《税法》各章节（重点章）易错问题总结（八）

　　第八章 土地增值税 易错问题总结

　　1、增值额问题。凡是没有增值额的，不征收土地增值税，这里要强调的是视同销售的情况视同有收入。比如非憎与行为的捐赠，即捐赠给非直系亲属或非直接赡养义务人的。这里要对增值额有深层次的理解。

　　2、征税范围问题。对国有土地使用权的转让和不动产转让行为征税。注意这里是国有土地，转让集体土地使用权是非法行为，不属于征税范围，注意和城镇土地使用税的区别，后者对集体土地的使用是要征税的，请密切关注。国家出让土地使用权不属于征收范围，因为国家不可能自己给自己交税。后面这几章都是牵涉到土地和房产的，请一定不要混淆了。注意比较。

　　3、房地产开发企业其他扣除项目问题。对于房地产开发企业销售自己开发的房产，可按地价款和开发成本加计扣除20%，这里要注意只有房地产开发企业才能适用，并且必须是房开企业销售自己开发的房产才适用，如果不符合这两个条件，均不能加计扣除。大家喜欢将后面这个条件给忽视了，千万要注意一下。

　　4、房地产开发成本问题。其中的开发间接费用中包含了直接参与管理员工工资，这里要注意千万不要计入了开发费用了，这样的话房开商就吃亏了，不能加计扣除了，注意这个地方是做题时喜欢出的毛病。

　　5、房地产扣除项目中的税金问题。对于房开商可扣除“两税一费”，即营业税，城建税，教育费附加，而印花税已计入管理费用，所以不能再次扣除，这里要注意一下，其他企业可扣除“三税一费”。这里不要死记，凡是已经计入成本费用的税金，比如耕地占用税，就不能再次扣除了，其实只是这个道理而已。

　　6、优惠政策问题。对于纳税人开发普通标准居住住宅出售的，增值额的比例在20%以下的，可免征，这里要注意一下。

　　例：凡是有增值额的应纳土地增值税项目就一定要交纳土地增值税。（X）

　　解答：有免征的规定。其他还有部分，在以下项目中说明。

　　7、存量房产销售的扣除项目问题。对于存量房屋即已使用的房屋销售，其扣除项目应该用房屋的估计售价，即重置成本和成新度折扣率的乘积作为基础，加上地价款或者补交的土地出让金和相关税费作为扣除项目。这里要注意和房开商的扣除项目的区别。

　　8、借款费用问题。借款费用，可以准确分摊到开发费用中的，并且利率不高于同期银行贷款利率的，可以据实扣除，其他开发费用扣除金额不能超过开发成本和地价款的5%.如果不能准确分摊借款费用的，开发费用的扣除金额不能超过上述两项的10%.这个地方教材上说的很清楚，好好看书记下就行了。注意借款费用的确定问题。不难，题目很容易考罢了。

　　9、个人转让自住5年以上的免征，3-5年的减半，低于3年的无优惠。国家收回征用土地导致个人转让原来居住的房产的，免征，这里注意比较一下就行了，关键是比较时间和目的性的问题。

　　10、收入范畴问题。土地增值税的收入包括货币收入，实物收入，无形资产收入，后面两项需经税务部门指定的专门机构估价，注意不是税务部门估价。这里的实物收入和无形资产收入很明显涉及到非货币性交易。应该小心，这里很容易出题的，出题点在于对收入的理解，对收入的估价，和对收入扣除项目的确定问题。个人：）自住住房存在一个征税的问题，这里要和其他几个税进行比较。以后会发关于个人住房的税务问题的专题帖子，敬请关注……

　　11、纳税义务人的问题。“四个所有”，凡是在地球上的人类，都包括。

　　注意和土地使用税，房产税，契税的纳税人进行比较。在这里事业单位和军队，人民团体不享受特权的。

　　12、超率累进税率问题。这里的超率是增值额和扣除项目的比率，千万不要搞成增值额和收入的比率了，那国家就要骂娘了~！：）注意一下就好了，有时不留神也会犯错的。

　　13、开发成本而开发费用的问题。这里容易搞混，尤其是开发间接费用和开发费用的区别。注意一下就好了

　　……毕竟本章不是重点内容，很多东西了解了就行了，重点请关注即将推出的所得税部分易错问题总结……

　　第九章 城镇土地使用税

　　第十章 房产税

　　第十三章 契税

　　鉴于三章属于非重点章节，相关性问题比较多，特推出此三章易错问题比较总结

　　1、前两个税种对于“三外”都没有约束性，即只对国内企事业单位和个人征税。契税征税范围要大些。这里要注意比较。前两个税种对应的“三外”税费为土地使用费，城市房地产税。

　　2、（1）土地使用税对国有土地，集体土地使用人征税，这里要和土地增值税进行比较，后者不包括集体土地转让，稍微注意一下。（2）房产税是对房产征税。（3）契税对于不动产转让行为征税，是行为税。这里要和前种财产税进行比较，即没有转让行为不征收行为税，拥有财产应交纳财产税。

