房地产企业新项目投资测算，一般需各部门配合完成。设计部提供强排指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点，各部门按测算模板要求录入数据，投资部负责土地款和支付节奏并统稿，财务部最终审查。

实务中有时投资只需一个简单测算初步研判，不需太精准，若每次都由各部门参与，时间上可能来不及，有时也没必要，所以房地产企业财务人员掌握一些其他部门基本技能是很有必要的。

一、房地产成本组成。

二、各科目标准成本和计费基数。

（一）土地价款。

1.1 有票地价款（招拍挂）：按取地文件执行。

1.2 有票土地相关税费（契税、印花税等）：整体税费可按4.05%计算；

1.3 无票土地款或溢价等：注意填写位置，否则影响税费计算；

1.4拍卖服务费，一般0.1%。

1.5指标费,各地收费标准不一，成都主城区30万/亩。

（二）开发前期准备费（合计200-250元/㎡）。

2.1 勘察丈量费：含项目勘察测绘、工程放线等项目初始勘测丈量费；

单方标准：3元/平米，山地项目6元/平米；

计费基数：报规面积（地上+地下)

2.2规划设计费：含项目总体规划设计费、规划概念设计费、方案设计费、施工图设计费、市政配套设计（景观、小市政）、审图及专业设计顾问等费（不含样板间设计费）；

单方标准：高层/低层20-60元/平米，（地区不同差异很大），山地项目100元/平米；

计费基数：报规面积（地上+地下)。

2.3报批报建费：包含常规报建费，如城市建设配套费、根据实际情再缴纳费用、可返回费用及特殊收费等，各区域成本差异较大；

单方标准：地区差异较大，北京东部约200元/平方米，北京北部可达350元/平米；

计费基数：报规面积（地上+地下)。

2.4三通一平费：包含临水、临电、临路和场地平整费；

单方标准：10元/平方米，山地项目增加150-300 元土石方平整及挡墙砌筑等费用；

计费基数：报规面积（地上+地下)。

2.5临时设施费：临时场地和办公费；

单方标准：10元/平米；

计费基数：报规面积（地上+地下)。

（三）主体建筑及安装工程费（合计2,400-3,000元/㎡）。

一般按业态归集，单类业态构成由多个指标叠加而成，计算方式上，地上成本+地下成本+级配成本=合计成本；

3.1 高层（12F-28F）

（1）单体地下成本（不含车库面积，投影地下室）：

单方标准：3700元/平米（参考北京某项目，具体视项目情况而定）；

计费基数：单体地下面积。

（2）单体地上成本：

单方标准：1800元/平米（参考北京某项目，具体视项目情况而定）；

计费基数：单体地上面积；

为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：约1900元/平米；计费基数：采用报规面积（地上+地下）。

（3）级配成本：根据产品线档次，不同级别因用材不同，成本差异较大，主要差异在外窗和外立面；

单方标准：300元/平米、400元/平米不等。

计费基数：报规面积（地上+地下)。

3.2 小高层（7F-11F）

（1）单体地下成本（不含车库面积，一般不超地上面积10%）： 

单方标准：3500元/平米（参考北京某项目）；

计费基数：单体地下面积。

（2）单体地上成本：

单方标准：1800元/平米（参考北京某项目）；

计费基数：单体地上面积；

为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：约1900元/平米；计费基数：采用报规面积（地上+地下）。

（3）级配成本：小高层级配产品与高层接近，略高于高层；

单方标准：300元/平米、500元/平米不等；

计费基数：报规面积（地上+地下)。

3.3 洋房（5F-6F）

（1）单体地下成本（投影地下室）：

单方标准：2600元/平米（参考北京某项目）；

计费基数：单体地下面积。

（2）单体地上成本：

单方标准：1800元/平米（参考北京某项目）；

计费基数：单体地上面积；

为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：约1800元/平米；计费基数：采用报规面积（地上+地下）。

