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房地产企业合同控税必备知识!
房地产企业合同控税的知识你都掌握了吗？快来跟随小编一探究竟！
1.土地两种受让方式下的税务处理
A.出让/转让的合同主体：
1）主体不同。出让主体是国有土地所有者，即国家，由法律授权的 县以上人民政府予以具体实施；转让主体是取得国有土地使用权的土地使 用者（某企业和另外一个企业之间就土地使用权的转让达成协议）。
2）转移条件与程序不同。出让条件无限制，签订出让合同，缴纳出 让金，即可办证；转让条件有限制，转让须经申请、审批或补办出让手续， 缴纳税费，方可登记过户。
3）行为性质不同。根据物权理论，出让属于他物权设定；转让属于他物权转移。
4）交易市场不同。
B.出让/转让的税务处理：
1）出让情况下取得的土地出让金收据，对于一般计税方法的房地产项目，土地出让金可以作为销售额的抵减额，对于转让情况下，受让方应该取得转让方开具的发票进行账务处理。满足抵扣要求的情况下，可以取得专用发票进行抵扣。
2）财税[2016]47号，对于取得2016年4月30日前的土地使用权转让的处理
纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经 营租赁服务缴纳增值税。 纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简 易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价 后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
2.土地招拍挂过程中需要关注的细节要点的财税处理
A.付款时间和办证时间之约定，可以分期付款。可以分期付款，但是需要按照第一期支付土地出让款之日的人民银行公布的贷款利率向出让 人支付利息。如果支付该利息计入到“借款利息”科目。
B.竞买保证金不予退还的损失如何税务处理？
所得税处理：该笔费用可以在各自企业的所得税税前扣除。
【政策依据】
《企业所得税法》第八条规定：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出， 准予在计算应纳税所得额时扣除。如果该保证金是协议约定不予退还的保 证金，您单位应按照财政部国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策 的通知（财税〔2009〕57号）；国家税务总局关于发布《企业资产损失 所得税税前扣除管理办法》的公告（国家税务总局公告2011年第25号） 的规定，进行专项申报。
3.不同施工方式下对工程项目计税方法的影响
A.清包工施工方式
一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税 方法计税。 以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材 料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。
B.包工包料施工方式
单独成字面上可以直接解读为：包人工包材料。
所得税处理：该笔费用可以在各自企业的所得税税前扣除。
C.开竣工时间的规定
在排布项目的施工计划的时候需要综合考虑该第十六条约定的开竣 工时间，对于商品房买卖合同的约定的交付时间综合考虑；如果确实不能 够按照既定的时间去完成工程的竣工验收，就需要向国土部门申请延建， 获得同意后拟定商品房买卖合同涉及到交付时间。
4.红线外支出的税务处理在不同地方有差异
1）用地红线
用地红线是围起某个地块的一些坐标点连成的线，红线内土地面积就是取得使用权的用地范围。开发建设这个地块的建筑小区时候，还需要退红线2米左右，这个数字各地不一，要看当地规划局的规定。小区的 建筑必须在退红线范围内，退出的这块地不准占用。 也就是说，尽管你已经为退出的这块地付出了土地出让金，但就是 不准占用。用地红线只是标注在红线图上，现场是看不到的。不过退界线就一目了然：小区的围墙就是退界线。
2）建筑红线
建筑红线也称“建筑控制线”，指城市规划管理中，控制城市道路 两侧沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。任何临街 建筑物或构筑物不得超过建筑红线。
5.容积率关乎地下车位的土地增值税清算
所谓计容面积，就是计算容积率面积，一般情况下：
1）计容建筑面积=小区内所有计算容积率的建筑面积之和。
计算容积率面积=规划条件容积率X规划建筑用地面积
注：规划建筑用地面积应等于或小于总地图用地面积，建成后项目容积率也只能等于或小于规划条件容积率
2）总建筑面积=地上建筑面积+地下建筑面积
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