房产开发企业在很多时候都会有一些特殊的情况从而导致一些特殊的财务处理的方式出现，新入职的财务小伙伴往往都会迷茫不知道该如何处理。这回不用慌了，今天特别为大家整理讲解下关于房地产开发企业地下车位的土地增值税财务处理。快来一起看下吧！

一、有产权车位

国税发[2006]187号规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2、建成后无偿转移给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用，这一条同样适用于有产权车位的土地增值税处理。

公共配套设施的认定

大地税公告2014 1号规定，

房地产开发企业确认公共配套设施的扣除金额时应提供有效证明。

（一）政府规划文件中应有相关规划，没有政府规划，却实际建造的，需提供有效证明。

（二）允许扣除的公共配套设施面积原则上以政府规划面积为准，实际测绘面积同政府规划面积不一致的，应提供有效证明，按实际面积扣除。

（三）产权属于全体业主或无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施，应有移交手续，产权属于全体业主的还应在小区内进行公开承诺。

1.产权属于全体业主的，如物业管理用房等，应提供房地产开发企业无偿移交给全体业主使用的移交文件、业主委员会选举文件等资料，并在小区内进行公开承诺。未成立业主委员会的住宅小区，由办理入住手续50%以上的业主签字确认移交。对于物业用房面积超过规划面积的，还应提供大连市国土资源和房屋局关于明确该项目物业管理用房的文件以及大连市国土资源和房屋局出具的关于暂时限制该项目预留物业管理用房交易的文件。

2.无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应提供与相关部门的移交手续：

公共配套设施为幼儿园、学校的，企业应提供与县级（含县级）以上教委签署的交接协议；

公共配套设施为居委会的，企业应提供与所属街道签订的交接协议；

公共配套设施为人防工程的，企业应提供人防工程证、大连市人民防空（民防）办公室出具的该项目结建人防工程批复等证明材料。

3.公共配套设施为设备间、变电所、泵房、消防间等的，企业应进行书面说明。

4.公共配套设施（会所、物业经营用房等）用于经营的，原则上不予扣除。

各地政策执行或有不同，以具体规定为准。

二、无产权车位

各地执行政策有所不同，具体包括以下几种：

a.普通车位

①转让—不计收入，不扣成本

辽地税函[2012]92号规定，

转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，地方税务机关允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。

无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行。

②作为公共配套设施

作为公共配套设施时，处理方法与有产权配套设施的处理方法一致。

大地税函[2008]188号规定，

纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施。

③自用

山东省地方税务局公告2017年第5号规定，

纳税人将公共配套设施等转为自用，不确认收入，其应当分担的成本、费用也不得扣除。

大地税函[2008]188号规定，

如纳税人开发的配套设施由房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。

④出租

（a）出租期限与商品房同等期限，计入收入，扣除成本

当出租期限等同于商品房使用期限时，税务机关在土地增值税清算时，视同销售处理。

湖北省鄂地税发[2008]207号规定：

对于停车场（库），仅转让使用权或出租期限与建造商品房同等期限的，应按规定计算收入，并准予扣除合再计算分摊的相关成本、费用。

（b）出租期限短于商品房使用年限，不计收入、不扣成本

山西省地方税务局公告2014年第3号规定，

房地产开发企业销售车库、车位、地下储藏间应当重点区分车库、车位、地下储藏间的对外销售、业主共有、开发商自留三种情况；其中对外销售的车库、车位、地下储藏间又分为有产权和无产权两种情况。对不同情形按以下标准来确定成本列支：

1、有产权对外销售的车库、地下储藏间，其收入应当并入房地产销售收入，相应的车库、地下储藏间开发成本应当准予扣除，并加计扣除。

2、无产权的车库、车位、地下储藏间在一定期限内让渡使用权的，收入不作为土地增值税清算收入，其相应的成本费用不可以扣除。

3、全体业主共有的车库、地下储藏间，属于公共配套设施，相应的车库、地下储藏间开发成本应当准予扣除，并加计扣除。

4、开发商自留的车库、地下储藏间，因其产权归属于开发商自有，若无对外销售则相应的开发成本不允许扣除。

（c）不考虑出租年限，均不计入收入，不扣除成本

西安市西地税发[2010]235号规定，

车位、车库、车棚成本的核算，暂按照以下原则处理：

1、对有产权且能够转让的车位、车库等，其核算作为转让不动产同其他不动产一样计算土地增值税；

2、对没有产权或不能转让的车位、车库、车棚等，其取得的使用权租金收入不作为转让房地产收入，其分摊的成本、费用、税金等不允许作为扣除项目进行扣除。

b.人防车位

①确权有偿转让—计入收入，扣除成本

黑龙江省地方税务局公告2016年第1号规定，

关于利用地下人防修建的公共配套设施有关成本、费用支出扣除问题

房地产开发企业利用地下人防修建的符合条件的公共配套设施有关成本、费用支出的扣除原则，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发2006 187号）《第四条第三款规定办理。凡建成后有偿转让产权的，应计算收入，并可以扣除成本、费用支出。

广州市穗地税函[2016]88号规定，

对土地增值税清算时已办理确权的人防地下车库，应计入项目可售建筑面积，作为纳税人的开发产品处理。

②产权归全体业主或无偿移交给政府有关部门—成本可扣除

黑龙江省地方税务局公告2016年第1号规定，

凡能够提供有关证明凭证，证明建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用支出可以扣除；凡能够提供有关证明凭证，证明建成后无偿车移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用支出可以扣除。

广州市穗地税函[2016]188号规定，对土地增值税清算时未办理确权的人防地下车库，如纳税人能证明人防地下车库产权属于全体业主共同所有，或人防地下车库产权已移交给政府主管部门，其成本、费用可作为公共配套设施费，允许扣除；否则，其成本、费用不允许扣除。

③有偿转让—不计入收入，不扣除成本

山东省地方税务局公告2017年第5号规定，

房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不计入土地增值税收入，凡按规定无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用。

青岛市地方税务局公告2016年1号规定，

房地产开发企业转让利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不计入土地增值税收入，凡按规定无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用。 未无偿移交给政府、公共事业单位的地下人防设施，其成本不允许扣除。该成本按照人防工程的建筑面积占总建筑面积的比例，在全部建筑安装工程费的成本内计算。

c.机械车位—不计入收入，不扣除成本

穗地税函[2016]188号规定，

对于出租、自用的机械车位，土地增值税清算时，不计入清算收入，不允许扣除对应的成本、费用。其中，机械车位的成本、费用涉及项目共同成本、费用的，按机械车位建筑面复合占项目总建筑面积的比例分摊剔除。

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