系列专题讲解：08税法重点难点复习指导（十五）

　　专题十五：土地增值税的计算题涉及的考点汇总

　　解决土地增值税的计算问题需要掌握的知识点：

　　一、应税收入的确定

　　纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。

　　从形式看，包括：①货币收入②实物收入③其他收入。

　　房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，计算纳税。

　　同时注意和教材195页的征税范围结合起来。

　　二、扣除项目的确定

　　在计算土地增值税时，对不同的纳税人，其扣除的内容是不同的，房地产企业开发房地产的有五项费用可以扣除：取得土地使用权所支付的金额、开发成本、期间费用、税金、加计扣除；非房地产开发企业，有四项费用可以扣除：即前面的四项，但不能加计扣除；从事旧房交易的纳税人可以扣除的费用：房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款，按国家统一规定交纳的有关费用及转让环节的税金。

　　1、取得土地使用权所支付的金额。包括两方面内容：

　　（1）纳税人为取得土地使用权支付的地价款；

　　（2）纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费。

　　2、房地产开发成本

　　它是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：①土地的征用及拆迁补偿费②前期工程费③建筑安装工程费④基础设施费⑤公共配套设施费⑥开发间接费用等。

　　3、房地产开发费用

　　它是指与房地产开发项目有关的三项期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按《实施细则》的标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。

　　（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明①利息支出据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；②其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5％以内计算扣除；

　　用公式表示：房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5％

　　（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金额机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10％以内计算扣除，公式表示：房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10％

　　房地产开发费用计算中还须注意两个问题：

　　第一：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；

　　第二：对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

　　4、与转让房地产有关的税金

　　它是指在转让房地产时缴纳的"三税一费"，即：营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加。

　　①房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳入管理费用，因而不得在此扣除。

　　②其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除（按产权转移书据所载金额的0.5‰贴花）。

　　③外商投资企业由于不是城建税和教育费附加的纳税人，所以对外商投资企业的来说允许扣除的税金不包括这两项。

　　5、财政部规定的其它扣除项目。

　　此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用。加计20％的扣除，用公式表示：加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20％

　　6、对转让旧房及建筑物扣除项目金额的确定（针对存量房地产的转让，可以扣除的内容）

　　（1）房屋及建筑物的评估价格

　　评估价格＝重置成本价×成新度折扣率

　　（2）取得土地使用权所支付的地价款

　　（3）国家统一规定交纳的有关费用

　　（4）转让环节的税金

　　其他需要掌握的问题：

　　1、房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

　　（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

　　（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

　　（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　2、房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

　　3、属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理方法，计算确定清算项目的扣除金额。

　　4、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土增值税；如果超过20％的，应就其全部增值额按规定计税。

　　对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。