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授课老师
正保开放课堂特邀实战讲师，正保会计网校《建筑施工企业全盘财税核算和纳税筹划》&《房地产企业三大税种及合同控税》主讲老师。高级会计师、高级税务顾问，是实战型的企业管理创新者。从业近30年，欧资企业背景，深谙建筑房地产企业的营改增政策，同时有数十场诉案经历和10多个项目的结算审计谈判经历及20多个项目土地增值税清算的经历，助你解决建筑房地产企业的痛点和难点，并授予您实操秘笈。曾先后就职于大型国有建筑房地产企业集团，以及较大规模的民营商业地产企业集团，一直在建筑房地产行业财税实战一线深耕细作，致力于该行业规范的财税核算，参与企业的合同审定，对经济合同涉税统筹和法务研究，从诸多诉案和税案当中汲取教训，避免税务雷区，也是能够把证据链思维方式嵌入到日常的财务管理当中，为可能发生的诉讼做好前瞻性准备。善于从细节入手把控涉税涉诉风险并大手笔地进行涉税筹划，先后为多家房地产企业提供管理和咨询服务，为相关顾问企业节税数千万元，是建筑、房地产企业的财税法务实战讲师，常年笔耕不辍，已先后在省市级期刊上发表论文30篇。
课程安排
| 直播课程表 | 直播课程安排 |
| 详解房产企业三大税种及合同控税 | 2020-02-03 19:30:00.0 2020-02-03 19:30:00.0~2020-02-03 21:00:00.0 |
| 赠送资料：电子版课程讲义 | |
教学大纲
【课程名称】详解房产企业三大税种及合同控税
【上课时间】02月03日（周一 19:30～21:00）
【参与方式】免费报名
【课程形式】网络在线直播
【QQ交流群】227978250（点击加群）
【课程大纲】
1．公共配套设施的增值税处理
2．房地产企业收入的税会差异分析（增值税，土地增值税，企业所得税，会计处理）
3．案例解读“利息、工资、税金”所得税前扣除是遵循权责发生制还是收付实现制？
4．案例解读所得税税前扣除涉及到的发票何时提供才可以税前扣除？
5．房地产企业应纳税所得额的计算逻辑
6．税案解读因为“业务交易”和“法律事项界定”的错误导致企业所得税处理适用税收依据错误。
7．【税案分析】税率界定上为什么众说纷纭莫衷一是？
8．股东出资未到位，受资公司对外借款形成利息土地增值税是否可以税前扣除？
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模块
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课程内容
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课程收益
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| 模块一、房地产企业的增值税详解及处理技巧 | （1）房地产企业销售过程中：诚意金，定金，认购金，首付款，按揭贷款，房款多退少补的增值税处理和会计处理 | 全面掌握不动产销售的增值税处理 |
| （2）不动产销售额的确定 | ||
| （3）销售过程中未完工产品销售的发票开具及财税处理 | ||
| （4）销售过程中完工产品销售的发票开具及财税处理 | ||
| （5）销售不动产的增值税纳税义务时间的确定及财税处理 | ||
| （6）交付时没有取得实测面积的情况下如何进行纳税申报？ | ||
| （7）交付时实测面积和预测面积差异的“面积差多退少补”如何处理？ | ||
| （8）不动产销售的税率/征收率 | ||
| （9）土地价款抵扣税收政策依据及账务处理 | ||
| （10）公共配套设施的增值税处理 | ||
| （11）人防车位的增值税处理 | ||
| （12）不动产销售过程中的增值税“视同销售”如何处理？ | ||
| （13）不动产销售过程中的合同价外费用有哪些，如何处理？ | ||
| （14）销售使用过的固定资产 | ||
| （15）增值税进项税额抵扣实务 | ||
| （16）改变用途的进项税处理 | ||
| （17）房地产开发企业增值税计算方法讲解 | ||
| （18）“拆一还一”方式下的增值税处理 | ||
| （19）增值税的视同销售 | ||