　　例：下面说法正确的是（F）

　　A：城镇土地使用税的征税对象不包括集体土地

　　B：个人转让房产行为要征收契税和房产税

　　C：个人出租房产行为要征收契税

　　D：个人购买房产要交纳契税。

　　E：凡是拥有房产的单位和个人均应交纳房产税和土地使用税。

　　F：行政划拨方式事业单位均免征土地使用税，房产税和契税。

　　解答：A显然包括集体土地，B个人转让房产行为可能征收土地增值税，契税和房产税不征收。C不存在产权转让，不征收契税。D个人首次购买居住普通住宅，免征契税。E很显然不正确。只有F是正确的。

　　3、个人房产问题。个人非营业用即自住住房免征土地使用税和房产税。但转做经营用的，自经营之日起，要征收房产税，但依然不征收土地使用税。这里要注意个人所有房产不管什么情况均免征土地使用税，也要注意经营用时征收房产税的纳税时间。这里是个重点，也是容易搞混的地方。

　　4、纳税义务时间问题。土地增值税的纳税时间除了占用耕地满一年征收外，其他情况均从次月开始征收。房产税中除转作经营时自经营之日起征收外，均为次月开始征收，这里有很大的共同点，也有区别的地方，关键记忆住非次月征收的情况就好了，这里一定要注意记忆，是今年的新增内容。

　　5、事业单位，社会团体，军队，自用的免征土地使用税，房产税。如果是非自用的，即用于经营用的，要征收。这里和寺院，公园及其他免税单位的规定是相符的，结合起来记忆，凡是用于经营的土地或者房产，不管是什么部门，均要征收土地使用税和房产税。

　　6、合用问题。纳税单位和免税单位共用土地和房产的，按照纳税单位使用部分的面积或比例征收，免税单位部分不征收，如果划分不清的，全部征收。这里要注意比例的计算问题。如果是共用一个建筑物的，土地使用税按照纳税单位建筑面积的比例而不是土地使用面积的比例征收。这里其实很容易理解，只是容易搞混，因为土地使用税是以土地使用面积计税，但在计算使用比例时，此点为唯一按照建筑物使用面积比例来征收土地使用税的特殊规定。

　　例：某生产企业总部使用某事业单位建筑物一部分作为办公用房，另共同使用一块土地，建筑物占用土地面积10000平方米，生产企业和事业单位的建筑物使用比例为2：2，另共用土地的使用比例为2：3，此土地实际面积为20000平方米，试计算企业应纳土地使用税（1平方米土地使用税为5元）

　　解答：建筑物部分应纳土地使用税按照建筑物使用面积比例计算，10000*2/4*5=25000元

　　另共用土地按照土地实际占用面积计算 20000*2/5*5=40000元

　　共应交纳土地使用税为65000元

　　7、无租使用问题。免税单位无论使用什么土地房产，自用的均不交纳土地使用税和房产税。纳税单位无论是有租使用即需交纳房租使用还是无租使用即不交纳房租使用纳税单位或免税单位的房地产，均要交纳土地使用税，房产税。这里千万要注意房产税是要交纳的，而且要以当期出租同类房产平均租金计算房产税由使用人交纳。这里很容易忘记算房产税，注意了。

　　8、视同销售问题。纳税人捐赠，：），抵债，投资等视同销售房地产的行为，承受人均要交纳契税，但有个特殊情况，等价：）房地产的，即：）时不牵涉到补价的，不征收。这里要注意视同销售和等价：）的问题。

　　9、企业重组，合并，分立，债转股转制新企业承受原企业房地产的，免征契税，这里和企业所得税有点类似，可以合并记忆。

　　10、个人首次购买普通标准住宅免征契税，这里要注意首次和普通标准住宅，不符合这两个条件的不能免征。首次购买别墅的，要征收契税。

　　11、优惠规定问题。市政道路，企业厂区外绿化用地，免征土地使用税，但企业厂区内绿化用地要征收土地使用税；机场场内道路免征，但场外道路要征收；免税单位用于经营的房地产，均要征收土地使用税和房产税。

　　12、房产税计税依据问题。融资租赁房产应按照房产余值征收，这里很容易搞成按照租金征收，和一般租赁区别一下，注意这里是很容易出错的地方~！房产投资入股分红，固定分红的，按照租金计税，按照效益分红的，余值计税。这里也容易搞混。

　　13、纳税时间问题。土地使用税在纳税义务发生后每期10日内申报纳税，而土地增值税是在纳税义务发生后7日内申报纳税，这里是值得理解和记忆的地方，两种纳税时间是有天壤之别的，注意比较~！

　　12、个人出租房产问题。个人出租房产的房产税按照4%交纳的，另外征收营业税是按3%交纳的，这里都是特殊规定，请注意一下。

　　13、个人销售房产问题。个人销售房产均不涉及到土地使用税和房产税，千万不要搞混了，拿出来引起大家的注意。