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房地产企业会计核算——成立阶段
房地产企业会计核算之成立阶段，快来随小编一探究竟吧！
一、股权投资
（一）实收资本
政策展望：
2021年2月27日，《中华人民共和国印花税法（草案）》提交第十三届全国人大常务委员会第二十六次会议审议。
草案基本维持现行税率水平，适当简并税目税率、减轻税负，变化有四：
1.借款合同、买卖合同、技术合同、证券交易等税目维持现行税率不变，其中证券交易印花税对证券交易的出让方征收，不对受让方征收；
2.将加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货物运输合同的税率由万分之五降为万分之三；
3.将资金账簿的税率由万分之五降为万分之二点五；
4.取消对权利、许可证照、其他账簿每件征收5元印花税的规定。这意味着以后房产证、土地使用证、工商营业执照、商标注册证和专利权证将不用交印花税了。
财税建议：
（1）注册资本金额
（2）股权比例
（3）无形资产摊销
（二）资本公积
股东实际投入资产公允价值与公司章程、投资协议的约定一致是比较理想化的情况。但在实际操作中，经常会出现不一致的情况。
这种情形下，需要重新调整股权比例或出资额，或对多余部分由各股东以公司章程、投资协议或其他股东会书面文件明确约定。
一般多余的部分有两种处理方式：日后归还该出资股东，或者作为资本公积（溢价）。
借：无形资产——土地使用权
银行存款
固定资产
贷：实收资本
资本公积——资本溢价（作资本公积）
其他应付款—***投资人（要归还）
提示：作为资本公积处理的，权益由全体投资人共享，不能单独指定属于某一投资人所有。
政策提示：
2014年新修改的公司法将注册资本实缴登记制改为认缴登记制。即新公司施行后，公司股东可以自主约定认缴出资额、出资方式、出资期限等，并记载于公司的章程。从2014年3月1日开始实施。
需关注公司法、章程对注资方式、时间的规定，同时考虑税务风险（印花税、借款利息扣除）、经营风险（有限责任公司）。
实缴制：企业营业执照上的注册资本是多少，该公司的银行验资账户上就必须有相应数额的资金。实缴制需要占用企业的资金，一定程度上抑制了投资创业，降低了企业资本的营运效率。
认缴制：工商部门只登记公司认缴的注册资本总额，无须登记实收资本，不再收取验资证明文件。认缴登记制不需要占用企业资金，可以有效提高资本运营效率，降低企业成本。
实缴制变为认缴制后，会计处理方式也应该相应变化。
实收资本科目可以为零，实际收到股东投入才做相应会计处理。
需关注公司法、章程对注资方式、时间的规定，同时考虑税务风险（印花税、借款利息扣除）、经营风险（有限责任公司）。
公司增加注册资本的核算（增资的情况多会涉及资本溢价）
（三）房地产企业增加资本一般有三条途径：
一是所有者（包括原企业所有者和新投资者）投入；
二是资本公积转为实收资本；
三是将盈余公积转增资本。
企业将盈余公积转增资本时，必须经股东会决议批准。在实际将盈余公积转增资本时，要按股东原有持股比例结转。
（四）开办费的确认及核算
房地产开发企业在筹建期间内发生的开办费，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等。
筹建期间为从企业开始筹建之日起至取得营业执照之日的期间。
提示：
开办费可以不做长期待摊费用核算，开始生产经营当月一次性计入损益。会计处理上可以根据企业情况（开办费金额、企业盈利状况）自行设定。新设立的房地产开发企业，对于开办费的税务处理应该按照新税法的精神，计入当期损益，并不再作纳税调整。
借：管理费用—开办费
贷：银行存款等
二、债务融资
房地产融资渠道的种类划分
按照不同的开发阶段又可以分三大环节：
1.开发前期融资：股权融资为主，债务融资为辅
2.工程实施阶段融资：债权融资+商业信用融资
3.销售资金回笼：归还到期融资+项目滚动开发+集团资金调配
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