关于营改增，房地产开发企业面临着一场狂风骤雨，面对铺天盖地的营改增文件，房地产开发企业该何去何从？通用的规定大同小异，可是作为一名房地产开发企业财会人员，要想了解关于房地产企业的特殊规定，就要在大篇的规定中“慧海拾珠”，这不仅浪费时间，而且还记忆不深。因此本文将国家税务总局发布的关于营改增的文件和公告中有关房地产企业特殊规定的内容一一列示，帮助财会人员查找相关规定，有的放矢，顺利过渡到增值税。

营业税改征增值税试点实施办法

第一章 纳税人和扣缴义务人

第一条 在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。

单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。

个人，是指个体工商户和其他个人。

解析：奠定了以销售不动产为主业的房地产开发公司增值税纳税人的身份。

第三章 税率和征收率

第十五条 增值税税率：

（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%.

解析：明确了销售不动产的增值税税率为11%.

销售服务、无形资产、不动产注释：

销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。

建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。

构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

解析：解释了不动产包括建筑物和构筑物两大类。同时也规定了转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

营业税改征增值税试点有关事项的规定

一、营改增试点期间，试点纳税人[指按照《营业税改征增值税试点实施办法》（以下称《试点实施办法》）缴纳增值税的纳税人]有关政策

（三）销售额。

10.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

解析：强调房地产企业一般纳税方式下，计税依据为扣除土地价款之后的余额。这是因为土地一般是从政府手中拍卖得到了，不可能取得增值税专用发票进行抵扣，所以直接采用差额纳税的方式，将属于土地的不能抵扣的进项税额变相进项扣除，减轻企业的税负。

（八）销售不动产。

7.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

解析：确定房地产开发企业一般纳税人销售老项目增值税征收率为5%，而非一般企业的3%.

8.房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。

解析：确定房地产企业小规模纳税人征收率为5%，而非一般企业的3%.

9.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

解析：房地产开发企业收到预收款时，沿用营业税的规定，预缴税款，注意，这里的税率与营业税税率不一致，营业税是5%，这里的预征率是3%，目的是为了让项目所在地的主管税务机关也能有部分收益，避免了项目地和机构所在地税收分配的不公平。

（十）房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

解析：这一条规定，就印证了上述9.为了平衡两地税务机关税收收益的解释。按照3%在项目所在地预缴之后，再向机构所在地申报补税。

国家税务总局公告2016年第14号

国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告

纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法

第二条 纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。

本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。

解析：本条规定说明14号公告不是针对房地产开发企业的，而是针对一般性质的纳税人的规定。

国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告

国家税务总局公告2016年第18号

国家税务总局制定了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，现予以公布，自2016年5月1日起施行。

特此公告。

国家税务总局

2016年3月31日

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法

第一章 适用范围

第一条 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。

第二条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。

自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。

解析：本条规定全是针对房地产开发企业的内容。

第三条 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。

解析：规定了房地产企业购入未完工的房地产项目立项销售的处理。

第二章 一般纳税人征收管理

第一节 销售额

第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

解析：营业税改征增值税试点有关事项的规定中（三）销售额中房地产差额纳税，进行了细化解释。

第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

解析：规定了可扣除土地成本的计算公式。符合成本匹配的原则。

第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

解析：强调了纳税人应该分项目，立台账核算土地的扣除情况，不能糊涂抵扣。

第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

房地产老项目，是指：

（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；

（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

解析：对老项目进行了解释。

第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

解析：只有一般计税方式才可以差额纳税，简易计税的方式不可以扣除土地价款，差额纳税，因为一般计税税率为11%，简易计税使用征收率5%.

第二节 预缴税款

第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

解析：对预缴税款如何计算给出了明确的公式，便于实际操作。

第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

解析：对税款预缴的时间做了规定。

第三节 进项税额

第十三条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的建设规模为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

解析：明确同时对应不同增值税项目的进项税额不能抵扣的公式。以建设规模为依据划分，但是对于建设规模没有进行解释。建设规模一般是指项目可行性研究报告中规定的全部设计生产能力、效益或投资总规模，亦称生产规模。详细来说，主要是包含工程概况的相关数据，比如：建筑面积、层数、层高、结构类型、使用用途、占地面积等。根据建设规模定义的解释，可以采用多种方式确定建设规模，如果国税总局没有后续细化准则出台，企业可以根据项目的具体情况进行筹划，以确定采用占地面积，还是建筑面积来确定建设规模.

第四节 纳税申报

第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

解析：对于在项目地预缴，机构地申报进行了细化解释，预缴的税款在申报时可以抵扣，并且未抵扣完了可以结转下期继续抵扣。

第五节 发票开具

第十六条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。

第十七条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

第十八条 一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。

解析：对专用发票的开具做了限制，已经缴纳过营业税的开具增值税发票的，以及向个人销售房地产项目，均不得开具增值税专用发票。缴纳过营业税的，税款已经解缴在地税了，如果还开具增值税专用发票，取得发票一方进行抵扣，不符合增值税的原理。对于个人购买者，不是增值税一般纳税人，也就不能取得增值税专用发票了。

第三章 小规模纳税人征收管理

第一节 预缴税款

第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第二十条 应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。

解析：规定了小规模纳税人预缴税款的计算公式，更利于实际操作。不过这里的预缴地与一般人不同，这里是在主管国税机关预缴，而一般人是在项目地预缴，在主管国税机关申报。

第二节 纳税申报

第二十二条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

解析：与一般人规定一致，申报税款可以抵减预缴税款，未抵减完的可以结转下期。

第三节 发票开具

第二十三条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。

第二十四条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。

第二十五条 小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。

解析：与一般纳税人规定一致，限制了专用发票的开具，已经缴纳营业税的，以及销售给个人的均不得开具增值税专用发票。

第四章 其他事项

第二十六条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照本办法规定预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》。

第二十七条 房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

第二十八条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，未按本办法规定预缴或缴纳税款的，由主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

解析：规定了房地产纳税申报时必须填制《增值税预缴税款表》。

以上便是近期发布的营改增中关于房地产开发企业的特殊规定，内容不多，但是都是为房地产开发企业量身定制的，所以各位房地产行业的财会人员要熟记上述规定，在实际工作中既要为企业做好税务规划，又要避免税务风险的产生。

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