| 模块二、房地产企业的所得税详解及处理技巧 | （20）房地产企业筹建期的税务处理 | 结合国税函2009年31号文深入全面解读房地产企业的所得税处理 |
| （21）完工产品的界定及《商品房买卖合同》中交付条件 | ||
| （22）房地产企业所得税收入确认和会计上收入确认差异分析 | ||
| （23）房地产企业的“两利差”：预计计税毛利率，预计毛利额，实际计税毛利率，实际毛利额 | ||
| （24）已销开发产品的计税成本如何计算 | ||
| （25）企业开发产品转为自用的又进行再销售的所得税处理 | ||
| （26）企业所得税的视同销售 | ||
| （27）税总局公告2019年第23号房地产企业所得税预缴申报的变化及申报演示 | ||
| （28）2009年31号文第21条：企业利息支出按以下规定进行处理： | ||
| （29）案例解读房地产企业营改增后收到地方政府土地返还款的财税处理 | ||
| （30）案例解读房地产集团内“资金拆借”面临的税务处理 | ||
| （31）企业收到的土地出让金返还款，是不征税收入吗，如果不是，所得税是不是要一次性征税？ | ||
| （32）弥补亏损是在预缴时还是在汇算清缴时？具体如何操作？ | ||
| （33）企业在计算业务招待费等费用扣除限额时，是否也包括视同销售（营业）收入额？ | ||
| （34）房地产企业会计上和所得税成本项目设置及差异分析 | ||
| （35）房地产企业的成本归集 | ||
| （36）房地产企业成本的分配 | ||
| （37）房地产企业配套实施核算分析 | ||
| （38）以房抵工程款的税务处理分析 | ||
| （39）企业收到的代扣代缴、代收代缴、委托代征各项税费返还的手续费如何处理？ | ||
| （40）企业商品促销活动中的赠品如何进行企业所得税涉税处理？ | ||
| （41）企业销售未完工开发产品取得的收入口径如何确定？ | ||
| （42）企业与职工解除劳动合同支付的一次性补偿金如何进行税前扣除？ | ||
| （43）企业发生的通讯费、职工交通补贴如何进行税前扣除？ | ||
| （44）企业为职工体检产生的费用如何进行税前扣除？ | ||
| （45）房地产开发企业出售地下车位如何进行企业所得税处理？ | ||
| （46）案例解读税总2018年第28号公告当中未按规定取得税前扣除凭证的税务处理 | ||
| （47）税总2018年28号公告为房地产企业的无票建安成本（预提的四项费用）税前扣除开了“绿灯”？ | ||
| （48）“拆一还一”方式下的所得税处理 | ||
| （49）“买一送一”的增值税处理 | ||
| （50）财税2016年36号文和财税2017年58号文对于“甲供”口径差异性分析 | ||
| （51）商品房交付时间的确定对于企业所得税和城镇土地使用税的影响分析 | ||
| 模块三、房地产企业土地增值税详解及成本分摊技巧 | （52）土地增值税征税范围如何把握？ | 用案例深入剖析房地产企业的土地增值税预缴、清算及清算后尾盘销售的土地增值税处理 |
| （53）如何确认土地增值税纳税人？ | ||
| （54）如何计算和申报预缴的土地增值税，如何账务处理？不同账务处理模式下对于企业所得税季度预缴申报的影响是什么？ | ||
| （55）集体土地开发是否属于土地增值税征收的范围？ | ||
| （56）收入确认原则和依据是什么？税制变化及税率调整情况下的土地增值税收入如何确定？ | ||
| （57）诚意金、违约金需要确定为土地增值税收入？ | ||
| （58）违约金的扣除凭证需要注意哪些事项？ | ||
| （59）“以地换房”“以房换地”的纳税义务发生时间是？计税依据如何确定？通过具体的案例给您详细解读。 | ||
| （60）如何理解“销售价格明显偏低”？具体的标准是什么？是否存在个人所得税的风险？ | ||
| （61）土地增值税的视同销售 | ||
| （62）“买一送一”营销模式下的经营和税收冲突如何解决？ | ||
| （63）代收费用如何操作税收风险最小？在计算土地增值税的时候需要注意哪些问题？ | ||
| （64）“竣工决算”如何理解？计算土地增值税的重要意义是什么？ | ||
| （65）土地增值税扣除项目扣除的原则是什么？ | ||
| （66）如何把握“按国家统一规定缴纳的有关费用”？契税、拍卖费用、土地闲置费的待遇有何不同？ | ||
