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房地产开发企业存货的评估方法 一文理清
随着社会经济的发展，企业价值评估的作用日益重要。房地产行业一直以来都是人们密切关注的行业，今天我们就来聊一聊房地产开发企业存货的评估方法。
1.房地产开发企业存货类型
房地产开发企业存货包括：
• 原材料类存货，如用于开发土地、房屋、建筑物等的各种材料物资；
• 设备类存货，如购入的用于房地产开发经营的各种设备；
• 在产品类存货，如尚未开发的土地、房屋等；产成品类存货，如已完成开发建设全过程并已验收合格、可以按合同规定交付使用或对外销售的土地、房屋、配套设施；
• 开发用品类存货，如进行房地产开发经营活动所必需的低值易耗品及其他用品等。
2.房地产开发企业存货评估方法
房地产开发企业各类存货的评估方法如下：
（1）原材料类存货、设备类存货、开发用品类存货评估：
可采用一般存货评估方法进行评估，（评估操作）即外购原材料、辅助材料、燃料、外购半成品、在库低值易耗品，根据清査核实后的数量乘以现行市场购买价，再加上合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其他合理费用，得出各项资产的评估值。对其中失效、变质、残损、报废、无用的，需根据技术鉴定结果和有关凭证，通过分析计算，扣除相应贬值额（保留变现浄值）后，确定评估值。
在用低值易耗品直接采用成本法进行评估。按清查核实结果，将同种低值易耗品的现行购置或制造价格加上合理的其他费用得出重置价值，再根据实际状况确定综合成新率，相乘后得出低值易耗品的评估值。
在库低值易耗品直接根据现行购置或制造价格加上合理的其他费用确定评估值。对残损、无用、待报废的低值易耗品，需根据技术鉴定结果和有关凭证，通过分析计算，扣除相应贬值额（保留变现净值）后，确定评估值。
（2）在产品类存货一一未开工土地的评估。未开工的土地，指已取得土地使用权获得开发权利尚未开发的土地，可以采用市场法和假设开发法评估。
（3）在产品类存货一一尚未完工的各种土地和房屋的评估。尚未完工的各种土地和房屋可以分别采用假设开发法和成本法评估。
（4）产成品类存货的评估。产成品类存货按是否对外出售可以细分为对外出售的产成品和对外出租的产成品。
【实务操作】
对外出售的产成品，主要包括商品住宅、写字楼、独立商铺等，可以采用市场法评估。
对外出租的产成品，主要包括地下车库、大型超市等，可以采用收益法评估。
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