元，是建筑、房地产企业的财税法务实战讲师，常年笔耕不辍，已先后在省市级期刊上发表论文30篇。
课程安排
| 直播课程表 | 直播课程安排 |
| 【免费】房企2024年度汇算清缴申报专题 | 2024-12-24 19:30:00.0 2024-12-24 19:30:00.0~2024-12-24 21:00:00.0 |
| 赠送资料：按时学习直播课可额外赠送课程电子版讲义，直播间立领50元代金券！ | |
| 录播课程表 | 视频开放时间说明 |
| 【试听】房地产企业财税核算基础（1） | 本课程不提供直播回放，不定期安排直播课，同学根据自己时间进行观看。 |
| 【试听】房地产企业财税核算基础（2） |
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教学大纲
【课程名称】房企2024年度汇算清缴申报专题
【上课时间】12月24日（周二 19:30～21:00）
【参与方式】免费报名
【课程形式】网络在线直播
【课程大纲】
A、销售收入的税务处理
（1）房地产开发企业的销售收入范围
（2）预售收入计税毛利额的计算及申报
（3）预计毛利额（利润）可扣除税金及附加
（4）开发产品完工年度结转此前已申报纳税的预计毛利额
（5）房地产开发企业特定业务纳税调整额的综合计算与申报
（6）开发产品完工后实际利润额的确认及申报
（7）视同销售收入（或利润）的确认及申报
B、成本费用的税务处理
（1）可以税前扣除的成本费用
（2）借款费用应区分收益性支出和资本性支出进行税务处理
（3）预售收入可作为计算业务招待费、广告费和宣传费的基数
（4）未清算项目自行预提的土地增值税不得税前扣除
C、开发产品已完工的界定及税务处理
（1）开发产品已完工的界定条件
（2）开发产品完工年度必要的税务处理
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【听课须知】
1、听课名额有限，报课后请按时登入教室听课；
2、听课时，请认真听讲，遵守课堂纪律；
3、请文明听课，对老师或其他同学不礼貌的学员将被请出直播教室；
4、请勿发布课程无关信息，违反此规定的学员将被请出教室，严重者将被限制访问正保开放课堂。
【课程大纲】
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模块
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课程
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主要内容
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备注
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【模块1-1】
必备专业知识
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房地产开发企业专业词汇及业务介绍 |
1.专业词汇
招标、投标、总包、分包、甲方、乙方、甲供材、容积率、普通标准住宅等等。
2.房地产项目运作流程
3.财务核算特点、科目设置、如何建账
4.房地产企业涉及的税费
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本次课程着眼于“营改增”后房地产企业的会计核算为主线，实务模拟一家房地产开发企业“壹加壹置业有限公司”（假定“一般纳税人”）全程的真实账务处理。从行业知识和专业术语的引入到会计科目和核算项目的设置，结合房地产开发企业所涉及到的业务流程和环节，包括从土地的招拍挂，到项目的可行性研究和定位，到产品的市场调研和分析，到土地的开发和工程建设，到商品房的销售及交付，再到物业管理，涉及到的房地产开发流程8个阶段，659个环节，及其对外涉及到土地管理、城市规划、建设管理、市政管理、房地产管理、气象部门、地震部门、消防大队等19个政府部门；房地产开发企业流程复杂和环节众多，开发周期长，涉及交易均需要用会计分录予以记录，本次课程全过程解读每一个环节涉及到的各种交易，并针对性地处理各种交易的账务处理（含税务处理）。 |
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【模块1-2】
全流程财税实务
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企业设立阶段财税实务 |
1.房地产企业设立的条件
2.设立阶段的财税处理
4.接受投资及筹资的财税处理
5.开办费的财税处理（包括开业登记费、领取证照费、建设工程规划许可证执照费、工程勘察（测量）费、工程设计费、建设工程勘察招标管理费等费用的财税处理。）
