2004年注册资产评估师《资产评估》考试大纲

　　一、总论

　　（一）考试目的

　　本部分的考试目的是测试考生对资产评估基础知识的掌握情况，重点考察考生对资产评估的基本概念、基本假设和原则，以及资产评估与会计、审计的关系、注册资产评估师职业法律规范等基础知识的掌握程度。

　　（二）考试基本要求

　　1.掌握资产的概念，基本特征和分类；掌握资产评估的概念、基本要求、分类、特点；熟悉资产评估中价值和价格的区别；了解资产评估的功能。

　　2.掌握资产评估价值割开及其划分标准，掌握市场价值与市场价值以外的价值（非市场价值）的定义、两者之间的关系；掌握明确市场价值与市场价值以外的价值（非市场价值）存在的主要价值形式。

　　3.熟悉资产评估一般目的与特定目的的内涵和两者的关系，熟悉资产评估特定目的在资产评估中地位和作用。

　　4.掌握交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设的内涵和实质，掌握其使用范围及约束条件；熟悉资产评估中的独立性、客观性和公正性等工作原则；掌握资产评估中的预期收益原则、替代原则、供求原则、贡献原则、估价日期原则等经济技术原则及其应用领域。

　　5.熟悉资产评估与会计的联系与区别，熟悉资产评估与审计的联系与区别；了解资产评估在中国的发展。

　　6.熟悉中国注册资产评估师职业法律规范。

　　（三）要点说明

　　1.资产及其基本特征

　　所谓资产，是指经济主体拥有或控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来的经济利益的经济资源。资产只有以下基本特征：

　　（1）资产必须是经济主体拥有或者控制的

　　（2）资产必须能以货币计量

　　（3）资产是能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源。

　　2.资产分类

　　（1）按资产形态分类，可以分为有形资产和无形资产。

　　（2）按资产是否具有综合获利能力分类，可以分为单项资产和整体资产。

　　（3）按资产能否独立存在分类，可以分为可确指的资产和不可确指的资产。

　　（4）按资产与生产经营过程的关系分类，可以分为经营性资产和非经营性资产。

　　3.资产评估及其基本组成要素

　　（1）资产评估。资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的、遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对稳产价值进行评定和估算的行为。

　　（2）资产评估的基本组成要素是由以下内容组成：

　　①评估主体，即从事资产评估的机构和人员，他们是资产评估工作的主导者；

　　②评估客体，即被评估的资产，它是资产评估的具体对象，也称为评估对象；

　　③评估依据，也就是资产评估工作所遵循的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议以及取费标准和其他参考依据；

　　④评估目的，即资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，或资产评估结果的具体用途。它直接或间接的决定和制约资产评估的条件，以及价值类型的选择国；

　　⑤评估原则，即资产评估的行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则；

　　⑥评估程序，即资产评估工作从开始准备到最后结束的顺序；

　　⑦评估价值类型，即圣评估价值的质的规定，它对资产评估参数的选择具有约束性；

　　⑧评估方法，即资产评估所运用的特定技术，是分析和判断资产评估价值的手段和途径、以上基本要素构成了资产评估活动的有机整体。

　　4.资产评估的种类和特点

　　（1）资产评估的种类。资产种类的多样化和资产、业务的多样性，以及资产评估委托方及其相关当事人对资产评估内容及其报告需求的多样性，资产评估也相应出现了多种类型。

　　①从资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任等方面来看，目前国际上的资产评估主要分为三类，即评估、评估复核和评估咨询。

　　②从资产评估面临的条件、资产评估执业过程中遵循资产评估准则的程度及其评估报告披露的要求的角度，资产评估又可分为完全资产评估和限制资产评估。

　　③从资产评估对象的角度，资产评估还可具体划分为单项资产评估和整体资产评估。

　　（2）资产评估的特点。理解和把握资产评估的特点，有利于进一步认识资产评估的实质，对于搞好资产评估工作，提高资产评估质量具有重要意义。一般来说，资产评估具有市场性、公正性、专业性和咨询性的特点。

　　5.资产评估中的价格与价值

　　在资产评估中资产的价格和价值是被如下定义和规定的：

　　在资产评估中，价格一般是指在特定的交易行为中，特定的买方（或）卖方对商品或服务的交换价值的认可，以及提供或支付的货币数额。价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。

　　资产评估中的价值中一个交换价值范畴，它反映了可供交易的商品、服务与其买方、卖方之间的货币数量关系。资产评估中的价值不是一个历史数据或事实，它只是专业人士根据特定的价值在特定时间内对商品、服务价值的估计。

　　6.市场价值与市场价值以外的价值（非市场价值）及其划分标准

　　（1）市场价值与市场价值以外的价值（非市场价值）的划分标准，市场价值与市场价值以外的价值（非市场价值）是以资产评估时所依据的市场条件，以及被评估资产的使用状态为标准不划分的资产评估结果的价值类型。

　　（2）市场价值与市场价值以外的价值（非市场价值）定义。资产评估中的市场价值是指资产评估在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。

　　市场价值以外的价值也称非市场价值或其他价值，它并没有直接的定义，它是一系列不符合资产市场价值定义条件的所有价值形式的总称或组合。

　　（3）市场价值与市场价值以外的价值（非市场价值）在资产评估中的意义和作用。这种分类方法和概念界定有利于评估人员对其评估结果性质的认识，便于评估人员在撰写评估报告时更清楚明了地说明其评估结果有确切涵义。

　　这种分类方法及概念界定便于评估人员划定其主体结果的适用范围的使用范围。

　　7.交易假设

　　交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前假设，交易假设是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

　　8.公开市场假设

　　公开市场假设是对资产拟进入市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。公开市场假设的关键在于认识和把握公开市场的实质和内涵。就资产评估而言，公开市场是指充分发达与完善的市场条件下，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。事实上现实中的市场条件未必真能达到上述公开市场完善程度。公开市场假设就是假定那种较为完善的公开市场存在，被评估资产将在这样一种公开市场中进行交易。当然公开市场假设也是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖这样一种客观事实为基础的。

　　9.持续使用假设

　　持续使用假设也是对资产拟进入的市场的条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明，持续使用假设又细分为三种具体情况：（1）在地续用；（2）转用续用；（3）移地续用。在用续用指是处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，将按其现行正在使用的用途及方式继续使用下去。转用续用则是指被评估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现时的使用用途，调换新的用途继续使用下去。移地续用则是说被评估资产将在产权发生后或资产业务发生后，改变资产现在的空间位置，转移到其他空间位置上继续使用……

　　10.清算假设

　　清算假设是对资产拟进入的市场的条件的一种假定说明或限定，具体而言，是对资产在非公开市场条件下被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性，再根据相应的数据资料推定被评估资产处于被迫出售或快速变现的状态。

　　二、资产评估的基本方法

　　（一）考试目的

　　评估方法是资产评估的重要基础。本部分地考试目的是测试考生对资产评估基本方法内涵、使用前提、具体方法运用的掌握情况，从而考察考生对资产评估各类基本方法和具体方法的应用能力。

　　（二）考试基本要求

　　1.掌握市场法的基本涵义与基本前提；掌握市场法运用的基本步骤；熟悉市场法中可比因素及其内在要求；掌握市场法中的直接法和尖比调整法，及其功能价值类比法、价格指数法、成新单价价格调整法、市价折扣法、成本市价法、市场售价类比法和市盈率乘数法等具体评估方法的及其适用条件和使用要求。

　　2.掌握收益法的基本和基本前提；熟悉收益法的实施步骤；掌握收益法中收益额、折现率和收益期限三个基本参数的内涵、实质和估测方法；掌握收益法中各种具体方法的运用及其适用条件和使用要求。

　　3.掌握成本法的基本涵义、基本前提和运用要领；掌握成本法重要成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的涵义、相互关系；掌握重置核算法、价格指数法、功能价值法、规模经济效益指数法等具体估算重置成本的方法的运用；掌握测算实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的各种具体方法的运用及其结果属性。

　　4.掌握市场法、收益法和成本法之间的逻辑关系和应有关系；掌握每类评估方法中各种具体方法之间的逻辑关系和应用关系；掌握选择和运用各种评估方法基本要求和需要考虑的各种条件及参数。

　　（三）要点说明

　　1.市场法的基本涵义与基本前提

　　（1）市场法的基本涵义。市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

　　（2）市场法的基本前提。市场法进行资产评估需要满足两个最基本前提条件：①要有一个活跃的公开市场；②公开市场上要有可比的资产及其交易活动。

　　2.市场法运用的基本步骤

　　（1）选择参照物

　　（2）在评估对象与参照物之间选择比较因素；

　　（3）指标对比、量化差异

　　（4）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异；

　　（5）综合分析确定评估结果。

　　3.市场法中的直接比较法

　　市场法中的直接法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。它包括功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市场折扣法等若干具体评估方法。

　　4.市场法中的类比分析法

　　类比调整法是市场法中最基本的评估方法。该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要参照手与评估对象在大的方面基本相同或相似，该法通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。

　　5.收益法基本的涵义与基本前提

　　收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。它服从资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。它涉及三个基本要素：①被评估资产的预期收益；②折现率或资本化率；③被评估资产取得预期收益有持续时间因此，能否清晰地把握上述三要素就成为能否运用收益法的基本前提。从这个意义上讲，应有收益法必须具备的前提条件是：

