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房地产特殊业务财税处理——周转房！
房地产企业有很多特殊的业务以至于衍生出来很多特殊的账务处理，刚入职房地产财务的小伙伴面对这些问题的时候总会不知所措。别慌，今天就给您讲讲房地产企业特殊业务周转房是如何进行账务处理的吧！
周转房
周转房是指房地产开发企业为了开发小区房屋建设，用于安置被动迁居民暂时居住周转使用、产权归企业所有的各种房屋。包括在开发过程中应经明确为安置被动迁居民暂时居住使用的房屋；搭建的用于安置被动迁居民暂时居住的临时性简易房屋；开发建设完成的商品房在未出售以前，用于安置被动迁居民暂时居住的部分。
周转房属于存货类。
周转房的价值损耗，应按其使用年限分期摊销，计入有关开发项目的成本。
周转房属于为开发建设提供服务的房屋，在周转使用中，只有支出（价值损耗和维修费用），一般除收取低价的房租外，没有其他收入。发生的价值损耗（即周转房摊销）和维修费用，在“开发间接费”账户核算，月末结转至“开发成本”。若有收取的低价房租，在“其他业务收入”账户核算，不再单独设置会计账户进行核算。
1.周转房增加的核算
【例】ABC房地产公司为安置拆迁居民开发的房屋已全部竣工，其总成本为1200万元。ABC房地产公司应做以下账务处理：
借：开发产品—房屋 12 000 000
贷：开发成本—房屋开发 12 000 000
借：周转房—在用周转房 12 000 000
贷： 开发产品—房屋 12 000 000
2.周转房摊销的核算
摊销方法：平均年限摊销法和周转使用次数摊销法。
对临时性简易周转房，由于周转使用次数有限，一般可采用周转使用次数摊销法，按预计周转使用次数（即安置拆迁居民次数）计提每周转使用一次的摊销额。
对非临时性简易周转房，由于使用年限较长，可采用平均年限摊销法按使用期限计提每月摊销额。
采用周转使用次数摊销法计提周转房损耗价值时的每次摊销额的计算公式如下：
每次摊销额=周转房原值×（1-预计净残值率）÷预计周转使用次数
采用平均年限摊销法计提周转房损耗价值时的月摊销额的计算公式如下：
年摊销率=（1-预计净残值率）÷预计摊销年限×100%
月摊销率=年摊销率÷12
月摊销额=周转房原值×月摊销率
上式中：周转房原值即周转房开发成本；预计摊销年限可比照同类结构房屋的折旧年限预计；净残值率一般可按周转房原值的3%-5%预计。
【例】ABC房地产公司为开发“城中村项目”搭建的安置拆迁居民临时使用的周转房开发成本为1200万元，预计使用2年，残值率为4%，每月应摊销48万元，因周转房专为“城中村项目”而建，其摊销额应计入该项目的开发成本中。ABC房地产公司应做以下账务处理：
建设：
借：开发成本—周转房12 000 000
应交税金——应交增值税（进项税额） 1 320 000
贷：银行存款/应付账款等 13 320 000
交付使用：
借：开发产品—周转房 12 000 000
贷：开发成本—周转房 12 000 000
借：周转房—在用周转房 12 000 000
贷： 开发产品—周转房 12 000 000
每月摊销：
借：开发间接费——周转房摊销 480000
贷：周转房——周转房摊销 480000
达到使用年限清理：
借：周转房——周转房摊销 12 000 000
贷：周转房—在用周转房 12 000 000
3.周转房修理的核算
2017年5月周转房经常性修理支出2000元（普通发票），大修理支出3.09万元（取得3%专票），每年修理一次。ABC房地产公司应做以下账务处理：
借：开发间接费——周转房维修 2000
长期待摊费用 －周转房大修 30000
应交税金——应交增值税（进项税额） 900
贷：银行存款 30900
库存现金 2000
借：开发间接费——周转房维修 2500
贷：长期待摊费用 －周转房大修 2500
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