正保教育开放平台是一所永远敞开大门的综合性网上学校， 这里能找到讲解知识、传授技能、分享经验的各种课程。而你，也许是学习这些精彩课程的“学生”，也许是创造这些 课程的“老师”，无论如何，这里都会让你的业余时间过的更有价值。

    本课程聚焦房地产业“营改增”将带来的转变，详细讲解财务人员关心和亟待解决的问题：
    ·“营改增”，企业的核算方式发生了哪些变化？
    ·真正的“甲供材”是如何运作的？在“营改增”下是否还能灵活运作？
    ·代收款项及代垫款项，如何进行税收筹划？
    ·如何通过关联交易实现增值税的避税设计？

【师资简介】李老师，知名财税咨询专家、注册税务师、兼任北京、上海多家财税咨询公司技术总监，曾在山东国税从事十年税政工作、十年反避税工作，主导十余起跨国企业避税案件，2009年成功处置山东沂蒙山花生电子交易市场事件，山东省人民政府授予“平安山东建设先进个人”（二等功）称号。李老师业务精熟，深谙避税之道，擅于纳税筹划、企业重组规划、海外并购规划、企业IPO及新三板规划，近年活跃于财税咨询与财税高端培训领域，因其常用生动的例子、风趣的言语，通俗易懂的解决困扰大家的问题，深受企业客户与听课学员的喜爱。

【面向人群】

1.有一定的财务实务基础，常接触税收相关业务；

2.有意从事房地产相关财务工作的学员；

3.对房地产的涉税问题和相关筹划工作有兴趣，有转行意愿的财务人员。

【授课大纲】

第一部分 “营改增”来了，你做好准备了吗？

一、面对“营改增”，房地产企业最关注的六大热点问题

1.真正理解“营改增”政策的内涵

2.“营改增”企业，核算方式发生了哪些变化？

3.“营改增”后，企业的增值税税负如何进行事前测算并提出可行的管理方案？

4.“营改增”政策实施对于土地增值税清算的影响，具体表现有什么？

5.“营改增”后，企业的税收筹划空间及潜在的风险是什么？

6.如何抓住增值税的关键？

二、“营改增”前，企业关注的六大问题：

1.“营改增”实施的具体时间？

2.税率问题：17%还是11%？对于不同类型的房产即住宅、商业地产、车位、政府工程，是否采用不同的增值税政策？

3.过渡期，将采取哪些过渡政策？

4.“营改增”后：已开盘、未清算项目如何处理？已经销售没开发票、没有销售的如何处理？未完工的项目如何处理？

5.已经提前缴纳的营业税如何处理？

6.“营改增”后：土地增值税，保留还是取消？

三、抓住增值税的关键：

守住“一条主线”，坚持“三流合一”、把握“五个不准”、辨清“八个视同”、认清“一项费用”！

四、“营改增”后，亟需转变的几个观念：

1.“视同销售”和“进项税额”转出：房地产转为自用，“进项增值税”如何处理？

2.有合法的“进项税”发票一定就能抵扣：解密如何低收费1%开17%税率的发票。

3.会计与税法不一致，一定要做账务处理。

五、“营改增”涉及到的核心问题解析：

1.进项税额囤积能否行得通？解析“不准抵扣进项税额”的具体情况。

2.销售额中如何重点关注价外费用？

3.房地产企业总分机构的税收风险解析。

4.真正的“甲供材”是如何运作的？在“营改增”下是否还能灵活运作？

5.“营改增”形势下如何进行相关税收筹划？

6.代收款项及代垫款项如何进行税收筹划？如何通过关联交易实现增值税的避税设计？

7.进行“营改增”前的测算，以做到未雨绸缪！

第二部分 土地增值税清算所面临的新挑战

一、财富缩水的潜在风险

1.不敢空转了！

2.灰色收入透明了！

3.预收款在增值税中不做收入征税了！

二、政府征税会重点关注土地增值税

三、未做土地增值税的企业，如何应对？

四、对现有的土地增值税进行大规模清算是必然趋势！

五、重点关注“营改增”实施对土地增值税的下列影响：

1.取得土地时所支付的金额影响

2.土地征用和折迁补助的影响

3.房地产开发成本的影响

4.房地产开发费用的影响（利息、招待费、销售费用）

5.与转让房地产相关的税金

六、房地产企业相关业务精读：

1.房地产企业土地增值税清算条件解读：

某省房企业被检察机关以偷税为由被诉，化险为夷的案情解读。教你如何厘清责任！

2.如何理解房地产分业态进行清算？

3.房地产企业为何大量进军境外？有何税收风险？

4.如何对待土地增值税的鉴证报告？

5.某省的地税机关对某公墓单位征收土地增值税是否违法？

6.未按规定预缴土地增值税是否构成偷税？

7.转让股权并且公司资产的主要为土地、房产的企业，如何推迟课税？

8.如何利用重组进行相关的土地增值税筹划？

七、财税【2015】5号文出台后，对企业有哪些利好？

1.非公司制企业改制为公司制企业，如何解读？

2.企业合并，被合并的企业，土地增值税如何清算？

3.企业分立，被分立企业涉及的土地增值税清算政策解读。

4.为何将“投资主体不变”作为限制条件。

5.“对房地产企业不适用该政策”如何理解？暴露了哪些不足之处？

八、房地产企业税收筹划方案：深度解读和案例剖析：

（一）税收筹划的基本原则是：“不偷税”

1.深层次解读“税收筹划”与“偷税”

什么是“税收筹划”？什么是“偷税”？

2.下列“税收筹划”方法是否行得通？

（1）“古董”税收筹划法是否真的无风险？

（2）拆分法是否真的成本最小化？

单纯利用征收方式进行筹划，风险更大——深度解析国税函2005年402号文

（二）房地产企业税收筹划应用技巧：

1.园林绿化公司如何进行税收筹划？

2.财务公司如何进行税收筹划？

3.如何利用“盈亏临界点”进行税收筹划？

4.核定征收方式，如何进行筹划?

5.企业股权架构：如何运用控股公司进行筹划？

6.如何利用关联企业，进行合理避税？

7.为何“营改增”后，税收筹划空间更加变大？

8.如何通过拉伸产业链进行税收筹划？