　　（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；

　　（2）资产拥有者获利预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量。

　　（3）被评估资产预期获得年限可以预期。

　　6.收益法中收益额

　　收益额是适用收益法评估资产价值的基本参数之一。在资产评估中，资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。资产评估中的收益额有两个比较明确的特点：

　　（1）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额。

　　（2）用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。

　　7.收益法的折现率

　　收益法中折现率，从本质上讲是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。折现率就其构成而言，它是由无风险报酬率和风险报酬率组成珠。无风险报酬率以上部分是投资回报率。

　　8.收益法的收益期限

　　收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及相关法律、法规、契约、合同等加以测定。

　　9.收益法中的主要技术方法：

　　收益法实际上是在预期收益还原思路下若干具体方法的集合。从大的方面来看，收益法中的具体方法可以分为若干类：

　　（1）针对评估对象未来预期收益有无限期的情况划分，分为有限期和无限期的评估方法；

　　（2）针对评估对象预期收益额的情况划分，又可分为等额收益评估方法、非等额收益评估方法等等。

　　10.成本法的基本涵义

　　成本法也是资产评估的基本方法之一。成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。

　　11.成本法中的基本要素

　　就一般意义上讲，成本法的运用涉及四个基本要素，即资产的重置成本、资产的实体性贬值、资产的功能性贬值和资产的经济性贬值。

　　（1）资产的重置成本。简单地说，资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。具体来说，重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。

　　（2）资产的实体性贬值。资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性损耗或下降而引起的资产价值损失。

　　（3）资产的功能性贬值。资产的功能性贬值是指由于技术进行引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术的技术的采用，而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产超过体现技术进行的同类资产的运营成本的超支额。

　　（4）资产的经济性贬值。资产的经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。

　　12.评估方法之间的关系

　　（1）资产评估方法之间的联系。评估方法是实现评估目的的手段。对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处在相同状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的。这个客观的评估值不会因评估人员所选用的评估方法的不同而出现截然不同的结果。可以认为正是评估基本目的决定了评估方法间的内存联系。而　种内存联系为评估人员运用多种评估方法评估同一条件下的同一资产，并做相互验证提供了理论根据。但需要指出是，运用不同的评估方法评估同一资产，必须保证评估目的、评估前提、被评估对象状态的一致，以及运用不同评估方法所选择的经济技术对数合理，（2）资产评估方法之间的区别，各种评估方法独立存在本身就说明各种评估方法之间存在差异。各种评估方法老师从不同的角度去表现资产的价值。否认是通过与市场参照物比较评估对象的价值，还是根据评估对象预期收益折现获得其评估价值，对象在一定条件下的价值的描述，它们之间是有内存联系并可相互替代的。但是，第一种评估方法都有其自成一体的运用过程，都要求具备相应有信息基础，评估结论也都从某一个角度反映资产的价值。因此，各种评估方法又是有区别的。

　　三、资产评估程序

　　（一）考试目的

　　本部分的考试目的是测试考生对资产评估程序的掌握情况。重点考察考生对资产评估程序的基本概念、资产评估基本程序的主要内容，以及资产评估信息收集与分析等基础知识的掌握程度。

　　（二）考试基本要求

　　1.掌握资产评估程序的基本概念；掌握广义与狭义资产评估程序的区别。

　　2.掌握资产评估程序的重要性质

　　3.掌握资产评估具体程序的主要内容。

　　4.熟悉执行资产评估程序的基本要求。

　　5.熟悉资产评估中信息收集与分析方法。

　　（三）要点说明

　　1.资产评估程序的定义

　　资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务形成资产评估结论所发行的系统性工作步骤。

　　2.广义与狭义资产评估程序的区别

　　狭义的资产评估程序开始于资产评估机构和人员接受委托，终止于向委托人或相关当事人提交资产评估报告书。

　　广义的资产评估程序开始于承接资产评估业务前的明确资产评估基本事项环节，终止于资产评估报告书提交后的资产评估文件归档管理。

　　3.资产评估基本程序

　　资产评估基本程序主要包括：

　　（1）明确资产评估业务基本事项；

　　（2）签订资产评估业务约定书；

　　（3）编制资产评估业务约定书；

　　（4）资产勘查与现场调查；

　　（5）收集资产评估资料；

　　（6）评定估算；

　　（7）编制和提交资产评估报告书；

　　（8）资产评估工作档案归档。

　　4.资产评估程序的重要性

　　资产评估程序的重要性体现在：

　　（1）资产评估程序是规范资产评估行为、提高资产评估业务质量和资产评估服务公信力的重要保证；

　　（2）资产评估程序是相关当事方评价资产评估服务的重要依据；

　　（3）资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。

　　5. 执行资产评估程序的基本要求

　　（1）执行资产评估机构和人员应当在国家和资产评估行业规定的范围内，建立、健全资产评估程序制度。

　　（2）资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当根据具体资产评估项目的情况和资产评估程序制度，确定并发行适当的资产评估程序，不得随意简化或删减资产评估程序。

　　（3）资产评估机构应当建立相关工作制度，指导和监督资产评估项目经办人员及助理人员实施资产评估程序。

　　（4）如果由于资产评估项目的特殊性，资产评估机构和人员无法或没有发行资产评估程序中的某个基本环节，资产评估机构和人员应当考虑这种状况是否会影响到资产评估结论的合理性，并在资产评估报告书中明确披露这种状况及其对资产评估结论具有的影响。必要时应当拒绝接受委托或终止资产评估工作。

　　（5）资产评估机构和人员应当将资产评估程序的组织实施情况记录于工作底稿，并将主要资产评估程序执行情况在资产评估报告居民点予以披露。

　　四、机器设备

　　（一）考试目的

　　机器设备评估是资产评估的重要组成部分。通过对机器设备评估内容的考核，测试考生对机器设备的基本原理与方法的掌握和运用情况。重点测试考生对机器设备评估有关的基本概念、评估原则以及成本法在机器设备评估中的应用能力，考核考生分析和解决机器设备评估问题的能力。

　　（二）考试基本要求

　　1.了解机器设备定义；了解机器设备的分类

　　2.掌握成本法在机器设备评估中的技术思路；熟悉重置成本的基本概念，掌握重置成本计算中常用的直接法、物价指数法、成本核算法、综合估价法、重量估价法及类比估价法；掌握设备运杂费、安装费、基础费的计算方法；掌握进口设备从属费用的计算方法；熟悉实体性贬值的基本概念、类型、产生原因；掌握估算实体性贬值常用的观察法、年限法、修复费用法；熟悉功能性贬值的基本概念、类型、产生原因，掌握超额投资成本形成的性贬值和超额运营成本形成的功能性贬值的估算方法；熟悉经济性贬值的基本概念、产生原因，掌握经济性贬值的估算方法。

　　3.熟悉运用市场法评估机器设备的技术思路；掌握市场法中机器设备的比较因素；掌握直接匹配的使用及特点；掌握因素调整法的特点及应用；熟悉成本比率调整法的应用；熟悉市场比较法的使用范围。

　　4.熟悉收益法在机器设备评估中的技术思路；掌握收益年金资本化法的应用。

　　（三）要点说明

　　1.成本法

　　（1）重置成本计算。机器设备的重置成本包括购置或购建设备所发生的必要的、合理的直接成本费用、间接费用和因资金占用所发生的资金成本。设备的直接成本一般包括：设备净价，即购买或建造费用、运杂费、安装费、基础费及其他合理成本；间接成本一般包括：管理费、设计费、工程监理费、保险费等。

　　（2）进口设备从属费用。进口设备的从属费用包括国外运费、国外运输保险费、关税、消费税、增值税、银行手续费、公司代理手续费、海关监管手续费，对车辆还包括车辆购置附加费等。

　　（3）实体性贬值。设备的有形磨损分为两种。主。设备在使用过程中产生的有形磨损称为第I种有形磨损；设备在闲置存放过程中产生的磨损称为第II种有形磨损。

　　由引起的贬值称为实体性贬值（DP），或物理性贬值。设备实体性贬值的程度可以用实体性贬值率来反映。

　　（4）功能性贬值。功能性贬值（DF）是由于无形磨损而引起资产价值的损失称为机器设备的功能性贬值。与第I种无形磨损、第II种无形磨损相对应，设备的功能性贬值主要体现在超额投资成本和超额运营成本两方面。

　　（5）经济性贬值。机器设备的经济性贬值（DE）是由于外部因素引起的贬值。这些因素包括：由于市场竞争的加剧，产品需求减少，导致设备形式不足，生产能力相对过剩；原材料、能源等提价，造成成本提高，而生产的产品售价没有相应提高；国家有关能源、环境保护等限制或削弱产权的法律、法规产品生产成本的提高或者使设备强制报废，缩短了设备的正常使用寿命等等。

　　2.市场比较法

　　市场比较法是根据公开市场上与被评估对象相似的或可比的参照物的价格来确定被评估对象的价格。如果参照物与被评估对象不是完全相同，需要根据评估对象与参照物之间的差异对价值的影响做出调整。

