房地产开发企业在生产经营的活动中涉及到很多税务，今天网校就主要给大家讲解下关于房产税的知识，快来看下吧~

（一）房产税的会计核算

缴纳税金

借：应交税费—应交房产税

      贷：银行存款

结转税金

借：税金及附加—房产税

       贷：应交税费—应交房产税

（二）房产税的税收政策

1.房产税的纳税义务人

《房产税暂行条例》（国发1986 90号），房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

财税地字1987 3号：房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。

2.房产税的征税范围

房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

财税地字1986 8号：城市是指经国务院批准设立的市，县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地，建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇，工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院法规的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。

城市的征税范围为市区、郊区和市辖县县城，不包括农村；建制镇的征税范围为镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村。

国税发1999 44号：关于建制镇具体征税范围，由各省、自治区、直辖市税务局提出方案，经省、自治区、直辖市人民政府确定批准后执行，并报国家税务总局备案。对农林牧渔业用地和农民居住用房屋及土地，不征收房产税和土地使用税。

3.房产税的计税依据

（1）从价计征

房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％。

财税地字1987 3号：房产原值是指纳税人按照会计制度法规，在帐簿‘固定资产’科目中记载的房屋原价”。因此，凡按会计制度法规在帐簿中记载有房屋原价的，即应以房屋原价按法规减除一定比例后作为房产余值计征房产税；没有记载房屋原价的，按照上述原则，并参照同类房屋，确定房产原值，计征房产税。

房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。

财税地1987 28号：新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入账，单独核算并提取折旧，则房产原值不应包括中央空调设备。

关于旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。

安徽省皖地税政三字[1997]277号：新的会计制度规定，企业对原房屋进行装璜装修发生的净支出，通过“递延资产”科目核算，不增加房产价值。按照现行的房产税法规规定，房产税计税依据为房产原值，因此，对其暂不计入房产原值征收房产税。

财税2010 121号：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

（2）从租计征

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。

财税2016 43号：营改增后，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

4.免租期的房产税处理

财税2010 121号：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

5.地下建筑的房产税处理

财税2005 181号：凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

工业用途房产，以房屋原价的50—60%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%—30%]×1.2％。

商业和其他用途房产，以房屋原价的70—80％作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%—30%）]×1.2％。

房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。

对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

6.房屋转租的房产税处理（各地执行政策有所不同）

（1）房产转租缴纳房产税，代表省份：山东省、吉林省

山东省鲁地税函1999 282号：对承租人转租的房产，由转租人按其所得租金收入扣除转租房产所支付的租金后的余额计算缴纳房产税。

吉林省吉地税发2006 42号：承租人转租的房屋，按转租人取得的租金收入减去支付租金后的余额计算缴纳房产税。

（2）房产转租不缴纳房产税，代表省份：云南、广东 、浙江 、安徽 、海南 、江苏、江西、湖北等

广东省粤税发1990 432号：根据房产税暂行条例规定“房产税由产权所有人缴纳”的精神，对单位和个人将租用的房产再转租所取得的租金收入不征收房产税。

7.基建工地临时性房屋的房产税处理

财税地字1986 8号：凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照法规征收房产税。

8.房地产开发企业建成商品房的房产税处理

国税发2003 89号：鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

北京市京财税2003 2355号：对房地产开发企业建成的商品房，仅对售出前使用(含出租、出借)部分征收房产税和城镇土地使用税；停止使用(含出租、出借)期间，不征收房产税。

对各类企业房地产项目竣工前，先使用部分房产的，在征收房产税时，已使用部分房产的房产原值暂按以下公式核定：房产原值＝房屋实际完成投资额×(已使用建筑面积/总建筑面积)

9.房产税的纳税义务发生时间

财税地字1986 8号：纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税；纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税；纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按法规征收房产税。

国税发2003 89号：购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 

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