一个规范成熟的企业务必在“业务法务税务财务”四个方面下足功夫，真正体现“大道当然，唯有精细才可行稳致远”的企业管理和发展理念，对于建筑房地产企业的管控而言，要想在精细方面下功夫，可以从“业务法务税务财务”四个层面入手。

        本文所指的上述四个层面，其中业务即交易内容；法务即合同相关条款；税务即计税方法，发票等内容；财务即会计核算。

        下面梁石老师就建筑施工和房地产企业都甚为关注的营改增政策文件及实务操作方面予以解读，带领大家增强对于业务法务税务财务的把握。

        一、深谙行业交易内容，用扎实的文字功底去解读政策文件

我们以财税2017年58号文《财政部税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》的第一条解读为例：

该文件的第一条：“建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。”

        【政策解读】

        1、“一个主体”——建筑工程总承包单位 

        “建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。”

对于房地产开发企业将地块上的建筑工程（商品房的开发建设）进行招标后交由总承包单位（注：分包单位不适用）进行施工总承包。

        2、“两类工程”——地基与基础、主体结构

文件当中涉及到“对于房屋建筑物的地基与基础、主体结构提供工程服务”其中的“地基与基础”“主体结构”，按照《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）附录B《建筑工程的分部工程、分项工程划分》中的“地基与基础”“主体结构”分部工程的范围执行。

        3、“一个服务”——工程服务

        文件当中涉及到“对于房屋建筑物的地基与基础、主体结构提供工程服务”的工程服务只是“建筑服务”当中的“一种服务”。我们知道，营改增文件36号文当中建筑服务包括5种服务，包括：工程服务，安装服务，装修服务，修缮服务，其他服务。很显然，58号文仅仅是上述五种服务当中的“工程服务”，不含其他的4种的服务。在实务操作过程当中，开发的商品房当中主体内的水电暖安装工程，智能化弱电工程，室外道路工程，园林景观工程，室外管网工程很显然不适用该政策文件，对于非房屋建筑，如道路、桥梁、隧道、水坝等建造物同样也不适用。但是在道路建设过程中，需要建设“服务区”，有房屋建筑物的施工，因此，对于该服务区的房屋建筑物的工程服务适用该政策条款。

        4、“四类材料”——钢材、混凝土、砌体材料、预制构件

        “建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的”

        “建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的”，仅限于钢材、混凝土、砌体材料、预制构件这四种材料，对于这四种材料建设单位可部分自行采购这四种材料之中的一种、二种、三种或四种，也可全部自行采购四种材料之中的一种、二种、三种或者四种。对于部分自行采购的，没有数量限制，只要建设单位有采购，就属于自行采购部分上述材料。建设单位仅提供水电的，该工程服务仍属于36号文的“甲供工程”，总承包方可以选择采用一般计税方法还是简易计税方法；建设单位自行采购部分钢材，总承包方应采用简易用计税方法；建设单位自行采购部分钢材、部分预制构件，总承包方应采用简易用计税方法。

自行采购是指建设单位外购，抵债，接受入股取得。建设单位自产，原则上不属于自行采购，仍然属于36号文的“甲供工程”。

        【案例】亿家隆钢铁集团有限公司，集团需要建设办公大楼。该办公大楼的钢材部分使用集团生产的钢材，其他材料均由总包方提供。则总包提供的房屋建筑的地基与基础、主体结构，属于36号文的“甲供工程”，可以选择采用简易计税办法，不适用58号文的“甲供材”条件要求。

        5、落脚点：计税方法——“适用简易计税方法”

        “建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税”

        二、营改增文件如何在日常的招投标活动，合同签订过程中体现出来？

        我们看一下苏建价〔2016〕154号江苏省住房和城乡建设厅《关于建筑业实施营改增后江苏省建设工程计价依据调整的通知》的第六条：

        （1）招标工程

        由于一般计税方法和简易计税方法的建设工程计价口径不同，本通知发布之日后发布招标文件的招投标工程，应在招标文件中明确计税方法；即该工程是按照一般计税方法还是简易计税方法，这样一来对于参与招标的施工单位就清楚地按照确定的计税方法进行编标计价。

