房地产三大清算实操及营改增应对技巧（第 21 期）

　前 言：
　“金税三期”严征管体制下，房地产企业在企业所得税汇算、清算及土地增值税项目清算和增值税核算管控征管实践中都有哪些涉税风险？“营改增”全面实施对地产行业运营管理都有哪些影响？
第一篇　企业所得税汇算
第一章　企业所得税汇算清缴概述
　一、所得税汇算清缴主体如何判断？合伙企业如何认定其汇算主体？实操中如何搭建公司组织架构在所得税方面综合税负最优？所得税汇算清缴应树立什么样税收管控思维观才能有效应对国地税征管体制改革大潮冲击？
　二、税收征管大数据时代所得税汇算后，税务机关对所得税哪些方面将重点检查？汇算清缴后补退税如何会计处理？如何应对税务稽查和纳税评估？
　三、所得税新版年度纳税申报表都有哪些新变化？企业应重点关注哪些方面？房地产企业全套纳税申报表填制方法。
　四、所得税汇算清缴主要涉及哪些财税新政？系统梳理并解读企业所得税新规。如：
　　1.所得税汇算清缴实操变化提示：审批、备案、专项申报、总分机构、中介机构报告、关联方业务往来、电子申报新规。
　　2.企业所得税新版年度纳税申报表填写、录入工作要求。。。。。。
第二章　开办期业务的所得税汇算处理
　一、财务和税务上如何划分企业筹建期？筹建期发生开办费支出如何会计处理和所得税前扣除？都有哪些涉税风险？如何利用筹建期财税新政筹划税收？
　二、企业筹建期间发生的业务招待费等三项费用如何税务处理？筹建期间所得税亏损如何处理？
　　案例：筹建期开办费支出会计核算和税收调整，并在新版企业所得税年度申报表中具体填报应用。
第三章　预售期间的所得税汇算
　一、预售期间所得税的预缴
　　1.企业所得税新版预缴申报表都有哪些新变化？预缴申报应注意哪些问题？如何避免多预交企业所得税？
　　2.企业所得税的预缴申报新政解析，实战理解“实际利润额”。
　　3.案例：房地产企业所得税预缴申报特殊规定结合新版预缴申报表实例应用？
　二、预售期间所得税年度汇算清缴
　（一）预售期间企业取得各类收入如何在税法上作计税收入确认？有哪些涉税风险点和可利用节税技巧？
　（二）业务招待费、广宣费、劳保支出等费用扣除涉税实务分析和应用技巧？捐赠支出票据处理技巧。如何税收筹划将捐赠业务有效税前扣除？
　　　　所得税汇算常见问题解析。
　（三）房地产企业的融资规划。
　　1.关联企业融资涉税风险解析。房地产企业组织架构如何搭建对后续融资有利？
　　2.向非金融机构及个人借款如何解决税前扣除问题？
　　　问题：企业取得个人资产向金融机构抵押贷款，其贷款利息可否税前扣除？企业向个人借款利息税前扣除如何处理税负最优？
　　3.如何将超金融机构贷款利率利息在所得税前合理扣除的政策应用及实例解析。
　　4.如何将房地产企业的应税收入转成免税收入降低经营环节高利润产生的高所得税税负的政策应用及实例解析。
　　　案例：房地产企业项目预售阶段年末所得税汇算时，如何结合新版年度纳税申报表填报的实例解析。
第四章　竣工销售期间的所得税汇算
　一、收入总额管理
　　1.相对权责发生制原则，税法在合同约定制收入确认方面有哪些特殊规定？
　　2.竣工阶段会计和税法在收入确认方面有哪些差异和风险点？
　　　案例1：房地产企业不同销售方式下税法收入处理实例解析。
　　　案例2：开发项目不同开发阶段收入处理实例解析。
　　3.房地产企业各种返还收入如何处理税负最优？ 
　　4.代收费用、视同销售行为如何处理税负最优？
　　5.企业所得税所得税汇算中收入确认方面问答集锦。
　二、扣除项目管理
　　1.税前扣除原则有哪些？
　　　税法上哪些项目应按收付实现制原则确认税前扣除？
　　　所得税汇算中费用扣除问答集锦，如：企业补缴以前年度社会保险费如何税前扣除？……
　　2.房地产企业的成本预算管控
　　（1）成本核算对象的确定和开发成本的预算。
　　　①房地产企业六大成本项目行业标准构成比例？②土建成本中各主要成本项目行业标准构成比例？③开发变动成本项目行业标准主要构成比例？
　　（2）税法上滚动开发共同成本如何分配？
　　（3）开发项目产品已完工但大量缺建安发票，所得税汇算中如何处理使所得税税负最优且涉税风险最小？
　　（4）开发产品成本核算实例模版应用。
　　（5）会计成本和计税成本核算实例应用。
　　（6）买一赠一会计核算和涉税处理实例解析。
　　（7）所得税汇算中开发成本相关问答集锦。
　　3.期间费用的处理。
　　（1）招待费如何吃税收最优？业务招待费涉税风险检查及节税技巧应用。
　　（2）企业购买古玩字画如何财税处理能在房地产企业所得税前扣除？
　　（3）防暑降温费、防暑降温用品节税技巧应用。
　　（4）所得税汇算中费用扣除问答集锦。。。。。
　　4.工资薪金涉税新政解读。
　　　工资薪金和三项费用有哪些涉税风险点？税务处理有哪些技巧？
　　　问题：企业根据生产经营情况临时雇用人员，无劳动合同、无各种保险，其支付工资能否税前扣除？返聘离、退休人员报酬能否作为“工资薪金”税前扣除？公车改革相关费用如何列支？企业免费提供给员工的住房租金支出能否计入职工福利费在税前扣除？某企业春节期间对已离退休职工发放现金补贴，该补贴能否在企业所得税税前扣除？……
　　5.特殊事项的处理。
　　（1）以前年度应扣未扣费用如何税务处理？
　　（2）以前年度应扣未扣资产损失如何税务处理？
　　6.应纳税所得额的计算
　　　案例1：计税成本确认实例应用。
　　　案例2：不同成本核算对象不同摊销方法实例应用。
　　　案例3：多项目不同开发进度的所得税汇算和年度申报表填报案例解析。