　　（1）比较因素。可能影响机器设备市场价值的比较因素分为因大类：个别因素、交易因素、时间因素、地域因素。

　　①个别因素。设备的个别因素一般指反映设备在结构、形式、尺寸、性能生产能力、安装、质量、经济性等方面差异的因素。不同的设备，差异因素也不同。

　　②交易因素。设备的交易因素是指交易动机、背景对价格的影响，不同的交易动机和交易背景都会对的出售价格产生影响。另外，交易数量也是影响售价的一个重要因素。

　　③时间因素。不同交易时间的市场供求关系、物价水平等都会不同，评估人员应选择与评估基准日最接近的交易案例，并对参照物的时间影响因素做出调整。

　　④地域因素。由于不同地区市场供求条件等因素的不同。设备的交易价格也受到影响，评估参照物就尽可能与评估对象在同一地区。如评估对象与参照物存在地区差异，则需要做出调整。

　　（2）直接匹配法。这种方法是根据与评估对象基本相同的市场参照物，通过直接比较来确定评估对象的价值。

　　（3）因素调整法。这种方法是通过比较分析相似的市场参照物与被评估设备的可比因素差异，并对这些因素逐项做出调整，由此确定被评估设备的价值。这种方法是在无法获利基本相同的市场参照物的情况下，以相似的参照物作为分析调整的基础。

　　（4）成本比率调整法。这种方法是通过对大量市场交易数据的统计分析，掌握相似的市场参照物的交易价格与全新设备售价的比率关系，用此比率作为确定被　评估评估机器设备价值的依据。

　　3.收益法

　　用收益年金资本化评估租赁设备的价值。该方法是假设预期的收益或现金流是稳定的，并且资本化率也没有变化。那么，

　　P＝A（1+r）1+A/（1+r）2+A/（1+r）3+……＋A/（1+r）n

　　＝A×[1-1/（1+r）n]/r

　　公式中r/A×[1-1/（1+r）n]称为投资回收系数，用rA表示

　　因此，上式可以表示为

　　P＝A/rA

　　如果收益是永续的，则该公式可以化简为：

　　P＝A/r

　　对于租赁设备的评估，资本化率可以通过收益年金除以设备的市场销售价格获得。公式为：

　　rA＝A/P

　　对于使用寿命为n年机器设备，该设备的收益年金与市场售价之比为投资回收系数，评估师在计算出投资回收系数rA，可以使用复利系数表查出所对应的本金化率ru

　　五、房地产评估

　　（一）考试目的

　　房地产评估是资产评估的重要组成部分。通过对房地产评估内容的考核，测试考生对房地产评估的基本原理与方法掌握和运用情况。重点测试考生对房地产评估的基本概念，评估原则以及收益法、市场法、成本法、剩余法等主要方法的掌握和运用情况，考核考生分析和解决房地产评估问题的能力。

　　（二）考试基本要求

　　1.熟悉土地及其经济供给的涵义；熟悉土地的自然特性和经济特性；熟悉我国土地使用权的基本特性；了解地租与地价的基本内涵及地价的特征；熟悉房地产的概念、特性；掌握合法原则和最有效使用原则对房地产评估的影响；熟悉房地产评估程序，2.熟悉房地产价格的各种类型；掌握影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素的具体内容。

　　3.熟悉收益法评估房地产的技术思路、适用范围；掌握收益性评估房地产中的纯收益、客观总收益和客观总费用的含义及关系；掌握收益法评估房地产中资本化率的实质及种类；掌握确定房地产资本化率时所运用的纯收益与售价比率法、安全利用附加风险调整值法和各种投资收益率排序插入法；掌握运用法评估房地产的各种计算公式和分析重点。

　　4.熟悉动作市场法评估房地产的技术思路及适用范围；掌握运用市场评估房地产的评估程序及操作步骤；掌握交易情况修正、日期修正、区域因素修正、个别因素修正、容积率修正和土地使用年期修正的方法的具体要求、估算要点和具体过程　；掌握运用市场法评估房地产的综合分析技术。

　　5.熟悉房地产评估的成本法的技术思路及适用范围；掌握土地评估中成本法的操作步骤、土地价格的基本组成；掌握土地取得费、土地开发费、投资利息和土地增值收益等的内容及计算方法；掌握运用成本法评估新建房地产及旧建筑物的具体要求、结算要点和具体操作步骤。

　　6.熟悉房地产评估的剩余法的技术思路及适用范围；掌握剩余法评估房地产的操作步骤、参数计算及计算公式的理解和具体运用。

　　7.了解基准地价的含义、测算的基本思路、特点及其作用；熟悉基准地价修正系数法的基本思路、适用范围及其运用的程序和步骤。

　　8.了解路线价法的含义及理论依据；熟悉价法的适用范围及估价程序；掌握深度百分比率表的制作方法；熟悉路线价法中的四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则和哈柏法则；掌握路线价法的计算公式及其在地价评估中的运用。

　　9.了解在建工程的概念与特点；熟悉在建工程资料的收集与分析；掌握在建工程评估的形象进度法、成本法和假设开发法的具体要求、估算要点和具体过程。

　　（三）要点说明

　　1.地价的特征

　　（1）地价是地租的资本化。地价不是土地的购买价格，而是地租的资本化。

　　（2）地价是权益价格。由于地产位置不可移动，因此地产的买卖、抵押等并不能转移地产的物质实体本身，而是转移与有关的各种权益。地产的权益有多种表现形式，如所有权、使用权、抵押权、租赁权等，因此，发生经济行为的地产转移方式不同，形成的地产权益不同，其权益价格也不相同。

　　（3）土地具有增值性。地价受多种因素影响，由于土地可永续利用，随着地块周围环境因素的变化及经济的增长，除个别情况外，随着时间的流逝，一般情况下，土地往往具有自然增值的属性。

　　（4）地价与用途相关。同样一宗土地，在不同的规划用途下，其作用价值是不一样的，土地价格与其用途相关性极大。

　　（5）地价具有个别性。由于土地位置的固定性，其交易往往是单个进行，因此形成的地产市场是一个不完全竞争市场。

　　（6）地价具有可比性。人们可以根据地产价格的形成规律，对影响地产价格的因素比较，从而能够比较地产的价格。

　　2.房地产的主要特性

　　房地产的主要我有：位置固定性、供求区域性、长期使用性、大量投资性、保值增值性、投资风险性、难以变现性是、政策限制性。

　　3.最有效使用原则

　　最有效使用原则是指，在评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现是的用途和利用方式，而应该结合预期原则考虑在何种情况下房地产能够达到最佳使用及实现的可能中，以最佳使用所能带来的收益评估房地产价值。

　　4.合法原则

　　合法原则是指房地产评估对象的使用要符合法律法规和规划的规定。

　　5.楼南地价楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。

　　6.影响房地产价格的因素

　　影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素。一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。这类因素主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。区域因素是指某一全特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响。这类因素可细分为商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市设施状况因素和环境因素等。个别因素是指土地和建筑物自身条件对价值的影响。

　　7.客观纯收益

　　运用收益法评估房地产价值时，必须对实际纯收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得在正常市场条件下房地产用于法律上允许最佳利用方向上的纯收益值，其中还应包含对未来收益和风险的预期。我们把这个收益称为客观纯收益，只有客观纯收益才能作为评估的依据。

　　8.资本化率的种类

　　资本化的种类包括综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本率。综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本率之间具有相互关系。

　　9.市场法的修正因素

　　市场法就是通过与近期交易的房地产进行比较，并对一系列因素进行修正，而得到被估房地产在评估期日的市场状况下价格水平。这些因素主要有交易情况因素、交易日期因素、区域因素和个别因素等。

　　10.市场评估房地产价值的程序

　　运用市场法评估房地产价值，一般经过下列程序：收集交易资料，确定可比交易案例，对交易情况、交易日期、 区域因素、个别因素、容积率和土地使用年期等进行修正，确定房地产价值。

　　11.成本法评估地价的程序

　　用成本法评估地价的程序一般为：计算土地取得费用，计算土地开发费用，计算土地开发费用，计算投资利息，计算投资利润，确定土地增值收益，测算土地使用权价值。

　　12.土地取得费

　　土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：

　　（1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助等。

　　（2）为取得已利用城市土地而向土地上使用者支付的补偿费用，这是对原城市土地使用者在土地投资未收回部分的补偿。

　　13.新建房地产开发过程中发生的费用

　　新建房地产开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、投资利息和销售税费等。

　　14.运用成本法评估旧建筑物的基本思路。

　　运用成本法评估旧建筑物的现时价值，应以评估基准日的重新建造成本为基础，考虑评估对象的使用和磨损，扣除建筑物的贬值额。

　　15.剩余法的基本思路

　　剩余法是将被估地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估地产价值的方法。

　　16.剩余法估价的程序

　　剩余法估价的程序为：调查房地产基本情况，确定被估房地产的最佳开发利用方式，预测房地产开发完成后的收益，测算开发总投资，确定开发利润，估算被估房地产价值。

　　17.基准地价

　　基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。

　　18.基准地价修正系数法

　　基准地价修正系数法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在评估基准日价格的方法。

　　19.深度百分率的定义

　　深度百分率，是地价随临街深度长短变化的比率。

　　20.深度百分比率的表现形式

　　深度百分率的表现形式有三种，分别为：单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率。单独深度百分度呈递减现象，累计深度百分率呈递增现象，平均深度百分率呈递减现象。

　　21.在建工程评估中的形象进度法

　　形象进度法是选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的市场价格，结合工程形象进度进行评估在建工程价值的方法。

