实务解析：个人出租房屋如何开发票、交税？

来源: 正保会计网校编辑：苏米亚 2019/10/17 20:28:14　　字体：大小

现在许多的上班族都选择租房，租房市场十分火热。很多人也都开始自己出租房屋，不过让他们犯难的是个人出租房屋的发票问题和税务问题，不过不要着急，今天我们就来看一看个人出租房屋究竟该如何开发票、交税！

实务解析

开票问题

个人出租房屋，出租方可以向地税机关或有条件代开增值税发票的委托代征单位申请代开增值税普通发票。

个人出租房屋，承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后，可以向地税机关或有条件代开增值税发票的委托代征单位申请代开增值税专用发票。

税务问题

根据《财政部　国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）的规定2016年5月1日期营业税全面改征增值税，其他个人出租不动产的增值税由国税机关委托地税机关代征。

部分地区纳税人仍可选择综合征收率方式或分税种计征方式缴纳个人出租房屋的各类税款。

（一）分税种计征方式：按照现行各税种政策规定，分别计算缴纳各项税费。

计算个人出租房屋租金收入时应包括出租方向承租方收取的全部价款及价外费用。对于纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的出租不动产收入，税务机关应根据当地实际情况，并结合房屋的地区分布、结构类型、质量面积、市场租金价格等不同情况核定其应纳税额。

（二）综合征收率计征方式：

个人出租房屋（住房）综合征税率为5%。月租金收入在31500（含）以下的，地税机关或地税机关委托的代征单位征收税款后，向纳税人填开包括房产税和个人所得税的完税证明；月租金收入在31500元以上的，地税机关或地税机关委托的代征单位征收税款后，向纳税人填开包括增值税、房产税和个人所得税的完税证明。

个人出租房屋（非住房）月租金收入在31500元（含）以下的，综合征收率为7%。地税机关或地税机关委托的代征单位征收税款后，向纳税人填开包括房产税和个人所得税的完税证明。

个人出租房屋（非住房）月租金在31500元以上的，综合征收率为12%。地税机关或地税机关委托的代征单位征收税款后，向纳税人填开包括增值税、房产税和个人所得税的完税证明。

计算缴纳税款方式		个人出租房屋（住房）税款计算	个人出租房屋（非住房）税款计算	个人转租房屋（住房）税款计算


综合征收率计征方式		月租金收入×5%	月租金收入31500元（含）以下的，月租金收入×7%	个人出租不动产（住房）中的转租、再转租行为不能采取综合征收率计征方式，应按照现行政策规定，分别计算缴纳各项税费
			月租金收入31500元（含）以下的，月租金收入×7%
			月租金收入31500元（含）以上的，月租金收入×12%
分税种计征方式	增值税	不含税销售额×1.5%	不含税销售额 ×5%	不含税销售额×1.5%
	城市维护建设税	实际缴纳的增值税税额×1%、5%或7%	实际缴纳的增值税税额×1%、5%或7%	实际缴纳的增值税税额×1%、5%或7%
	教育费附加	实际缴纳的增值税税额×3%	实际缴纳的增值税税额×3%	实际缴纳的增值税税额×3%
	地方教育费附加	实际缴纳的增值税税额×2%	实际缴纳的增值税税额×2%	实际缴纳的增值税税额×2%
	个人所得税	月租金收入减除实际缴纳增值税税额后，按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为10%	月租金收入减除实际缴纳增值税税额后，按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为20%	月租金收入减除向房屋出租方支付的租金及实际缴纳增值税税额后，按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为10%
	房产税	（月租金收入－实际缴纳增值税额）×4%	（月租金收入－实际缴纳增值税额）×12%	对于转租或再转租行为，房产税纳税依据《房产税条例》规定确定。
	城镇土地使用税	免征	占地面积×每平米年税额×租赁期限/12	免征
	印花税	免征	合同金额×0.1%	免征