第二篇　所得税清算及分配注销
　　1.企业清算、分配及注销征管中存在哪些涉税风险？应掌握哪些必备财税知识？
　　2.实操中哪些企业需清算？企业经营地点变动是否需所得税清算？企业合并或分立，有哪些情形不需清算？
　　3.企业清算所得税处理有哪些要求？清算所得如何确认？清算后如何分配和计税？所得税清算应关注哪两个层面？税收优惠在清算阶段是否适用？。。。。
　　　案例1：房地产企业清算不同情况所得税处理实例解析。
　　　案例2：应税重组下企业合并分立清算所得税计算、申报及会计处理实例解析。
　　4.企业分立实操应用。分立中相关税种有哪些税收优惠政策？如何处理房地产企业经营资产免税剥离？相关案例应用和筹划。

第三篇　土地增值税清算
　一、土地增值税的清算单位如何划分？如何通过清算单位的事前规划有效降低项目整体税负？应清算项目和可清算项目的政策解析及筹划应用。
　二、土地增值税清算的实操应对
　（一）收入总额管理
　  1.土地增值税清算时，收入总额如何确认？视同销售收入如何处理？代收费如何处理税收最优？
　　2.实测面积与合同面积存在误差如何税务处理和土地增值税清算？
　　　案例：实例解析二者差异及如何具体处理。
　　3.各种返还收入如何规划使土地增值税税负最优？
　（二）扣除项目管理
　　1.土地成本管理
 　 （1）土地成本包括哪些内容？如何摊销土地成本？
　　　　案例：土地价款不同摊销方法案例解析。
　　（2）拆迁安置费政策解析及涉税风险防范。
　　　　案例：本地安置和异地安置案例解析。
　　（3）土地增值税清算中土地成本涉税问答。如：如何区分拆迁补偿费与土地使用权转让支出？拆迁补偿费应取得什么票据能在税法上扣除？。。。。。
　　2.前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用包括内容及审核重点？如何填表？
　　　案例1：无产权建筑物如何计算土地增值税案例解析。
　　　案例2：利息扣除选择的实例应用。
　　　案例3：土地出让金不同返还方式案例解析。
　　　案例4：精装房对土地增值税影响解析及案例。
　　3.土地增值税反避税政策解析及风险防范？
　　4.土地增值税筹划应用。如优惠政策利用、项目收入筹划、开发成本筹划、 股权转让筹划、代建房、合作建房等筹划实务案例。
第四篇　土地增值税清算的检查应对
　一、税务机关对土地增值税清算主要检查哪些方面？
　二、案头审核主要查哪些方面？重点审核哪些关键点？企业常见问题有哪些？
　三、税务检查部门实地观察、盘点都做哪些程序，如何初步取证？
　四、实质审核在收入方面重点检查哪些事项？具体检查哪些事项？
　五、扣除项目方面主要查什么？用什么方法检查？企业常见问题有哪些？
　六、企业如何有效应对税务机关对土地增值税的清算检查，降低涉税风险点？
第五篇　土地增值税清算综合案例
　　通过税务检查中真实案例，讲解税务机关在土地增值税清算检查中发现企业主要涉税风险及企业有效应对策略。
第六篇　房地产企业营改增管控核算应对
　第一节  管控思维新定位
　　　房地产企业如何破解原有营业税征管瓶颈和全方位应对增值税挑战？如何调整财务管控思维定向？如何建立管控应对新技能？
　第二节  运营视角的财务管控
　　　营改增新政对企业经营、财务管控、投融资、工程招投标等方面都有哪些影响？相关部门如何从公司战略运营视角全方位管控应对？
　　　如：营改增后如何进行招投标？建筑工程发包模式如何规划能使开发和建筑双方综合税负最优？如何优选供应商？如何进行合同规划使清包工税负最优？销售模式如何优选更有利于营销和税负最优化？
　第三节  合同管理
　　　合同生效必备要件有哪些？增值税体制下各类工程合同如何签？广告合同如何签？购地合同如何签？应注意哪些涉税风险？如何内控管理好合同？合同控税原理在税务风险防范方面应用技巧及案例解析。。。。。
　第四节  发票管控
　　1.营改增后发票如何管控？如何防控虚开发票？普票开具应注意哪些问题？建安发票开具应注意哪些问题？。。。
　　2.发票管控实务案例解析。
　第五节  财务核算再造
　　1.房地产企业预收款发票如何开，结算发票如何开？
　　2.违约金如何财务处理？土地价款如何财务处理和发票开具？
　　3.开发项目自用、出租、回租如何财务处理？。。。
　　4.简易计税如何财务核算？一般计税如何财务核算？
　　5.如何进行企业所得税和土地增值税的综合测算，有效应对“营改增”大潮冲击保证企业价值取大化？。。。。。