| （67）如何理解合法有效的凭证？白条如何规避税收风险？所得税和土地增值税的合法有效凭证差异有哪些？ | ||
| （68）不同政府返还资金在会计处理需要注意哪些问题？税收待遇有何不同？ | ||
| （69）“拆一还一”方式下的契税计税依据如何确定？不同拆迁费支付方式对税负的影响是什么？ | ||
| （70）房地产开发企业不同时间节点取得土地，土地使用税纳税义务发生时间如何把握（起止时间的确定）？ | ||
| （71）从土地增值税角度解读土地征用及拆迁补偿费及税收凭证？ | ||
| （72）人防设施发生的成本可以扣除吗？ | ||
| （73）红线外的道路、公共设施配套建设是否可以扣除？ | ||
| （74）人防车位的不同销售形式及土地增值税如何处理？ | ||
| （75）资本化利息的归集起止点如何把握？ | ||
| （76）开发间接费是否可以列支业务招待费？差旅费？会议费？私车公用？ | ||
| （77）开发间接费处理上税会差异是什么？如何利用企业的组织架构进行土地增值税的纳税筹划？ | ||
| （78）土地增值税对于不同融资方式下涉及到的利息如何处理？ | ||
| （79）股东出资未到位情况下的借款利息所得税税前扣除和土地增值税税前扣除的差异分析 | ||
| （80）如何计算普通住宅和非普通住宅的土地增值税临界点，使得土地增值税的最佳税负？ | ||
| （81）什么是土地增值税强制清算和通知清算？二者的差异点在哪里？ | ||
| （82）解读土地增值税清算单位和清算对象？房地产企业可以自行分期？ | ||
| （83）清算开始后凭证的截止时间是如何规定？清算后发生的后续成本是否可以“二次清算”？ | ||
| （84）土地增值税清算后尾盘销售的土地增值税如何申报？ | ||
| （85）不同清算单位之间如何分摊公共配套费？ | ||
| （86）如果成本部分账务有欠缺，是否可以核定成本金额？核定的标准是什么？ | ||
| （87）土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人清算适用）的表第22栏“代收费用”如何理解和处理？ | ||
| （88）土地增值税“两分法”“三分法”差异点是什么？ | ||
| （89）土地增值税确立成本分摊方法的原则是什么？ | ||
| （90）占地面积法的适用条件以及关键点是什么？ | ||
| （91）建筑面积法下，如何确定分摊的成本金额？会计与所得税土地增值税在税收的差异是什么？ | ||
| （92）如何理解建筑面积、可售面积、自用（出租）面积，在成本分摊方法中如何有效把握？ | ||
| （93）不涉及产权转让的销售不动产取得的收入是否计入土地增值税收入？ | ||
| （94）会计、企业所得税、土地增值税计算中“完全单位成本”的金额如何确定？ | ||
| （95）如何理解层高系数法？层高系数法的对税收的影响有哪些？ | ||
| （96）不同成本分摊方法如何有效结合？对企业整体税负的影响是什么？ | ||
| （97）土地增值税清算的成本分摊方法及面积数据如何获取？ | ||
| （98）什么是装修？对销售精装房的土地增值税处理如何处理？ | ||
| （99）什么是软装？什么是硬装？如何取得发票及税前扣除？ | ||
| （100）什么是“营销设施建造费”，所得税和土地增值税处理之间的差异是什么？ | ||
| （101）企业的营销中心成本费用如何进行会计处理？涉及到的税务处理注意点有哪些？ | ||
| （102）营销中心、样板房、物业管理用房、人防设施是否缴纳房产税？ | ||
| （103）“甲供材”“甲供工程”的《工程施工合同》如何计入竣工结算？ | ||
| （104）地下车位产权或使用权转让实务分析与纳税详解 | ||
| （105)土增清算涉及所得税退税如何处理？ | ||
| 模块四、房地产企业的合同控税之攻略 | （106）合同签订之前的准备工作 | 以合同为抓手解读如何进行合同控税的王道 |
| （107）国有土地出让合同 | ||
| （108）设计类合同 | ||
| （109）工程施工合同（甲供材，甲供工程，甲控材，甲指分包） | ||
| （110）电梯工程涉及到的设备采购和施工合同 | ||
| （111）门窗工程施工合同 | ||
| （112）园林绿化工程施工合同 | ||
| （113）栏杆扶手施工合同 | ||