　　六、资源资产评估

　　（一）考试目的

　　资源资产评估是资产评估的有机组成部分。通过对资源资产评估内容的考核，测试考生对资源资产评估的基本原理和方法的掌握和了解情况，重点测试考生对森林资源和矿产资源资产的基本概念、价格影响因素以及主要评估方法的掌握情况，以考核考生分析和解决有关资源资产评估基本问题的能力。

　　（二）考试基本要求

　　1.熟悉自然资源的分类及其特点；掌握资源资产的概念，资源性资产的自然属性、经济属性和法律属性，以及资源性资产评估的特点。

　　2.了解森林资源资产的种类；掌握森林资源资产价格的主要构成要素；熟悉森林资源资产评估的资料收集内容及核查项目；掌握森林资源资产评估的市场法、收益法、成本法和剩余法的计算公式和适用范围。

　　3.熟悉影响矿产资源资产价格的因素；掌握矿产资源资产评估的贴现现金法、可比销售法、约当投资――贴现现金流量法、重围成本法、地勘加和法、地质要素评序法、联合风险协议法和粗估法等具体评估方法的适用范围、使用条件和具体应用。

　　（三）要点说明

　　1.自然资源

　　自然资源是指自然界中人类可以直接获得的用于生产和生活的物质要素。自然资源是一个动态的概念，信息、技术和相对稀缺性的变化都能把以前没有价值的物质变成宝贵的资源。

　　2.自然资源的分类

　　根据自然资源在开发过程中能否再生，可划分为耗竭性资源和非耗竭性资源。耗竭性资源的主体是矿产资源，是经过漫长的地质过程形成的，随着人类的开发利用，其绝对数量和质量有地减少和下降现象，是不可再生资源。非耗竭性资源基本上是由环境要素构成的，在合理开发利用的限度内，人类可以永续利用职工工资和劳动保险费用。非耗竭性资源可分为三种：恒定的非耗竭性资源、可再生的非耗竭性资源和档可再生的非耗竭性资源。

　　按照资源的性质，从自然资源与人类的经济关系，可划分为环境资源、生物资源、土地资源、矿产资源和景观资源等。

　　3.生物资源

　　生物资源包括森林资源、牧草资源、动物资源和海洋生物资源等。生物资源吸收了流动的太阳能和水资源，消耗封的养分。在太阳能量一定、生物繁殖能力一定，以及人类合理利用和保护的条件下，生物资源是可以再生的。

　　4.土地资源

　　土地资源是由地形、土壤、植被、岩石、水文和气候等因素组成的一个独立的自然综合体。土地一般是指地球陆地的表面部分，包括滩涂和内陆水域。土地可以划分为农用地、建设用地和未利用地。农用地主要包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。

　　5.矿产资源

　　矿产资源是经过一定的地质过程形成的，赋存于地壳或地壳上的固态、液态或气态物质，包括各种能源和各种矿物等。矿产资源包括陆地矿产资源和海洋矿产资源，陆地矿产资源包括金属矿产资源、能源矿产资源和非金属矿产资源。海洋矿产资源包括滨海砂矿、陆架油气、深海沉积矿床等。

　　6.资源资产的自然属性、经济属性和法律属性

　　资源资产具有自然属性、经济属性和法律属性。自然属性包括：天然性、有限性与稀缺性、生态性和区域性等。经济属性包括：自然资源具有使用价值、资源资产能够以货币计量和资源资产具有获益性等。法律属性包括资源资产产权在法律上具有独立性和资源资产的使用权可以依法交易。

　　7.资源资产价格

　　资源资产价格是自然资源的使用权价格，资源资产价格一般受资源的区位影响较大，资源资产评估须遵循自然资源形成和变化的客观规律。

　　8.森林资产价格的构成因素

　　森林资产价格，主要由下列因素构成：营林生产成本、资金的时间价值、利润、税金、林木生产中的损失、地租、地区差价和树种差价等。

　　9.林木资产评估的方法

　　林木资产评估方法要不同的林种，选择适用的评估方法和林分质量调整系数进行评定估算。目前主要的评估方法有市场法、剩余法、收益法和成本法等。林木资产评估中林分质量调整系数须综合考虑林分的生长状况、立地质量和经济质量等来确定。

　　10.影响矿产资源资产价值的因素

　　影响矿产资源资产价值的因素主要包括：矿产资源本身的稀缺程序和可替代程度、矿产品的供求状况、矿床自然丰度和地理位置、科技进步、资本化率和社会平均利润率等。

　　11、矿产资源资产评估的方法

　　矿产资源资产评估，根据不同的评估对象和评估目的，具有多种评估方法。采矿权评估主要采用贴现现金流量法和可比销售法。探矿权可在不同精度勘查阶段转让，因此，评估时应针对不同精度勘探阶段合理选择评估方法。高精度勘查阶段的探矿权评估方法主要包括约当投资――贴现现金流量法、重置成本法和地勘加和法，低精度勘查阶段的探矿权评估方法主要包括地质要素评序法、联合风险勘查协议法和粗估法。

　　七、无形资产评估

　　（一）考试目的

　　无形资产评估是资产评估发展最快的业务。通过对无形资产评估内容的考核，测试考生对无形资产评估的基本原理与方法的掌握情况。重点测试考生对无形资产评估有关的基本概念、评估特性以及各种无形资产具体评估方法的掌握情况，考核考生分析和解决无形资产评估问题的能力。

　　（二）考试基本要求

　　1、无形资产的定义、功能特性及分类；熟悉影响无形资产评估价值的因素；熟悉无形资产评估的程序、评估的前提假设及对象。

　　2.熟悉收益法在无形资产评估中的基本公式；掌握运用收益法评估无形资产时确定收益额的直接估算法、差额法、分成率法和要素贡献法等具体方法的具体要求、估算要点和估算过程；掌握折现率及无形资产收益期限的各种确定方法。

　　3.了解无形资产成本的不完整性、弱对应性和虚拟性等特点对无形资产评估的影响；掌握估算自创无形资产重置成本的核算法和倍加系数法的基本要求、估算要点和具体应用；掌握估算外购无形资产重置成本的市价类比法和物价指数法的基本要求、估算要点和具体应用；掌握剩余经济寿命预测法具体要求、测算要点和具体运用。

　　4.熟悉运用市场法评估无形资产的技术思路，运用时需注意的问题。

　　5.熟悉专利权的特点、评估目的及评估程序；掌握专利权价值影响因素；掌握专利权使用权限的分类；掌握运用收益法和成本法评估专利权具体要求、测算要点和具体运用；了解非专利技术的特点；掌握影响非专利技术评估值的因素及其评估方法。

　　6.掌握商标的定义及其分类、商标权及其特点；商标权价值的影响因素；了解商标权的评估程序；熟悉运用收益法和成本法评估商标权的具体要求、测算要点和具体估算过程。

　　7.了解计算机软件无形资产的特点；掌握计算机软件三种评估方法的各自特点；掌握计算机软件的分类。

　　8.掌握商誉的本质，掌握商誉评估的基本前提和基本要求；掌握割差法与超额收益法在商誉评估中的应用；熟悉商洽评估中需注意的事项。

　　（三）要点说明

　　1.无形资产的定义、功能特性及分类

　　无形资产是指特定主体所控制的，不具有实物形态，对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源。

　　无形资产的特性包括：共益性、积累性和替代性。

　　无形资产的分类见下图。

　　2.影响无形资产评估价值的因素

　　无形资产的取得成本；机会成本；收益因素；市场因素；风险因素；法律因素；使用期限；技术因素；其他因素。

　　3.无形资产评估的程序

　　明确评估目的；鉴定无形资产；搜集相关资料；确定评估方法；做出评估结论，整理并撰写报告。

　　4.评估的前提假设及评估对象

　　无形资产评估应在特定的前提下进行；无形资产评估一般应以产权前提；无形资产评估是对其获得能力的评估。

　　5.收益法

　　其基本公式为：

　　6.成本法

　　（1）自创无形资产重置成本的估算：

　　无形资产重置成本＝成本＋期间费用＋合理利润

　　（2）外购无形资产重置成本的估算：

　　无形资产重置成本＝无形资产账面成本×评估进物价指数/购置时物价指数

　　7.市场法

　　运用市场法评估无形资产，就注意以下事项：

　　（1）具有合理比较茂盛的类似的无形资产。

　　（2）收集类似的无形资产交易的市场信息是为横向比较提供依据，而收集被　评估无形资产以往的交易信息则是为纵向比较提供依据。

　　（3）作为市场法应用基础的价格信息应满足相关、合理、可靠和有效的要求。

　　（4）无论是横向比较，还是纵向比较，参照物与被评估评估无形资产会因时间、空间和条件的变化而产生差异，评估人员应对此做出言之有理，持之有据的调整。

　　8.专利权的资产特点

　　（1）资产确认复杂；

　　（2）收益能力有一定的不确定性；

　　（3）法律特征。

　　9.专利权的评估程序

　　（1）证明和鉴定专利权的存在。应同有关专家鉴定该项专利的有效性及其保护范围。

　　（2）确定评估方法，搜集相关资料。技术资料、经济及市场资料、法律法规资料、资产占有管理方面的资料。

　　（3）完成评估报告，并加以详尽说明。

　　10.收益法在专利权评估中的应用

　　（1）折现率的确定

　　折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率

　　其中，风险报酬率确定见下表。

　　（2）分成率的确定

　　①采用综合评价法确定分成率的步骤：

　　第一，建立评测体系；

　　第二，指标权重的确定；

　　第三，构造综合评价模型。

　　②利用评测体系确定待估专利的分成率：

　　第一，确定待估技术分成率的取值范围；

　　第二，分成率的取值范围是根据国际技术贸易中已经认可的技术提成比率范围确定的。

　　第三，根据分成率的评测表，确定待估专利技术分成率的调整系数；

　　第四，确定待估专利技术分成率。

　　11.商标权的定义及分类

　　商标是商品或服务的标记，是商品生产才或经营者为了把自己的商品或服务区别于他人的同类商品或服务，在商品上服务中使用的一种特殊标记。这种标记一般是由文字、图案或两者组合而成。

