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房地产企业增值税纳税义务时间与其他企业不同？该怎么确定纳税时间
房地产企业与其他企业不同，它的增值税纳税义务时间与其他企业也不一样，今天我们就一起了解一下增值税纳税义务发生时间的确定吧！
【相关政策】
1.房开企业收取“诚意金"、“订金" 和“VIP会员费”的增值税纳税认务发生时间。
会员费、诚意金是在签订商品房认购协议书之前收取的款项,最终会退还给客户或转作购房款。
①会计处理
按照商品房预售的相关规定，商品房认购协议书在房地产项目取得政府行政主管部门核发的商品房预售许可证之后才能够与客户签订。( 房地产企业收到的会员费和诚意金是在企业预售之前收取的款项。)
会员费及诚意金具有非约束性,会计核算不作为预收款项处理，而作为企业的应付款处理。
会员费、诚意金通过“其他应付款”科目核算，房地产企业可根据实际情况设置明细科目进行辅助核算，以满足管理的需要。
②增值税纳税义务发生时间
房开企业项目开盘之前收取“诚意金"、“订金" 和“VIP会员费"时，应税行为并没有发生，由于没有签订《商品房销售合同》，合同确定的付款8日期也无从谈起。
房开企业向购房者收到的“诚意金"、"订金" 和“VIP会员费”按照前面政策的规定是不需要缴纳增值税的。由此可见,房开企业在开盘之前收取“诚意金”、“订金” 和“VIP会员费”不发生增值税纳税义务。
会员费或诚意金在法律上仅作为预付款的性质，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质。如果未来合同履行则冲抵房款，合同不履行一般退还给当事人,且退还时不能适用“定金双倍返还罚则”。
房地产开发企业在开发、销售商品房过程中，以各种名目收取的订金、定金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项，实际操作中税务机关一般认定为均属于预收性质的款项，增值税纳税义务发生时间与预收房款相同，为收到款项的当天，并要求预交土地增值税和企业所得税。
【案例分析】
大华房地产开发公司收取” 诚意金"增值税纳税义务发生时间确定
大华房地产开发公司于2018年6月通过拍卖方式获取土地一宗，土地面积15万平方米，土地价款1.5亿元。大华公司拟建设商铺3万平方米、电梯洋房15万平方米。2019年3月取得《施工许可证》开始动工建设。2019年6月，工程正在进行基础土石方的施工，开发商尚未取得《商品房预售许可证》。众多购房者在“申请VIP会员可以享受优惠房价”的活动中没有签订购房合同，仅凭“VIP会员申请书”交付”诚意金” 订购商品房。大华公司在此次活动中共收取诚意金5600万元，缓解了公司的资金压力。
请分析:大华公司收取的5600万元诚意金应如何进行会计处理和税务处理。
【解析】
大华公司收取“诚意金”是在未取得《商品房预售许可证》未签订《商品房预售合同》的情况下。会计核算计入“其他应付款"科目，而不作为”预收账款"核算;从税务处理上看，“诚意金" 只是暂收应付性质的款项,不属于增值税应税收入,不需要缴纳企业所得税、增值税、土地增值税。
2.房开企业销告期房收取预收款或银行按揭款增值税纳税义务发生时间
根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》( 国家税务总局公告2016年第18号)第十条、十一条的规定：一般纳税人采取预收款方式销售开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
房地产企业收取的预收款或银行按揭款，无论是否开具发票，都应按照规定预缴增值税，并预缴企业所得税与土地增值税。
房开企业销告的期房在未完工期间没有将开发产品移交给购房者，所以还没有达到增值税纳税义务发生时间，真正的增值税纳税义务发生时间为房地产公司与购房者签订购买合同中约定的开发产品移交的时间。如果开发产品移交时间滞后于购房合同约定的时间，则增值税纳税义务发生时间为房地产公司办理开发产品移交即交房的时间。
依据政策规定，房开企业项目开盘后，收到购房者的预付款或者与开盘前收取“诚意金”等款项的客户签订了《商品房销售合同》, 则房开企业应将之前收取的“诚意金”、“订金”、“VIP会员费” 从“其他应付款"转入“预收账款”时，以及房开企业收到银行按揭款时，应确认增值税纳税义务发生时间预缴憎值税。同时还要预缴土地增值税和企业所得税。
【案例分析】
大华房地产开发公司已同购房者签订合同但未收款的增值税纳税义务发生时间大华公司开发的绵绣家园项目于2017年竣工，公司针对之前取得的收入已经足额缴纳了相关税费。2018年2月发生如下业务,请分析应如何缴纳增值税。
(1 )收取张三绵绣家园尾房一套的预收 款定金92万元(房款总价460万元) , 但尚未签订《商品房销售合同》, 大华公司针对收取的定金92万应如何缴纳增值税呢?
取得索取销售款项凭据的当天：指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期，为应税服务完成的当天。
大华公司收取张三定金92万，只是收取了预收款，没有签订合同，因此并未产生增值税纳税义务，只需按照预收款92万元[92/ ( 1+11% )*3*]预缴增值税。
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