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| 获取土地阶段财税实务 |
1.取得土地使用权的账务处理
土地出让金、防洪工程建设维护管理费、土地闲置费、土地权属调查、地籍测绘费、地价评估费、土地补偿费等。
2.取得土地使用权的税务核算
增值税进项、契税、耕地占用税、城镇土地使用税、印花税、企业所得税等。
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| 开发建设阶段财税实务 |
1.开发成本的会计核算
前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施、开发间接费用。
2.开发费用的会计核算
管理费用、财务费用、销售费用。
3.固定资产的会计核算
4.材料（含周转材料）的会计核算
5.发包工程（或出包工程）的会计核算
6.开发产品的会计核算
7.职工薪酬的会计核算
8.开发阶段的各项税费的核算
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| 销售阶段财税实务 |
1.销售土地使用权和商品房销售收入的核算
2.应收及预售款项账务处理
3.销售成本结转等账务处理
3.增值税、土地增值税、企业所得税、城建税教育费附加、印花税等预收或收入的确认、税款的缴纳或预缴申报等。
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| 利润形成及分配阶段财税实务 |
1.会计利润、利润总额、所得税费用等账务处理
2.税后利润分配、提取盈余公积等账务处理
3.利润分配的税务处理
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| 投资性房地产财税实务 |
1.投资性房地产的会计核算
2.土地房屋出租的税务处理
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| 房地产企业注销清算财税处理实务 |
1.注销清算的账务处理
2.注销清算的税务处理
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| 房地产企业全程纳税处理及风险控制 |
1.企业设立环节的纳税处理与风险控制
2.土地取得环节的纳税处理与风险控制
3.开发环节纳税处理与风险控制
4.销售环节纳税处理与风险控制
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【模块2-1】
合同管理
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房地产开发企业各个环节的合同管控及纳税筹划 |
0、合同签订之前的准备工作
1、《国有建设用地出让/转让/划拨/合同》
2、《规划方案设计合同》如何拟定？
3、《施工图设计合同》如何拟定？
4、《建筑施工合同》（备案合同/实际执行合同；甲供材施工合同/包工包料施工合同）如何拟定？
5、建设工程监理合同如何拟定？
6、《门窗施工合同》如何拟定？
7、《电梯施工合同》如何拟定？
8、《人防门入户门采购附带安装合同》如何拟定？
9、《甲指乙供的钢筋采购合同》如何拟定？
10、《甲指乙供的混凝土采购合同》如何拟定？
11、《不锈钢楼梯栏杆、窗护栏加工制作附安装合同》如何拟定？
12、《造价咨询合同》如何拟定？
13、《销售代理合同》如何拟定？
14、《营销推广合同》如何拟定？
15、《认筹协议》如何签订？
16、《认购协议》如何签订？
17、《成交确认书》如何拟定？
18、《商品房买卖合同及补充协议》如何拟定？
19、按揭贷款准入《个人购房贷款合作协议》注意要点是什么？
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遵循“合同控税”是企业控税最直接有效的手段和方法。基于四务融合（业务法务税务财务）及四个维度（会计维度，增值税维度，所得税维度，土地增值税维度）去审核合同，做好合同控税的前置性管控，实现企业税收利益最大化。引入涉税诉讼案例环节，解析案例当中企业合同上的税务“雷区”，税务遵从恰是最好的税务风险应对。学员通过本课程学习完全可以独立完成房地产企业全盘 的财税核算，并掌握合同纳税筹划及风险管控的技巧。同时更多实用性表格和合同模板让您拿来就用，省时省力，职场更胜一筹。只要用心，只要你致力于自己的职业发展，用实战带您进入职场快车道！以合同为抓手解读如何进行合同控税的王道 |
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【模块2-2】
税务风险防范及纳税筹划