　　按商标是否具有法律保护的专用权，可以分为注册商标和未注册商标，按商标的构成，可以划分为文字商标，图形商标，符号商标，文字图形组合商标，色彩商标，三维标志商标等。按商标的不同作用，可以分为商品商标，服务商标和证明商标等。

　　12.商标权人价值的影响因素

　　（1）商标的法律状态

　　（2）商标的知名度

　　（3）商标的所依托的商品

　　（4）宏观经济状况

　　（5）评估目的

　　（6）类似商标的交易情况

　　（7）商标设计，广告宣传

　　（8）其他因素

　　13.计算机软件的特点

　　计算机系统中的程序以及文档称为软件，也即计算机软件包含是源程序和文档两个部分。

　　计算机软件可分为系统软件和应用软件两大类

　　计算机软件无实物形态但以实物为载体，容易被复制，高智力投入而且长期持续投入。

　　14.运用参数成本法模型确定计算机软件价值

　　其基本公式为：

　　运用COCOMOⅡ模型确定计算机软件开发工作量M

　　（2）单位工作量成本W的确定：W=G+g

　　（3）计算机软件维护成本 的计算。系统软件维护包括：①改正，纠正性维护。②适应性维护；③完美性维护。其中①②两类与计算机软件的开发过程有着紧密的联系。应计入计算机软件成本

　　计算机软件成本维护参数见下表

　　中小型软件 大型软件

　　复杂度 成本维护系统数

　　复杂度 成本维护系数

　　简单 0.15 简单 0.30

　　一般 0.20 一般 0.35

　　复杂 0.25 复杂 0.40

　　15.割差法确定商誉价值

　　商誉企业在一定条件下，能获取高于正常投资报酬率的收益形成的价值

　　商誉的评估值=企业整体资产评估值-企业的各单项资产评估之和（含可确指无形资产）

　　16.超额收益法确定是企业超额收益围拢本金化价格，把企业额收益作为评估对象进行评估的方法称为超额收益法。超额收益法根据评估企业的不同又可分为超额收益本金化价格法和超额收益折现法两种具体方法：

　　超额收益法确定商誉价值

　　（2）超额收益折现法

　　商誉的价值=

　　八、长期投资评估

　　（一）考试目的

　　通过对长期投资评估内容的考核，测试考生对长期投资的特点及评估方法的掌握情况。重点测试考生对各类长期投资评估有关的基本概念，评估具体方法的掌握情况，考核考生分析和解决长期投资评估问题的能力

　　（二）考试基本要求

　　1.熟悉长期投资的概念，长期投资评估的特点，局限性及程序

　　2.掌握长期债权投资的特点及评估上市交易债券和非上市交易债券的方法

　　3.了解股票投资的特点，股票的标面价格，发行价格，账面价格，清算价格，内在价格和市场价格的关系，掌握上市交易股票的价值的基本要求和评估方法；掌握非上市普通凤评估的技术思路，以及在固定红利型，红利增长型股利分配政策假设前提下的分配形式和合同规定对长期投资价值的评估方法

　　其他资产的构成及成为评估对象的条件，标准和评估方法

　　（三）要点说明

　　1.长期投资

　　所谓长期投资是指不随时准备变现，持有时间超过1年以上的投资，这种投资的目的是

　　（1）为了积累资金

　　（2）为了达到控制其他企业或对其他企业的施加重大影响

　　（3）出于其他的长期战略考虑等。长期投资按期 投资的性质可分为股权投资，债权投资和混合性投资三类

　　2.长期债权评估的特点

　　（1）投资风险较小，安全性较高

　　（2）到期还本付息，收益相对稳定

　　（3）具有较强的流动性

　　3.非上市交易债券的评估方法

　　对于非上市交易债券不能直接采用市价进行评估，应该采取相应的评估方法进行价值评估，对距评估基准日1年内到期的债券，可以根据本金加上持有期间的利息确定评估值；超1年到期的债券，可以根据本利和的现值确定评估值。但对于不能按期收回本金和利息的债券，评估人沿着应在调查取证的基础上，通过分析预测，合理确定评估值

　　通过本利和的现值确定其评估值的评估值的债券，宜采用收益法进行评估，根据债券付付息方法，债券又可分为到期一次还本付息债券和分次付息，一次还本债券两种，评估时应用不同的方法计算

　　4.非上市交易股票的评估

　　非上市交易的股票，一般应采用收益法评估，即综合分析股票发行企业的经营状况及风险，历史利润水平和分红情况，行业收益等因素，合理预测股票投资的未来收益，并选择合理的折现率确定评估值

　　5.固定红利型股利政策下股票价值评估

　　固定红利型是假设企业经营稳定，分配红利固定，并且今后也能保持固定水平，在这种假设条件下，普通股股票评估应用采用年金法

　　6.红利增长型股利政策下股票价值评估

　　红利增长型适用于成长型股票的评估。成长型企业发展大，收益率会逐步提高，该类型的假设条件是发行企业并未将剩余收益分配给股东，而是用于追加投资扩大再生产，因此，红利呈增长趋势，在这种假设前提下，普通股股票价值评估应考虑将股票收益的预期增长率包含在资本化率中

　　7.分段型股利政策下股票价值评估

　　分段股利政策下股票价值评估的原理是：

　　第一段：指能够较为客观预测股票的收益期间或股票要行企业某一经营周期

　　第二段：以不易预测收益的时间为起点，以企业持续经营到永续为第二段，将两段收益现值机加，得出评估值，实际计算时，第一段以预测收益直接折现。第二段可以采用固定红利型或红利增长型，收益额采用趋势分析法或其他确定，先资本化再折现

　　8.股权投资收益的分配形式

　　股权投资收益的分配形式，比较常见的有如下几种类型

　　（1）按投资额占被投资企业资本的比例，参与被投资企业净利润的分配

　　（2）按被投资企业销售收人或利润的一定比例提成

　　（3）按投资方出资额的一定比例支付资金使用报酬等

　　9.非控股投型长期投资评估

　　（1）对于非控股型长期投资评估，可以采用收益法，即根据历史上收益情况和被投资企业的未来经营情况及风险，预测未来收益，再用适当折现率折算为现值得出评估值

　　（2）对于合同，协议明确定约定了投资报酬的长期投资，可将按规定应获得的收益折为现值，作为评估值

　　（3）对到期由收回资产的实物投资情况，可按约定了或预测出的收益折为现值，再中上到期收回资产的现值，计算评估值

　　（4）对于不是直接获取资金收入，而是取得某种权利或其他间接经济效益的，可通过了解分析，测算相应的经济效益，折现计值

　　（5）对于明显没有经济利益，也不能形式成任何经济权利的投资则按零价值计算，在未来收益难以确定时，可以采用重置价值法进行评估，即通过对被投资企业进行评估，确定净资产数额，再根据投资方所占的份额确定评估值

　　（6）如果进行该投资的期限较短，价值变化不大，被投资企业资产账实相符，则可根据核实后的被投资企业资产负债表上净资产数额，再根据投资方所占的份额确定评估值

　　非控股型长期投资也可以采取成本法评估，即根据被评估企业长期投资的账面价值，经审核无误后作为评估值

　　不论采用什么方法评估非控股型长期投资，都就考虑少数股权因素对评估值的影响

　　10.控股型长期投资评估

　　对于控股型的长期投资，应对被投资企业进行整体评估后再测算股权投资的价值，整体评估以收益法为主，特殊情况下，可能单独采用市场法，对被投资企业整体评估，基准日与投资方的评估基准日相同。

　　九、流动资产评估

　　（一）考试目的

　　通过对流动资产评估内容的考核，测试考生对流动资产的特点及评估方法的掌握情况，重点测试考生对各类流动资产评估的特点及评估具体方法的掌握情况，考核考生分析和解决流动资产评估问题的能力

　　（二）考试基本要求

　　1.了解流动资产的内容和特点，熟悉流动资产评估的特点，局限性及评估程序

　　2.掌握运用市场法岩层本评估不同类型材料，低值易耗品的技术思路，约束条件和具体方法；掌握运用成本法和市场法评估在产品，产成品及库存商品价值的技术思路，约束条件和具体方法

　　3.了解贷币性资产的评估方法；掌握应收账款评估的基本程序，坏账损失估计的坏账比例和账龄分析法；了解评估应收账款的局限性，掌握应收票据贴现值的计算方法，待摊费用和预付费用的评估方法

