系列专题讲解：08税法重点难点复习指导（十四）

　　专题十四：契税考点汇总

　　考点一：计税依据

　　1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖时，成交价格为计税依据；

　　2、土地使用权赠与、房屋赠与时，由征收机关参照相应的市场价格核定计税依据；

　　3、土地使用权：）、房屋：）时，以：）的差额为计税依据。：）价格相等时，免征契税；：）价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税。

　　4、以划拨方式取得土地使用权，经批准转让时，由房地产转让者补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费或者土地收益。

　　5、房屋附属设施征收契税的依据

　　（1）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款征收契税。

　　（2）承受房屋附属设施为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如果附属设施与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

　　6、个人无偿赠与不动产的行为（除法定继承除外），应对受赠人全额征收契税。

　　1999年单选题：

　　甲、乙双方发生房屋：）行为，当：）价格相等时，契税（D）。

　　A.由甲方缴纳 B.由乙方缴纳 C.由甲、乙双方各缴一半 D.甲、乙双方都不缴纳

　　2004年单选题：

　　某公司2003年发生两笔互换房产业务，并已办理了相关手续。第一笔业务换出的房产价值500万元，换进的房产价值800万元；第二笔业务换出的房产价值600万元，换进的房产价值300万元。已知当地政府规定的契税税率为3%，该公司应缴纳契税（B）

　　A.0万元 B.9万元 C.18万元 D.33万元

　　（800-500）*3%=9

　　2005年单选题：下列各项中，契税计税依据可由征收机关核定的是（C）。

　　A.土地使用权出售 B.国有土地使用权出让

　　C.土地使用权赠与 D.以划拨方式取得土地使用权

　　考点二：纳税义务发生时间和纳税期限

　　纳税人在签订土地、房屋权属转移合同当天或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证当天，为纳税义务发生时间。应自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。2000年考过判断题。

　　考点三：契税的征税对象

　　1、国有土地使用权出让

　　2、土地使用权转让（不包括农村集体土地承包经营权的转移）

　　3、房屋买卖

　　4、房屋赠与

　　5、房屋：）

　　6、承受国有土地使用权支付的土地出让金

　　以下视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与，征收契税。

　　①以土地、房屋权属作价投资、入股；（以自有房产作股投入本人独资经营企业，免契税）

　　②以土地、房屋权属抵债或实物：）房屋；

　　③以获奖方式承受土地、房屋权属；

　　④以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属的；

　　⑤买房拆料或翻建新房。

　　2001年多选题：下列行为中，应视同土地使用权转让征收契税的有（ABCD）。

　　A.以土地权属作价投资 B.以土地权属抵债

　　C.以获奖方式承受土地权属 D.以预购方式承受土地权属

　　2002年多选题：根据契税的有关规定，有些特殊方式转移土地、房屋权属的，也将视同土地使用权转让、房屋买卖行为征收契税。这些特殊方式有（ABC）。

　　A.以土地、房屋权属作价投资

　　B.以土地、房屋权属抵偿债务

　　C.以获奖方式承受土地、房屋权属

　　D.企业分立中承受原企业的土地、房屋权属

　　2005年多选：下列各项中，应当征收契税的有（ABC）。

　　A.以房产抵债 B.将房产赠与他人 C.以房产作投资 D.子女继承父母房产

　　考点四：纳税义务人

　　纳税人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人（包括中国公民和外籍人员）

　　2001年判断题：境内承受转移土地、房屋权属的单位和个人为契税的纳税人，但不包括外商投资企业和外国企业。（×）

　　考点五：税收优惠

　　1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税；

　　2、城镇职工按规定第一次购买公用住房的，免征契税；

　　3、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税；

　　4、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级政府确定是否减免；

　　5、承受荒山等用于农业生产免征契税；

　　6、外国使领馆及外交人员承受土地、房屋权属；

　　7、特殊规定：

　　（1）公司制改造，对整体改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

　　非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（ 公司）在新设公司中所占股份超过50％的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。

　　（2）单位、个人承受企业股权，土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

　　（3）合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。

　　（4）分立企业承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

　　（5）收购国有集体企业安置原企业职工30％以上的，减半征收契税，全部安置职工的，免征契税。

　　（6）承受关闭、破产企业的，债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，免征契税。非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，安置原企业职工30％以上的，减半征收契税，全部安置职工的，免征契税。

　　（7）房屋的附属设施；

　　对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，所有权或土地使用权的行为，按规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。

　　（8）继承土地、房屋权属；

　　法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。

　　非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

　　（9）其他。

　　①经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。

　　②政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，不征收契税。

　　③企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。

　　④对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

　　2003年多选题：下列各项中，可以享受契税免税优惠的有（BD）。

　　A.城镇职工自己购买商品住房 B.政府机关承受房屋用于医疗

　　C.遭受自然灾害后重新购买住房 D.军事单位承受房屋用于军事设施

　　2006年多选题：下列各项中，按税法规定应缴纳契税的有（BD）。

　　A.农民承包荒山造林的土地 B.银行承受企业抵债的房产

　　C.科研事业单位受赠的科研用地 D.劳动模范获得政府奖励的住房

　　自己练习一下：

　　2002年单选题：某企业破产清算时，其房地产评估价值为4000万元，其中以价值3000万元的房地产抵偿债务，将价值1000万元的房地产进行拍卖，拍卖收入1200万元。债权人获得房地产后，与他人进行房屋：），取得额外补偿500万元。当事人各方合计应缴纳契税（C）。（适用契税税率3%）

　　A.15万元 B.36万元 C.51万元 D.126万元

　　2006年单选题：居民甲某有四套住房，将一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务；用市场价值70万元的第二、三两套两室住房与丙一套四室住房，另取得丙某赠送价值12万元的小轿车一辆；将第四套市场价值50万元的公寓房折成股份投入本人独资经营的企业。当地确定的契税税率为3%，甲、乙、丙纳税契税的情况是（A）。

　　A.甲不缴纳，乙30000元，丙3600元

　　B.甲3600元，乙30000元，丙不缴纳

　　C.甲不缴纳，乙36000元，丙21000元

　　D.甲15000元，乙36000元，丙不缴纳