| （114）商品房买卖合同 | ||
| （115）按揭贷款准入银行的合作合同 | ||
| 模块五、典型税务案例解析及点评 | （116）税案解读：华润“外滩九里苑”税案的警示 | 以税案为背景解读税务遵从是降低税务风险的王道 |
| （117）税案解读：向非金融机构借款利息在土地增值税税前扣除的风险。 | ||
| （118）税案解读：超20年地下人防使用权转让，财产转让还是租赁？ |
学员评价
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2.2乙方按照甲方最终选报的课程、班次、服务及实际交纳的学习费用向甲方提供相应的辅导服务。
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2.5 购课规则
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3 甲方的权利与义务
3.1 权利
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4 乙方的权利与义务
4.1 权利
4.1.1 乙方有权根据本协议相关条款获得甲方交纳的相应学费；
4.1.2 乙方有权根据本协议的约定获得、持有和核对甲方提供的有关个人信息、资料。
4.2 义务
4.2.1 乙方应提供本协议规定的辅导服务；
4.2.2 乙方应保证所提供的各项服务均能够正常使用；但是因不可抗力以及甲方的原因造成不能正常使用乙方所提供的各项服务，包括但不限于互联网运营商提供的网络中断、甲方不具备上网条件（包括但不限于不具备软硬件条件或者软硬件故障）等，则乙方不承担任何责任。
5 不可抗力
5.1不可抗力指超出本协议双方控制范围，无法预见、无法避免或无法克服，使得本协议一方或双方部分或者全部不能履行本协议的事件。这类事件包括但不限于地震、台风、洪水、火灾、战争、罢工、暴动、网络中断、政府行为、法律规定或其适用的变化，或者其他任何无法预见、避免或者控制的事件。
5.2如任何一方不履行或迟延履行本协议规定的义务是由于不可抗力，则该方免除承担违约责任。
5.3不可抗力事由发生后，若有可能，受不可抗力影响的一方应在10个工作日内将有关情况及时通知对方（乙方可以通过网站公告的方式通知甲方），凡违反此通知义务且不履约给对方造成损失的，须赔偿由此而给对方造成的损失。
5.4 在不可抗力消除后，曾受不可抗力影响而未能履约的一方应尽最大努力恢复履行其在本协议项下的义务。
6 争议的解决
6.1 本协议的内容、执行和解释及争议的解决均应适用中国法律。
6.2 双方在履行本协议的过程中，如发生任何争议，则双方应首先进行友好协商解决。
6.3 如果某一争议未在一方首次提出协商之日后 30 日内通过友好协商解决，则任何一方可将该争议提交北京仲裁委员会根据该会届时有效的仲裁规则在北京仲裁。
7 完整协议
乙方在正保会计网校网站上公布的招生方案及网站的注册服务条款是本协议的补充，惟该等招生方案及网站注册服务条款与本协议有不同之处的，则以本协议的约定为准。
8 保密义务
乙方对甲方提供的个人资料和信息具有保密义务，除非法律规定或者有权政府机关的命令和要求或者甲方同意，乙方不得将甲方的个人信息和资料泄露给任何第三方。
甲方对本协议的内容、乙方提供的学习辅导课程的任何内容具有保密义务，未经乙方同意，甲方不得将该等内容泄露给任何第三方或者提供给任何第三方使用。甲方违反保密义务给乙方造成损失的，应当足额赔偿乙方的损失。
9 协议期限
本协议期限自乙方为甲方开通本协议中甲方所报课程听课权限之日起至所报课程规定学习期限到期为止。
10 其他约定
10.1本协议采用电子协议形式，凡购买开放课堂会计实务课程辅导视为同意并签署本协议。本协议自甲方成功付费购买乙方本协议课程之后即生效。
10.2如甲方通过补差价的方式升级到开放课堂其他会计实务课程，类别价格高于本课程以外的辅导课程，则本协议自甲方课程升级至辅导班次生效之日起自动终止，甲乙双方权利义务关系以甲方课程升级后的新班次协议书为准。
10.3本协议生效后，非经法定事由或双方协商一致，任何一方不得解除。
—————————————————【以下无正文】———————————————————
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