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税案诉案解析：房地产企业税收风险防范及纳税筹划 |
（1）税案解读：华润“外滩九里苑”税案的警示 以税案为背景解读税务遵从是降低税务风险的王道
（2）税案解读：向非金融机构借款利息在土地增值税税前扣除的风险。
（3）税案解读：超20年地下人防使用权转让，财产转让还是租赁？
（4）案例解析：如此以房抵顶工程款导致无法取得开发成本所需要的“建筑服务”发票？
（5）如此设定合同条款可以有效控制乙方的高估冒算从而实现节约增值税；
（6）案例解读房地产企业利息资本化还是费用化形成的税务结果冰火两重天
（7）司法判例：“甲供材”VS“甲供工程”的《工程施工合同》如何计入竣工结算？
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以税案为背景解读税务遵从是降低税务风险的王道 |
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【模块2-3】
土增清算及所得税汇算清缴
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土地增值税清算实务及案例 |
1.土地增值税清算的条件
2.土地增值税预缴与清算的区别与联系
3.土地增值税清算流程
4.土地增值税清算具体内容
5.土地增值税清算案例（含预缴和清算）
6.XX房开公司土地增值税清算案解析
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| 企业所得税汇算清缴实务及案例 |
1.企业所得税汇算清缴流程
2.企业所得税纳税申报表填写及勾稽关系
3.税会差异纳税调整
4.总分公司汇总纳税申报实务
5.汇算清缴案例
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【模块2-4】
纳税申报实操
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纳税申报操作平台 |
1.各税种预缴申报与一般申报
2.土地增值税清算操作
3.企业所得税汇算清缴操作
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学员评价
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1、电脑听课：登录//www.fawtography.com，输入学员账号登录，找到对应课程，点击进入听课。
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协议书
甲方：开放课堂会计实务课程辅导学员
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甲方已充分阅读、理解并接受本协议的全部内容，一旦甲方成功付费购买本协议项下乙方提供的辅导课程，即表示甲方同意遵循本协议之全部约定。甲乙双方一致同意由乙方旗下正保会计网校（www.fawtography.com） 为甲方提供与甲方选报辅导课程对应的辅导培训服务。具体条款如下：
1 定义条款
本协议适用于正保会计网校（www.fawtography.com） 开放课堂会计实务 30天/90天/180天 课程辅导 服务。 本协议下“ 30天/90天/180天” 课程辅导服务是指乙方旗下正保会计网校（www.fawtography.com）向特定注册学员推出的，在该等注册学员选报课程并交费后，乙方按照本协议相关条款的规定向该等注册学员提供的课程学习服务。
2 辅导课程、费用及费用支付
2.1 乙方提供的“ 30天/90天/180天” 辅导课程、讲义及价格均以甲方在乙方正保会计网校（www.fawtography.com）平台选报并成功支付的信息为准。
2.2乙方按照甲方最终选报的课程、班次、服务及实际交纳的学习费用向甲方提供相应的辅导服务。
2.3乙方提供的辅导课程、讲义、配套资料、答疑服务等以当年对应课程辅导的招生方案为准。可能会根据实际情况调整老师、课程、大纲、答疑服务等，乙方有权根据实际调整变更具体服务内容和细节。
2.4乙方随课赠送的礼品、课程、分期贴息优惠或其他乙方向甲方提供的优惠政策，如有退换课情况，乙方有权扣除相应费用（如若原包装完整，甲方可以寄回，乙方不予扣除相应费用）。
2.5 购课规则
2.5.1直播课程开课前，甲方如不满意课程内容且未超过课程总时长的10%，可免费申请更换一次；
2.5.2甲方如当期无法上直播课，可在报名交费1年内免费申请一次补学机会；