（3）级配成本：洋房产品因产品档次略高，级配成本高于高层；

单方标准：500元/平米、600元/平米不等；

计费基数：报规面积（地上+地下)。

3.4叠拼/联排（6F以下，多为4F）

（1）单体地下成本（一般不超过地上面积的30%）：

单方标准：2500元/平米（参考北京某项目）；

计费基数：单体地下面积。

（2）单体地上成本：单方标准：1700元/平米（参考北京某项目）；

计费基数：单体地上面积；

为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：1900元/平米；计费基数：采用报规面积（地上+地下）。

（3）级配成本：叠拼产品因产品档次略高，级配成本高于高层：

单方标准：根据建筑风格550元/平米、600元/平米、700元/平米；

计费基数：报规面积（地上+地下)

3.5双拼、独栋产品

（1）单体地下成本（一般不超地上面积40%）：

单方标准：3000元/平米（参考北京某项目）；

计费基数：单体地下面积。

（2）单体地上成本：单方标准：1900元/平米（参考北京某项目）；

计费基数：单体地上面积；

为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：2200元/平米；计费基数：采用报规面积（地上+地下）。

（3）级配成本：独栋产品因产品档次最高，级配成本也是最高的

单方标准：普通风格1200元/平米，法式风格成本最高1600元/平米；

计费基数：报规面积（地上+地下)。

3.7 特殊科目有些费用可能有一些特殊配置，需单独计算，标准参考：

（1）精装修单方标准：按档次差异较大，600元、1000元 、1600元、3000元；不计

费基数：（地上面积+附赠面积）*0.85。

（2）太阳能屋顶集热式，费用标准：4500-6000/户( 分业态计算户数）；阳台分户式费用标准：3000-4000/户。

（3）充电桩：一体式一机一枪，4万/套；

（4）装配式增加费：300元/平米；

（四）社区管网工程费（合计220--450元/㎡）

包含给排水系统，采暖系统，燃气系统，供电系统及高低压设备，智能化系统工程建设费，区域差异较大，分220--450不等，北京东部综合成本240元/平米；

（1）给排水系：普通区域一般40元/㎡，某些新区100元/㎡；

（2）采暖系统：普通区域不收取费用，某些开发新区100-150元/㎡；

（3）燃气系统：一般区域按照30-40元/㎡；

（4）供电系统及高低压设备：电力系统属于额度最高的科目，120-140元/㎡；

（5）智能化系统：高层产品10元/㎡，低层产品20元/㎡；

以上5项计费基数：报规面积（地上+地下)。

（五）景观费用（折合120-300元/㎡）。

建筑用地范围红线范围内，除去20%-30%建筑基底占地面积和市政道路外部分统称景观用地，景观用地的硬景软景搭配考虑按7：3；

单方标准：景观工程造价根据风格不同差异很大，分250、350、500元/㎡不等；

计费基数：红线用地面积--建筑投影面积-市政道路面积-（约为总占地70%）。

（六）配套设施费用（300-500元/㎡）

配套主要是以地库、商业、会所为主，尤其是车库部分，体量最大；

（1）车库：按车库类型分普通车库和人防车库，人防车库需设人防设备、人防门等，成本稍高；

单方标准：普通车库 2800元/㎡ ，人防车库 3100 元/㎡；

计费基数：地下车库面积（以某项目为例，地下/地上约30%）。

（2）配套商业：主要以毛坯交房的低层商业为准，根据风格不同成本存在一定差异；

单方标准：普通风格3000元/㎡左右，法式风格3500元/㎡；

计费基数：根据商业实际建筑面积为主，一般为地上面积；（若商业属于高层1F，注意总面积不要重复计算）。

（3）会所：根据项目定位，会所高端项目中出现，一般多为精装修，成本标准较高；

单方标准：考虑3000元/㎡装修成本，普通风格成本6700元/㎡，法式风格7000元/㎡；

计费基数：根据商业实际建筑面积计算。

（4）配建小学、幼儿园：一般为低层产品，多为简装；

单方标准：教学楼2300-2500元/㎡ ，体育馆2700元/㎡；

计费基数：根据实际建筑面积计算，一般为地上。

（七）工程相关费：监理费、预结算编制费（30-50元/㎡）。

属开发间接费大类。

某些区域参考标准：单方标准：监理费20元/㎡，预结算编制费15元/㎡，综合35元/㎡；计费基数：报规面积（地上+地下）。

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