借款利息在增值税、土地增值税、企业所得税中处理规定有何不同？个人借款利息，如何处理？房地产开发企业利息如何进行会计处理？快来一起看下吧！

原则：会计处理需要与合同、税法规定相符。

注意2点：

1.签订借款合同

2.利息的处理

3.合规票据

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号) 规定,自2016年5月1日起,纳税人将资金借给他人使用收取利息均属于发生将资金贷与他人使用的行为,均按"贷款服务"征收增值税。

《国家税务总局关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知》(国税函[2009]777号),企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款的利息支出,应根据《中华人民共和国企业所得税法》(以下简称税法)第四十六条及《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》(财税[2008]121号)规定的条件（债资比2:1）,计算企业所得税扣除额。

综上所属,纳税人向自然人支付的利息如果符合以下条件,则可以在企业所得税税前扣除。

1.企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的,并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为。

2.企业与个人之间签订了借款合同。

3.代扣代缴增值税和个人所得税。

4.取得合法有效的凭证。

企业所得税税前扣除需要取得合法有效的凭证,即按规定到居民企业纳税人主管税务机关代缴税款, 并取得取得主管税务机关代开的发票。

5.若借款自然人为纳税人的股东,须按企业关联方利息支出税前扣除的标准扣除。

例：甲公司（非金融企业）的权益性投资为3300万元。20X2年按同期金融机构贷款利率从其关联方借款9900万元，发生借款利息450万元。

该公司债资比例为3（9900÷3300），大于其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例，因此需要调整应纳税所得额：

不得扣除的利息支出＝年度实际支付的全部关联方利息×（1－标准比例÷关联债资比例）＝450×（1－2/3）＝150（万元）。

也可以这样计算：

允许税前扣除的利息支出＝3300×2×450÷9900＝300（万元），

不得扣除的利息支出＝450－300＝150（万元）。

土地增值税、企业所得税对利息的有关规定比较：

金融企业贷款利息：不超过同期贷款利率的部分可以在土地增值税前据实扣除；可以全额在所得税前扣除。

非金融企业贷款利息：不可以在土地增值税前扣除；不超过同期贷款利率的部分可以在所得税前扣除。

向个人借款利息支出：不可以在土地增值税前扣除；代扣代缴个人所得税后，不超过同期贷款利率的部分可以在所得税前扣除。

处理技巧：企业可以自行测算利息支出可以在土地增值税前据实扣除的金额是多少，“取得土地使用权支付的金额”与“开发成本”之和的5%是多少，按照较高者在土地增值税前扣除。

发票取得：非金融企业贷款利息可以去地税局代开发票，交纳增值税及附加。

贷款合同签定：约定贷款金额、时间、利率、利息支付方式，还款方式。

罚息的处理《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字【1995】第048号）第八条规定，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

注意：

企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的，企业对外借款所发生的利息支出不能全额扣除《关于企业投资者投资未到位而发生的利息支出企业所得税前扣除问题的批复》（国税函【2009】312号）规定：凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的，该企业对外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差额应计付的利息，不得在企业所得税前扣除。

这条规定，很好理解，因为企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额，相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差额应计付的利息应由投资者个人自己负担，自然不属于企业的合理支出，不得在企业所得税前扣除。

计算公式：

该年度内每一计算期不得扣除的借款利息＝该期间借款利息×该期间未缴足注册资本额÷该期间借款额；企业一个年度内不得在企业所得税前扣除的利息总额＝该年度内每一计算期不得扣除的借款利息之和。

其中：企业一个年度内每一账面实收资本与借款余额保持不变的期间作为一个计算期。

例：某企业20X3年借款150万元，年利息15万元，企业于20X2年12月成立，注册资本100万元，应于20X2年12月底注册资金到位，12月底实际到位40万元，20X3年5月底到位60万元，12月底到位仍是60万元。

20X3年企业不得在企业所得税前扣除的利息＝15÷12×5×60／150＋15÷12×7×40／150=4.83元。

借款利息支出税前扣除需要不需要取得发票？

答案：是

营改增前，单位向银行等企业或个人借款发生的借款利息支出的票据问题一直以来都是个争论的话题，一边是企业索票的意愿不强，另一边是银行等金融机构开票压力增大不愿意开，还有税务机关执法不严等诸多因素导致还有很多企业没有取得利息支出发票。

营改增后，财税〔2016〕36号文规定，贷款服务、直接收费金融服务、保险服务和金融商品转让服务，属于增值税征税范围。

所以，2016年5月1日全面营改增以后，企业发生手续费支出和贷款利息支出应当索取增值税发票，并且该发票是唯一合法有效的凭证，能够在税前列支（符合28号文特殊规定的除外）。若企业仅用银行回单作为凭证，在汇算清缴时可能会被税务机关认定为不合规票据，从而调增应纳税所得额。

实务操作

1.企业向银行、金融机构、其他企业支付的利息费用，对方需要开具增值税发票，企业凭票方可税前扣除。

2.企业向自然人借款支出利息，业务应真实、合法、有效，收取利息的个人需要配合企业到主管税务机关申请代开发票，并承担相应的增值税、城建税、教育费附加、地方性税费附加和个人所得税。如果企业替个人代为承担这些税款，不能税前扣除。

会计核算：

房地产企业的贷款多为专项贷款，利息支出扣闲置资金收益后的利息资本化。

借：开发间接费—资本化利息

财务费用—利息

贷：应付利息

会计核算与土地增值税清算中利息扣除的区别：

会计核算中利息可以资本化，计入开发产品的成本；土地增值税在清算时，要把利息从成本中调整出来，单独计算。

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