企业或个人不动产被拆迁涉及两种，一种是政策性拆迁，一种是商业拆迁，主要是拆迁主导方不同，对应税收政策也不同。

按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院2011年第590号令）规定：有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（1）国防和外交的需要；（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

一、被拆迁方（企业）

1、增值税：

财税〔2016〕36号附件3：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免增值税。

财政部 税务总局公告2020年第40号第3条：土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属财税〔2016〕36号第一条第（三十七）项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。

因此，被拆迁方收到补偿款免增值税。

2、土地增值税：

《土地增值税暂行条例》第8条：因国家建设需要依法征收、收回的房地产，免征土地增值税。

《土地增值税暂行条例实施细则》第11条：条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征收、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。”

因此，被拆迁方收到补偿款免土地增值税。

3、企业所得税：（政策性搬迁）

国家税务总局公告2012年第40号：

企业政策性搬迁，指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁：（1）国防和外交的需要；（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要；（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（5）由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。企业搬迁收入，扣除搬迁支出后余额，为企业搬迁所得。企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。

企业搬迁收入扣除搬迁支出后为负数的，应为搬迁损失。搬迁损失可在下列方法中选择其一进行税务处理：（1）在搬迁完成年度，一次性作为损失进行扣除。（2）自搬迁完成年度起分3个年度，均匀在税前扣除。上述方法由企业自行选择，但一经选定，不得改变。

4、契税：

《契税法》第7条：省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税：（1）因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属；（2）因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。前款规定的免征或者减征契税的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

5、印花税：

《印花税暂行条例施行细则》第5条：产权转移书据，指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。因此，公司取得拆迁安置的房产，应缴纳印花税。

二、被拆迁方（个人）

1、增值税：

财税〔2016〕36号附件3：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免增值税。

财政部 税务总局公告2020年第40号第3条：土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属财税〔2016〕36号第一条第（三十七）项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。

因此，被拆迁方收到补偿款免增值税。

2、个人所得税：

国税函[1998]428号：按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物（房屋），均免予征收个人所得税。

财税〔2005〕45号：对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

3、契税：

财税〔2012〕82号：市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

国税函〔2005〕903号：按照财税〔2005〕45号精神，城镇房屋拆迁契税优惠政策适用的对象，应为被拆迁房屋的所有权人或共有权人以及领取拆迁补偿款的被拆迁公有住房的承租人。

三、房地产企业

1、增值税：

财税〔2016〕140号：“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

财税〔2016〕36号：销售服务、无形资产或不动产，指有偿提供服务、有偿转让无形资产或不动产。有偿，指取得货币、货物或其他经济利益。

于老师提示：房地产企业以房产支付拆迁补偿费用时，应按规定确认销售收入。

2、土地增值税：

国税函〔2010〕220号：

（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户，安置用房视同销售处理，按国税发[2006]187号第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（二）开发企业采取异地安置，异地安置房屋属自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款规定计算，计入本项目拆迁补偿费；异地安置房屋属购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（三）货币安置拆迁的，房地产企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

3、企业所得税：

国税发〔2009〕31号：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（3）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

4、相关税种计税依据

财税〔2016〕43号：

营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据：

计征契税的成交价格不含增值税。

土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

在计征上述税种时，税务机关核定计税价格或收入不含增值税。

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