2.5.3课程有效期内申请退费，若已听课，则需根据具体听课时长扣费【费用计算规则为：（甲方实际交费金额-甲方实际交费金额×20%）÷课程总时长×甲方已听课时长】，若未听课只下载了资料讲义，则需在实际交费金额中扣除20%的费用，剩余的金额退还甲方；
2.5.4直播课因其教学特点，若因故未达到开课标准，可能会延期或调整，遇此特殊情况时网校将及时通知，并可为学员办理更换同类型的相应课程；
2.5.5体验课程（或免费课程）购买后请按时进入直播教室听课，体验（或免费）内容不提供以上购买正式课程的学员所享有的更换、补学及延期等服务；
2.5.6购课后须在页面提示的关闭时间前观看课程，课程关闭后可按2.5.2约定申请补学，逾期视为放弃补学，乙方不再提供退费或补学服务;
2.5.7课程退换政策：网校课程为服务类商品，购买后无任何下载记录(包含讲义、配套资料等)，可享受“7天无理由退款/换课”；
2.5.8如需发票，请在报名交费后1年内提交申请，逾期将不予办理。
3 甲方的权利与义务
3.1 权利
甲方在按照本协议的规定交纳全部学习费用后，有权利享受乙方为“30天/90天/180天”学员所提供的教学及辅导服务，具体服务内容以乙方网站公示的招生方案为准。
3.2 义务
3.2.1 甲方应按时、全额交纳学习费用；
3.2.2 甲方对于乙方提供的学习课程，应保证只供甲方个人单独学习使用，不得以任何方式向任何第三方提供或公开课程内容，包括但不限于向任何第三方透露学习课程、与他人共享学习账号、将自己的学习账号提供给第三方使用、将学习课程公开播放、传播下载的课程及讲义、资料、或以任何方式供多人同时使用。若甲方违反上述约定，甲方的学习权限将被乙方无条件立即关闭，已支付的费用不予退还，同时甲方应承担因此给乙方所造成的全部损失及其他一切法律后果。
4 乙方的权利与义务
4.1 权利
4.1.1 乙方有权根据本协议相关条款获得甲方交纳的相应学费；
4.1.2 乙方有权根据本协议的约定获得、持有和核对甲方提供的有关个人信息、资料。
4.2 义务
4.2.1 乙方应提供本协议规定的辅导服务；
4.2.2 乙方应保证所提供的各项服务均能够正常使用；但是因不可抗力以及甲方的原因造成不能正常使用乙方所提供的各项服务，包括但不限于互联网运营商提供的网络中断、甲方不具备上网条件（包括但不限于不具备软硬件条件或者软硬件故障）等，则乙方不承担任何责任。
5 不可抗力
5.1不可抗力指超出本协议双方控制范围，无法预见、无法避免或无法克服，使得本协议一方或双方部分或者全部不能履行本协议的事件。这类事件包括但不限于地震、台风、洪水、火灾、战争、罢工、暴动、网络中断、政府行为、法律规定或其适用的变化，或者其他任何无法预见、避免或者控制的事件。
5.2如任何一方不履行或迟延履行本协议规定的义务是由于不可抗力，则该方免除承担违约责任。
5.3不可抗力事由发生后，若有可能，受不可抗力影响的一方应在10个工作日内将有关情况及时通知对方（乙方可以通过网站公告的方式通知甲方），凡违反此通知义务且不履约给对方造成损失的，须赔偿由此而给对方造成的损失。
5.4 在不可抗力消除后，曾受不可抗力影响而未能履约的一方应尽最大努力恢复履行其在本协议项下的义务。
6 争议的解决
6.1 本协议的内容、执行和解释及争议的解决均应适用中国法律。
6.2 双方在履行本协议的过程中，如发生任何争议，则双方应首先进行友好协商解决。
6.3 如果某一争议未在一方首次提出协商之日后 30 日内通过友好协商解决，则任何一方可将该争议提交北京仲裁委员会根据该会届时有效的仲裁规则在北京仲裁。
7 完整协议
乙方在正保会计网校网站上公布的招生方案及网站的注册服务条款是本协议的补充，惟该等招生方案及网站注册服务条款与本协议有不同之处的，则以本协议的约定为准。
8 保密义务
乙方对甲方提供的个人资料和信息具有保密义务，除非法律规定或者有权政府机关的命令和要求或者甲方同意，乙方不得将甲方的个人信息和资料泄露给任何第三方。
甲方对本协议的内容、乙方提供的学习辅导课程的任何内容具有保密义务，未经乙方同意，甲方不得将该等内容泄露给任何第三方或者提供给任何第三方使用。甲方违反保密义务给乙方造成损失的，应当足额赔偿乙方的损失。
9 协议期限
本协议期限自乙方为甲方开通本协议中甲方所报课程听课权限之日起至所报课程规定学习期限到期为止。
10 其他约定
10.1本协议采用电子协议形式，凡购买开放课堂会计实务课程辅导视为同意并签署本协议。本协议自甲方成功付费购买乙方本协议课程之后即生效。
10.2如甲方通过补差价的方式升级到开放课堂其他会计实务课程，类别价格高于本课程以外的辅导课程，则本协议自甲方课程升级至辅导班次生效之日起自动终止，甲乙双方权利义务关系以甲方课程升级后的新班次协议书为准。
10.3本协议生效后，非经法定事由或双方协商一致，任何一方不得解除。
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