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从税务稽查角度，对开发产品收入是如何确认的呢？
一、税务机关对开发产品销售收入的确认
1、税务机关重点关注企业所得税签订合同时是否应确认收入或预缴税款房地产企业取得预收账款，签订合同时根据合同的不同结算方式确认完工前收入，按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，计入当期应纳税所得额，待开发产品完工后结算计税成本再行调整。
分析：订金、诚意金、会员费、优惠卡等，如未签订合同，企业所得税不确认收入。国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）
第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：
（1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
（2）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（3）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（4）采取委托方式销售开发产品的，应在收到代销清单时确认收入的实现。
【案例分析】
房地产开发企业收到购房人的定金、订金、诚意金、意向金时，是否视同收到预收款按照3%的预征率预缴增值税？
分析：定金、订金、意向金、诚意金中，只有“定金”具有法律约束力，而订金、意向金、诚意金都不是法律概念，无论当事人是否违约，支付的款项均需返还。因此，房地产开发企业收到购房人的定金，可视同收到预收款；收到订金、意向金、诚意金，不应视同收到预收款。
2.税务机关对未完工开发产品的计税毛利率的规定：
（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%；
（2）开发项目位于地级市城区及郊区的，不得低于10%；
（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%；
（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
【案例分析】
某房地产企业2019年取得不含税预收账款10000万元，预计毛利率为20%。
该项收入同时缴纳城建税及附加160万元，预缴土地增值税100万元。当期管理费用200万元，广告费业务宣传费500万元。会计利润=-160-100-200-500=-960（万元）。
年应纳税所得额：10000×20%－960=1040（万元）
二、税务机关所关注的开发产品完工后收入的调整
企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
完工时间确认：
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（2）开发产品已开始投入使用（包括入住、交付）。
（3）开发产品已取得了初始产权证明。
【案例分析】
某房地产企业2018年取得预收账款10000万元，预计毛利率为20%，2017年预计毛利额2000万元计入当年应纳税所得额。
2019年完工后，会计核算结转收入10000万元，结转开发产品成本为7000万元，实现利润3000万元。当年该项收入应调减所得额2000万元，计入当年应纳税所得额为1000万元。
国税发[2009]31号第三十五条开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。
凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
营改增后收入的处理
【案例分析】
甲房地产企业按一般计税方法计税。销售房产取得含税销售收入1090万元（其中增值税90万元），假设对应允许扣除的土地价款为400万元。则：
不含税收入（企业所得税收入）=1090÷（1+9%）=1000（万元）
增值税销项=（1090－400）÷（1+9%）×9%=56.97（万元）
土地增值税清算收入=1090÷（1+9%）=1000（万元）
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