　　（三）要点说明

　　1.材料的评估内容

　　企业中的材料，按其存放地点可分为库存材料和在用材料。在用材料是在生产过程中已形成产成口或半成品，已不再作为单独的材料存在，故材料评估主要是对库存材料进行评估。

　　2.材料的评估与步骤

　　进行实物盘点，使其账实相符，根据不同评估目的和待估资产的特点，选择相应的评估方法，在评估方法的选择上，更多的是采用成本法或市场法，运用存货管理的ABC分析法，突出重点

　　3.材料评估的方法

　　近期购进行材料库存时间较短，在市场价格变化不大的情况下，其账面值与现行市价基本接近，可采用成本法，也可以采用市场法；购进批次间隔时间长，价格变化较大的库存材料的评估对这类材料评估时，可以采用最接近市场价格或直接以市场价格作为其评估值；企业库存的某些材料可能购进的时间早，市场已经脱销，目前无明确的市价可资参考或使用，对这类材料的评估，可以通过寻找替代品的价格变动资料来修正材料价格，也可以在分析市场供需的基础上，确定该项材料的供需关系，并以此修正价格，还可以通过市场同类商品的平均物价指数进行评估；呆滞材料是指从企业库顾虑材料 中清理出来，需要进行处理的材料，首先应对其数量和质量进行核实和鉴定，然后区别不同情况进行评估，对其中失效、变质、残损、报废、无用的，应通过分析计算，扣除相应的贬值数额后，确定其评估值

　　4.低值易耗品的评估

　　在库低值易耗品的评估，可以根据具体情况，采用与库存材料评估相同的方法，在用低值易耗品的评估，可以采用成本法进行评估

　　5.在产品的评估

　　对在产品进行评估时，一般可采用成本法或市场法进行评估

　　6.较成品及库存商品的评估

　　对产成品及库存商品依据其变现能力和市场可接受的价格进行评估，适用的方法有成本法和市场法

　　7.应收账款及预付款的评估

　　在对应收账款及预付账款这些资产估算时，一般应从两方面进行

　　（1）清查核实应收账款数额

　　（2）估计可能的坏账损失，共基本公式为：

　　应收账款评估价值=应收账款账面余额-已确定的坏账损失-预计可能发生的坏账损失

　　8.应收票据的评估

　　应收票据的评估可采用下列两种方法：按票据的本利和计算，即应收票据的评估价值为票的面值加上应计的利息，按应收票据的贴现值计算，即应收票据的评估价值为按评估基准日到银行申请贴现的贴现值

　　9.待摊费用和预付费用的评估

　　对于待摊费用的评估，原则上应按其形成的具体资产价值来确定预付费用的评估依据其未来可产生效益的时间，只有那些在评估日之后仍将发挥作用预付费用，才是评估的对象

　　十、企业价值评估

　　（一）考试目的

　　企业价值评估是资产评估的重组成部分，通过对企业评估内容的考核，测试考生对企业价值评估的基本原理与方法的掌握情况。重点测试考生对企业价值的内涵，评估特点及具体评估方法的掌握情况，考核考生分析和解决企业价值评估问题的能力

　　（二）考试基本要求

　　1.掌握企业及企业评估价值的涵义，企业价值决定性因素；熟悉企业价值评估的特点

　　2.熟悉企业价值评估中一般范围和具体范围的划分标准，界定的意义，途径，以及正确划分企业价值评估范围对企业价值评估的影响

　　3.了解新兴市场中资产评估面临的问题，了解产权的定义及我国的产权模糊现象，熟悉我国经济转型时期影响企业价值评估的主要因素

　　4.掌握运用收益法评估企业价值的核心问题和技术思路，掌握年金法和分段法的使用条件，评估步骤和计算公式的正确运用；掌握企业收益的界定及不同收益口径的确定依据和方法，掌握企业收益预测的要求，步骤和方法，掌握折现率选择的基本原则。掌握保证折现率与收益额之间口径一致的要求和技术处理方法。掌握测算风险报酬的累加法和 系数法等具体方法

　　5.熟悉安全利率的本质和选取渠道和标准

　　6.掌握企业价值评估市场法、成本法的运用

　　7.掌握企业价值评估收益法，市场法，成本法之间的关系，掌握各种评估方法评估结果之间相互验证明时的要求和技术处理

　　（三）要点说明

　　1.企业及企业评估价值

　　企业是以盈利为目的，按照法律程序建立的经济实体，形式上体现为各种要素资产组成并具有持续经营能力的自负盈亏的的法人实体，发挥各自特定功能，共同构成一个有机的和平经营能力的获利能力的载全

　　企业的评估价值是企业的公允价值。这不仅是由企业作为资产评估的对象所决定的，而且是由企业进行价值评估的目的所决定的，企业价值评估的主要上的是为企业提供服务命名交易又方对拟交易企业的价值有一个交清晰的认识，所以企业价值评估应建立在有效市场假设之上，其揭示的是企业的公允价值

　　企业评估价值基于企业的盈利能力，企业之所以能够存在价值并且能够进行交易是由于它们所具有产生利润（现金流）的能力

　　资产评估中的企业价值有别于账面价值，公司市值和清算价值。企业的账面价值是一个以历史成本为基础进行计量的会计概念，可能通过企业的资产负债表获得，由于没考虑通货膨胀，资产的功能性贬值和经济性贬值等重要因素的影响，所以企业资产的账面价值明显区别于上述企业价值。公司市值是指上市公司全流通股股票的市场价格（市场价格之和）。在发达的资本市场上，由于信息相对充分，市场机制相对完善，公司市值与企业价值具有一致性，中国尚处在经济转型期，证券市场既不规范，也不成熟，上市公司存在大量非流通股，因而不宜将公司流通股市值直接作为企业价值评估的依据，清算价值是指企业停止经营，变卖所有的企业资产减去所有负债后的现金余额，这时企业资产价值就是可为现价值，其不满足整体持续经营假设。破产清算企业的价值评估，不是对企业一般意义上价值的揭示，该类企业作为生产要素整体已经失去了盈利能力，因而也就不具有通常意义上的企业所具的有价值，对破产清算企业进行价值评估，实际上是对该企业的单项资产的公允价值之和和进行判断

　　2.收益法评估企业价值的核心问题

　　运用收益法对企业进行价值评估，关键在于对以下三个问题的解决：

　　（1）要对企业的收益给以界定，企业的收益能以多咱形式出现，包括净利润，净现金流，息前净利润和息前净现金流，选择以何种形式的收益作为收益法中的企业收益，直接影响对企业价值的最终判断

　　（2）要对企业的收益进行合理的预测，要求评估人员对企业的将来收益进行精确预测，是不可能的。但是 ，由于企业收益的预测直接影响对企业盈利能力的判断，是决定企业最终评估值的关键因素，所以，在评估中应全面考虑影响企业盈利能力 的因素，客观，公正地对企业的收益做出合理的预测

　　（3）在对企业的收益做合理的预测后，要选择合适的折现率，合适的折现率的选择直接关系到对企业未来收益风险的判断。由于不确定性的客观存在，对企业未来收益的风险进行判断至关重要，能否对企业未来收益的风险做出恰当的判断，从而选择合适的折现率，对企业的最终评估值具有较大影响

　　3.年金法的计算公式和使用条件

　　年金法的公式为：

　　用于企业价值评估的年金法，是将已处于均衡状态，其未来收益具有充分的稳定性和可预测性的企业的收益进行年金化处理，然后再把已年金化的企业预期收益进行收益还原，估测企业的价值，因此，公式又可写成：

　　4.分段法的计算公式和使用条件

　　分段法是将待续经营的企业的收益预测分为前后段将企业的收益预测为会前后两段的理由在于：在企业发展的前一个期间，企业处于均衡状态，其收益是稳定的或按某种规律进行变化，对前段企业的预期收益采取逐年预测，并折现累加的方法，而对于后段的企业收益，则针对具体情况并按企业的收益变化规律，对企业后段的预测期收益进行折现和还原处理，将企业前后两股段收益现值加在一起构成企业的收益现值。

　　假设以前段最后一年的收益作为后段各年的年金收益，分段法的公式可写成：

　　假设从（n+1）年起的后段，企业预期年收益将按一固定比率（g）增长，则分段法的公式可写成：

　　5.企业收益的界定

　　在对企业收益进行具体界定是应首先注意以下两个方面：

　　（1）企业创造的不归企业权益主体所有的收入，不能作为企业价值评估中的企业收益，如税收，不论是流转还是所得税都不能视为企业收益。

　　（2）凡是归企业收益主体所有的企业收支净额，都可视为企业的收益，无论是营业收支，资产收支，还是投资收支，只要形成净现金流入量，就可视为企业收益

　　6.企业收益的不同口径的确定依据和方法。

　　选择什么口径的企业收益作为收益法评估企业价值的基础，首先应服从企业评估价值评估的目的和目标，即企业评估的目的的前提下，选择量能客观反映企业正常盈利能力的收益额作为对企业进行价值评估的收益基础，对于某些企业，净现金流量就能客观地反映企业的获利能力，而另一些企业可能息前净现流量更能反映企业的获利能力，如果企业评估的目标是企业的净资产价值，使用净现金流量为直接，即评估人员直接利用企业的净现金流量评估出企业的净资产价值来，当然，评估人员也可以利用企业的息前净现金流量首先估算出企业总资产价值，然后再从企业总资产人吉扣减掉企业的全部负债得到企业的净资产价值，是动用企业的净现金流量直接估算出企业的总资产价值，再估算企业的次资产价值，取决于是企业的净现金流量或是企业的息前净现金流量更能客观地反映出企业的获能力。掌握收益口径和表现形式与不同层次的企业价值的对应的关系，以及不同层次企业价值之间的关系是企业价值评估中非常重要的事情

