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【政策解析】房地产企业土地返还款的管控！
土地出让金返还获奖励款，就是在土地出让过程中，企业按照招拍挂的土地竞拍金额全额缴纳土地出让金并取得了土地出让票据以后，根据地方政府的规定，政府给予的土地出让金一定比例的返还或者奖励。那您知道土地返还款如何进行监控吗？快来一起看下吧！
一、增值税——总局层面
（1）房地产企业中一般纳税人销售自行开发房地产项目，适用一般计税方法计税，按取得全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应土地价款后余额计算销售额。
支付土地价款，指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款单位直接付的土地价款。 （税务总局公告2016年第18号 第4条）
计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。（税务总局公告2016年第18号 第6条）
一般纳税人应建立台账登记土地价款扣除情况，扣除土地价款不得超过纳税人实际付的土地价款。（税务总局公告2016年第18号 第7条）
（2）按上述公式计算出的允许扣除土地价款要按项目清算，且其总额不得超过支付的土地出让金总额。（税务 总局公告2016年第18号 ）
各地对出让金返还的政策：
湖北：
从政府部门取得的土地出让金返还款，可不从支付的土地价款中扣除。
大连：
按净支出额计算允许抵扣的土地价款，土地返还款部分不允许抵扣。
二、企业所得税
财税[2011]70号：
企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件，可作不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：
①企业能提供规定资金专项用途的资金拨付文件；
②财政部门或其他拨付资金政府部门对该资金有专门资金管理办法或具体管理要求；
③企业对该资金及以该资金发生支出单独核算。
三、土地增值税
（1）房地产企业从政府部门取得各种形式的返还款，地方税务机关在土地增值税清算时，其返还款不允许扣除，直接冲减土地成本。
（2）纳税人应凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据，计算取得土地使用权所支付的金额。凡取得票据或其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。（大地税函[2008]188号）
案例：投资建项目外基础设施为代价低价获拍卖土地
操作要点：
①签土地出让合同时，须按市场招挂拍价签。
②要求地方政府给地产公司土地返还款，下一个“关于土地返还款专门用于建设某公共基础设施的
专款专用文件”。文件中指明土地返还款使用管理办法。
A地甲地产公司与B政府通过招挂拍获一市价2亿元土地，B政府对地公司附一条件：比市价低4000万元价即16,000万元将该国有土地卖给甲，甲须在B市运河上建一大桥。甲与B政府签16,000万元土地出让合同，甲付16,000万元资金取得土地出让金票据。甲另投资4,000万元按B政府意愿在与该土地距离2000米外（红线外）建一大桥。
分析：甲与B政府签的土地出让合同税收风险及如何签合同可使地产公司税收最低。
甲税收风险：
甲与B政府国土部门签的出让合同中土地价只有16,000万元，投资4,000万元建大桥属该拍卖土地外公共基础设施项目，或称红线外建设项目，不可将4,000万元投资成本作开发成本计入甲获得土地的开发成本。
因此，4000万元建设投入不仅不可在该项目土地增值税和所得税前扣除，也不可在增值税销售额中扣除。
节税规划：
甲拍地时，须与B政府沟通，按市场拍卖价20,000万元获该土地，要求B政府土地返还款4,000万元给地产企业，合同签订：
第一、甲与B国土部门签20,000万元土地出让合同，合同中特别约定B政府向甲公司土地返还款4,000万元，且返还款专项用于大桥建设。
第二、要求B政府或B国土部门出一个土地返还款专门用于项目外建大桥文件或通知。
根据合同签订，B政府国土部门给甲开20,000万元出让金票据，甲土地成本20,000万元，土地成本增加4,000万元，甲少缴土地增值税和企业所地税。
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