        （2）非招标工程

        合同开工日期在2016年5月1日以后的非招投标工程，应在施工合同中明确计税方法。对于不属于可采用简易计税方法的建设工程，不能采用简易计税方法，意味着只能够采用“一般计税方法”计价。

        【招标案例】在招标文件当中务必将计价方式约定清楚，便于投标单位按照约定的计税方法进行编标计价。

        【合同案例】   

        三、如何规范地开具发票？

        【发票开具】——发票的开具需要遵循《商品和服务税收分类编码表》

        【问题】商品和服务税收分类编码开错对企业有什么影响？  

       答：根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十二条和《增值税专用发票使用规定》第十一条规定，纳税人不选择商品和服务税收分类与编码的，属于发票栏目填写不全。不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。未按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性开具发票的，主管税务机关将依照《中华人民共和国发票管理办法》第三十五条等规定处理。

       对于属于建筑服务的发票，对于乙方来说只能够向甲方开具“建筑服务”的发票，不可以提供“货物”发票，在日常工作实践当中，对于房地产企业会涉及到楼梯踏步的大理石镶贴分项工程，对于这类工程的供应商来说，一般都是石材厂直接以包工包料的方式予以施工，但是这样的石材厂的经营范围详见下图：

        该企业的经营范围不包含“建筑劳务”，该企业只能够按照超经营范围去开具发票。

        【问题】是否可以超经营范围开具发票？

        在目前实行的《发票管理办法》中，并无明文规定禁止纳税人出现“超经营范围开具发票”的行为。恰恰相反的是，《发票管理办法》强调纳税人应按实际经营业务情况如实开具发票，否则属于虚开发票的行为。并且，营改增后，根据税务总局的相关政策解答可知：只要纳税人发生的业务真实可查，都可自行开具增值税发票。

因此：在企业不论发生的业务是否已经超出经营范围，都应该按照实际情况，实际的业务类型，开具相应的增值税发票。

        【发票开具】——发票备注栏

对于建筑施工企业而言务必严格按照国家税务总局公告2016年第23号《公告》第四条的第（三）款的要求在发票的备注栏注明“建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称”

        对于房地产开发企业而言，如果施工单位没有提供按照上述文件要求在备注栏标注“”将按照国家税务总局公告2016年第70号《公告》的第五条的要求，不得计入土地增值税扣除项目金额，即属于不规范的税收凭证不得税前扣除。

        四、账务处理

        对于涉及到的发票在符合要求的情况下，对于甲方来说按照会计核算要求进行相应的账务处理

        借：开发成本——房屋开发成本—建筑安装工程费  1,000万元

  借：应交税费——应交增值税——进项税额        100万元

        贷：应付账款——****建设集团有限公司      1,100万元

对于建筑施工企业而言：

        借：应收账款——***置业有限公司            1,100万元

        贷：工程结算——***工程项目            1,000万元

        贷：应交税费——应交增值税（销项税额） 100万元

       结合交易的实际情况在招标文件和合同当中体现出来，最终交易的结果还是需要以发票的形式予以表现，甲乙双方根据发票辅之以当期施工产值报告进行账务处理，从而充分体现业务（交易）法务（合同）税务（计税方法，发票）财务（会计核算）四位一体的控制。

       以上就是梁石老师给大家带来的精彩分享。

       建筑施工企业政策合同繁杂，要想系统全面的掌握并非易事，有个好老师带路，可以达到事半功倍的效果，梁石老师在建筑房地产行业财税领域摸爬滚打了23年，先后为多家房地产企业提供管理和咨询服务，为相关顾问企业节税数千万元，在省市级期刊上发表论文21篇，理论实战经验丰富。想要进入建工企业从事财务工作的学员，千万别错过这位优秀的“领路人”！

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