　　7.企业收益预测

　　企业的收益预测，大致分为三个阶段，首先，是对企业收益的历史及现状的分析与判断，其次，是对企业未来可预测的若干年的预期收益的预测，最后，是对企业未来持续经营条件下的长期预期收益趋势的判断

　　8，企业收益预测的基本步骤

　　企业预期收益的预测大致可分为以下几个步骤，评估基准日审计后企业收益的调整，企业预期收益趋势的总体分析和判断，企业预期收益预测

　　9.企业评估中选择折现率的基本原则

　　（1）折现率不低于投资的机会成本

　　（2）行业基准收益率不宜直接作为折现率，但行业平均收益率可作为确定折现率的重要参考指标

　　（3）贴现率不宜直接作为折现率

　　10.测算风险报酬率时，评估人员应注意的因素：

　　（1）国民经济增长率及被评估企业所在行业在国民经济中的地位

　　（2）被评估企业所在行业的发展状况及被评估企业在行业中的地位

　　（3）被评估企业所在行业的投资风险

　　（4）企业在未来的经营中可能承担的风险等

　　11. 系数法及其步骤

　　系数法用于估算企业所在行业的风险报酬率。其基本思路是，行业风险报酬率是社会平均风险报酬率与被评估企业所在行业平均估算风险报酬率的步骤为：

　　（1）将社会平均收益率扣除无风险报酬率，求出社会平均风险报酬率；

　　（2）将企业所在行业的平均风险与社会平均风险进行比较，求出企业所在行业的 系数；

　　（3）用社会平均风险报酬率乘以企业所在行业的 系数，便可得到被评估企业所在行业的风险报酬率。

　　12.企业价值评估的市场法

　　企业价值评估的市场法就是在市场上找出一个或几个被评估企业相同或相似的参照系企业，分析，比较被评估企业和参照系企业的重要指标，在此基础上，修正，调整 参照系企业的市场价值，最后确定被评估企业的价值，其理论依据就是替代原则

　　13.企业价值的评估中的成本法

　　在具体运用成本法评估企业价值时，通常使用加和法，加和法是实现企业重建技术思路和具体技术手段，是成本法中的一种具体应用方法，加和法具体是指将构成企业的各要素资产的评估值加总求得企业价值的方法，企业重建并对被评估企业的简单复制，而主要是对企业生产能力和盈利能力的重建，因此企业价值评估的加和法是紧紧围绕企业的盈利进行的，所得出的企业价值就是企业有形资产 和无形资产的总和减去负债

　　14.企业价值评估中的收益法，市场法和成本法各有特点又有联系，在正常情况下，企业价值评估应尽可能使用多种评估方法进行评估，并进行相互验证。

　　十一、资产评估报告

　　（一）考试目的

　　资产评估报告是资产评估过程与结果的综合反映，通过对资产评估报告相关知识的考核，测试考生对资产评估报告的基本内容， 编写技能及制作要求的掌握情况，重点测试考生对资产评估报告有关的基本概念的掌握情况，考核考生制作资产报告的基本能力

　　（二）考试基本要求

　　1.了解资产评估报告的基本概念，熟悉资产评估报告书的种类及作用，掌握资产评估报告书的基本要素和基本内容

　　2，熟悉制作资产评估报告书步骤，掌握制作资产评估报告书技术要点

　　3，了解国外资产评估报告的基本要素与披露要求

　　4.熟悉资产评估报告书的基本技能

　　5.掌握审核，评判资产评估报告书的基本技能

　　（三）要点说明

　　1.资产评估报告

　　资产评估报告，是指注册资产评估师遵照相关法律，法规和资产评估准则，在实施必要的评估程序对特定对象价值进行估算后，编制并由其所在评估机构向委托方提交的反映其专业意见的书面文件

　　2.资产评估报告书的作用

　　为被委托评估的资产提供作价意见，资产评估报告书是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方，受托方及有关方面责任的依据，对资产评估报告书进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段，资产评估报告书是建立评估档案，归集评估档案资料的重要来源。

　　3.资产评估报告的基本要素

　　评估报告类型，委托方，资产占有方及其他评估报告使用者，评估范围和评估对象基本情况，评估目的，价值类型，评估基准日，假设和限制条件，评估依据，评估程序实施过程和情况，评估结论，声明，评估报告机构和注册资产评估师，附件

　　4.资产评估报告书的基本内容

　　包括三部分基本内容，即资产评估报告书正文及相关附件的基本内容，资产评估说明的基本内容，资产评估明细表的基本内容

　　5.资产评估报告书制作的技术要点

　　（1）文字表达方面的技能要求，资产评估报告书既是一份对被评估资产价值有咨询性和公证性作用的文书，又是一份用来明确资产评估机构和评估人员工作责任的文字依据，所以它的文字表达技能要求既要清楚，准确，又要提供充分的依据说明，还要全面地叙述整个具体过程，其文字的表达必须准确，不得使用模棱两可的措词

　　（2）格式和内容方面的技能要求，对资产报告书格式和内容方面的技能要求，必须严格遵循财政部颁发的资产评估报告基本内容与格式的暂行规定行事。

　　（3）评估报告书的复核及反馈的技能要求，资产评估报告书的复核与反馈也是资产评估报告书制作的具体技能要求，通过对工作底稿，评估说明，评估明累加表和报告书正文的文字，格式及内容的复核和反馈，可以使有关错误，遗漏等问题在出具正式报告书之前得到修正。

　　对资产评估报告必须建立起多级复核和交叉复核的制度，明确复核人的职责，防止流于形式的复核

　　（4）撰写报告书应注意的事项，资产评估报告书的制作技能除了需要掌握上述三个方面的技术要点外，还应注意以下几个事项

　　1）实事求是，切忌出具虚假报告报告书必须建立在真实，客观的基础上，不能脱 离实际情况，更不能无中生有，报告拟定人应是参与该项目并较全面了解该项目情况的评估人员

　　2）坚持一致性做法，切忌出现表里不一，报告书文字，内容前后要一致，摘要，正文，评估说明，评估明细表内容与格式，数据要一致

　　3）提交报告书时要及时，齐全和保密，在正式完成资产评估工作后，应按业务约定书的约定时间及时将报告书送交委托方，送交报告时，报告以及有关文件要送交齐全，涉及外商投资项目的对中方资产评估的评估报告，必须严格按照有关规定办理，此外，要做好客户保密工作，尤其是对评估涉及的商业秘密和技术秘密更要加强保密工作

　　十二、注册资产评师职业道德

　　（一）考试目的

　　本部分的考试目的是测试考生对注册资产评估师职业道德的掌握情况，重点考察生对注册资产评估师基本职业道德的要求，以及注册资产评估具体职业道德规范的内容和要求等知识的掌握情况

　　（二）考试基本要求

　　1.了解注册资产评估师职业道德的内涵及共建设的重要性；了解注册资产评估师基本职业道德的形成和发展；熟悉注册资产评估师职业道德的基本要素内容

　　掌握注册资产评估师基本职业道德规范的要求，掌握注册资产评估师具体职业道德规范的内容和要求，熟悉注册资产评估师违反职业道德的行业自律

　　3.了解注册资产评估师职业道德修养的概念，了解注册资产评估师职业道德修养的主要内容和方法及境界

　　（三）要点说明

　　1.注册资产评估师职业道德的基本要素包括

　　（1）注册资产评估师的职业道德

　　（2）注册资产评估师的职业态度

　　（3）注册资产评估师的职业责任

　　（4）注册资产评估师的职业能力胜任

　　（5）注册资产评估师的职业良知

　　（6）注册资产评估师的职业注册资产评估师的职业荣誉

　　（7）注册资产评估师的职业纪律

　　2.注册资产评估师违反职业道德的行业自律

　　注册资产评估师违反职业道德的行业自律主要是指资产评估行业协会针对违反职业道德行为的注册资产评估师采取的一些追究相关责任和严肃行业纪律的措施，主要包括强制培训，谈话提醒，公开批评或谴责，限期整改， 不给注册或撤消注册，开除会员资格等在内的具体带有惩治性的非法律性质的行业自律措施，并对相关违法行为，依法转交有关部门调查处理

