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物业管理企业无偿使用物业用房如何进行财税处理与风险防范？
物业公司不同于其他企业有他独特的特点，不知道大家有没有这样的疑问，物业企业无偿使用的物业用房，该怎么进行财税处理？今天我就为大家找到几个案例帮助你来详细了解物业管理公司的财税处理。
【案例1】A物业公司，一般纳税人，物业管理用房的所有权依法属于全体业主所有，业主无偿提供给物业服务企业管理办公使用时。
A公司如何进行财税处理？
1.房产税
（1）财税〔2009〕128号规定：无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
（2）财税〔2006〕186号
一、关于居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税问题
对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。
（3）渝财税（2015）93号）
文件规定，“使用居民住宅区内业主共有房产进行物业管理、为小区业主服务的，不征收房产税。”
2.土地使用税
中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例第二条
在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。
第六条 下列土地免缴土地使用税：
（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；
（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；
（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；
（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；
（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；
（六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；
（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。
【案例2】物业公司将代开发商管理的房屋出租，房屋产权不属于物业公司的，如何计税？
1.增值税
物业公司提供房屋出租，不管是否取得产权，均按不动产经营租赁缴纳增值税，应按照不动产租赁适用税率开具增值税发票。其中，一般纳税人适用税率为9%，小规模纳税人适用的征收率为5%。一般纳税人出租的不动产在2016年4月30日之前取得的，可以选择简易办法征税，征收率为5%。
可理解为物业公司无偿使用开发商房屋在对外出租。
2.房产税
财税〔2006〕186号
一、关于居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税问题
对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。
3.城镇土地使用税
中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例第二条
在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。
第六条 下列土地免缴土地使用税：（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。
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