　　3.注册资产评估基本职业道德规范的要求

　　（1）注册资产评估师遵纪守法的要求

　　（2）注册资产评估师遵守独立，客观，公正的要求

　　（3）注册资产评估师具备和胜任执业能力的要求

　　（4）注册资产评估师履行责任的要求

　　4.注册资产评估师具体职业道德规范的内容和要求

　　（1）注册资产评估师承接业务过程的具体职业道德规范

　　1）不得以个人的名义进行评估业务的承揽工作

　　2）在承揽的接受时，对与委托方或相关当事方存在利害关系时，应主动回避

　　3）在接受资评估业务时，应实事求是地与委托方签订规范的委托合同（协议），不得采用欺诈、利诱、强迫等不正当手段招揽业务

　　4）不应同时在两家以上（含）评估机构执业

　　（2）注册资产评估师评定价值过程的具体职业道德规范

　　1）严格执行资产评估执业标准和执业程序 ，不得随意降低执业标准，不得随意删减，简化执业程序

　　2）独立进行专业判断，不得以委托方或相关 当事方预先设定的价值量作为评估结果

　　3）使用合理的假设

　　4）获取足够的相关资料和数据，并应当对获取的资料，数据和评估有关事宜进行充分分析

　　5）对参与评估人员的工作进行指示，督促和复核，保证评估人员执行执业标准，程序和遵守职业道德规范

　　6）对需要利用有关专家协助的情况，采取必要措施来确保专家对该工作的合理性和可信度，并对专家工作结果负相应的责任，

　　7）在每个具体的工作过程中形成评估工作底稿

　　（3）注册资产评估师在评估结论披露过程的具体职业道德的道德规范

　　1）根据相关法律，法规和资产评估准则出具评估报告，不得出具含有虚假，不实，有偏见的或具有误导性的分析或结论的资产评估报告

　　2）在评估报告中充分披露评估所依据的假设，限制条件和评估相关的必要信息

　　3）引导报告者恰当使当使用评估报告

　　4）不应在自己未参与或不了解项目的评估报告上签署，也不得允许他人以本人名义签署评估报告。

　　5）在完成评估任务的整个过程，都不得向委托方或相关当事人索取约定服务费之外的不正当利益

　　十三、国际评估准则

　　（一）考试目的

　　本部分的考试目的是测试考生对国际评估准则的掌握情况，重点考察考生对国际准则中相关评估基本概念评估方法规定的理解，以及对国际评估准则委员会成立背景等的掌握程度

　　（二）考试基本要求

　　1.熟悉国际评估准则委员会的成立背景

　　2.熟悉国际评估准则的结构体系

　　3.掌握国际评估准则中的基本概念

　　4.掌握国际评估准则中关于评估方法的论述

　　5.熟悉国际评估准则与我国资产评估准则的关系

　　（三）要点说明

　　1.国际评估准则委员会的产生背景

　　（1）20世纪80年代以前资产评估业在世界范围内的发展为成立国际性评估专业奠定了行业发展基础。

　　（2）各国资产评估准则、理论、实务以及专业术语上差异，不能满足资本市场和国际经济界的要求，是促使国际评估准则委员会成立的内在动力。

　　（3）国际经济界对（国际评估准则）的需求，成为际评估准则委员会成立的外部动力。

　　2.国际评估准则中与资产相关的概念

　　不动产是指实物形态的土地下和附着于土地上的改良物，包括附着于地面或位于地上的附属物，不动产所有权称为“不动产权”，是指包含在不动产中的各种权利，通常由独立于不动产实体的所有权证明文件体现，如所有权证书，租约等画龙点睛式文件，不动产的价值是由其效用满足人们需求和欲望的能力创造的。不动产价值取决于不动产的独特性，长期存在，地理位置的固定性，土地供应的相对有限性以及特定位置不动产的特殊效用，不动产评估中有许多公认的原则，包括供求原则、竞争原则、替代原则、预期或期望原则、变化原则以及其他原则。

　　不动产之外的资产在法律上称为动产，包括不动产之外的所有有形或无形的资产，这些资产不是永久性地附着于不动产，通常具有可移动性，动产所有权称为“动产权”。

　　财产是个法律概念，包括与所有权有关的各权利，在资产评估中，使用“财产”概念时，如果未加进一步限定说明，可以指不动产、动产，企业价值，财务权益中的任一种或全部。

　　资产在一般意义上往往用来表示不动产和/或动产，在资产评估中，资产更多地被理解为是基于某项资产的各种权利的排列与组合。

　　评估的经济概念

　　资产评估是个经济概念，即从经济意义上说，评估师进行评估对象是资产的有权威“所有者的权利”，而不是有形资产或无形资产本身

　　4.评估中的折旧概念

　　评估师在资产评估业务中所使用的折旧概念表示从估计的全新重置成本中扣除的任何部分，这些扣除部分（评估中的折旧）依其产生原因可分为实体性损耗，功能性（技术性）陈旧或经济性（外部环境）贬值，评估中的应计折旧应当与市场有关，反映相关的市场状况

　　5.市场、成本、价格和价值概念

　　市场是买方和卖方之间在价格机制作下就商品和交易的体系，市场的存在是资产评估能够得以进行的基础条件之一。市场意味着买方和卖 主能够在没有不合理限制的条件下进行商品或服务交易，交易各方都能根据供求和其他价格确定因素，各方的能力和知识，他们对商品和/或服务效用的理解以及他们各自的需要，欲望等因素做出合理决策，市场可能是地方市场或国内市场，也可是国际市场。

　　成本是与生产相关的概念，是为商品或服务所需要的货币数额，当商品生产，服务提供完成之后岩层本就成为事实（历史数据）对于购买者来说，为商品或服务所付出的价格就成为其成本，资产的总成本包括其创建，生产过程中的所有直接，间接成本，如果购买方在收购之后又发生了附加性资本成本，根据成本会计原理这些费用可增加到历史成本中，但在资产评估中，根据市场对这些支出费用的效用的认可 程度，这些费用可能会全部在资产的市场价值中反映，也可能不给以反映

　　价格是与商品或服务相关的概念，表示就某商品或某项服务所要求的，提供的或支付的货币数额，反映了商品和服务进行实际交易的货币金额，价格是事实，是一个历史数据，不论其是否公开披露，由一特定买方，卖方的财务实力，动机或特殊兴趣不同，他们为商品或服务所付出的价格与其他人对该商品或服务价值的认可意见可能有关系，也可能没有任何关系，一般情况下，价格反映出在特定条件下特定的买方和/或卖方对商品或、或服务价值的认可

　　价值是个经济概念，价值并不是事实，只要根据特定的价值定义在特定的时间内对商品，服务进行交易时最可能形成的价格的估计额，价值的经济概念反映了在价值的有效日期（基准日），市场（而不特定买或卖方）夺于某人同于拥有某商品或接受某服务而具有的利益的评判

　　资产的所有者，经营者，投资者，保险人，清算人和接管人，征税部门，具有特殊动机的特殊购买方等对同一资产会赋予不同的价值，价值类型有许多种，每种价值类型都有其定义，某些经严格定义的价值类型是资产评估中常的价值类型，其他价值类型则适用于特殊场合，封面果明确定义产予以披露，对于评估师而言，在执行资产评估业务时，最重的是确信所评估的价值类型和定义符合特定的评估业务目的，并明确披露所评估价值的类型和定义，价值定义的改变会使资产所具有的价值产生实质性影响，因此，专业评估师应避免使用未经限定的价值概念，而应对所涉及的价值类型进行详细定义

　　6.市场价值

　　《国际评估准则》中市场价值的定义如下：

　　市场价值是自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值做主数额，当事人双方应各精明，谨慎行事，不受任何强迫压制。

　　市场价值在某些国家称为公开市场价值，是资产评估业务中最常使用的价值类型，资产评估的目的有许多话，主要包括在财务报告中固定资产的现行价值 或公允价值，产权交易，抵押贷款，法律诉讼，国家征用补偿 ，纳税等，在上停评估目的中大都要求评估资产的市场价值，资产的市场价值反映了市场作为一个整体对其效用的认可，而并不仅仅反映其物理实体状况，某项资产对于某特定市场主体所具有的价值，可能不同于市场或特定行业对该资产价值的认同，市场价值反映了各市场主本组成的市场整体效用和价值的综合判断，不能于特定市场的判断。

　　7.非市场价值

　　《国际评估准则》中并没有给出非市场价值 的定义，非市场价值又称市场价值以外的价值或其价值，指所有不满足市场价值定义的价值类型，因此非市场价值不是个体概念，而是一个集合概念，指不满足市场价值定义的一系列价值类型的集合，主要包括在用价值，持续使用价值，投资价值，保险价值，纳税价值，剩余价值，清算价值等

　　8.《国际评估准则》中关于评估方法的论述

　　《国际评估准则》明确提出，成本法，市场法和收益法是资产评估中最常用的三咱基本评估方法，无论评估资产的市场价值还是非市场价值，评估师都需要根据项目具体情况给当选择评估方法，在选择评估方法时，评估师应当考试三种基本评估方法在具体项目中的适用性，采用多种评估方法时，应当分析，高速运用多种评估方法得出的评估结论，确定最终评估结果

　　成本法建立在这样一个假设基础上，即作为购买特定资产的替代选择，人们可以去建造一个与该资产相同的或具有相同功能的资产，除非有额外的时间支出，风险或其他不方便之处，人们该为特定资产所愿意支付的价格不会超过获取相同的或具有相似的替代资产的成本。由一赶紧资产或功能较低资产的全新重置成本超过了市场愿意为其支付的价格，评估师在运用成本法进行评估时需要估计折旧（贬值）。当被评估资产处于全新状态时，其成本与市场价值最为接近

　　市场法又称市场比较法，销售比较法，是指通过对与被评估资产相似或可替代资产的分析，以及对购买方为类似资产或可替代资产所愿支付的购买价格的分析，采用必要的比较程序，估算被评估资产的价值，市场法有着较为广泛的用途，在市场数据充分的情况下该方法的重要性更为突出，通过运用市场法所获得的相关数据也可能用于成本法和收益法的评估，当市场条件发生重大变化或波动时，或对很少交易的特殊资产进行评估时，市场法的运用受到限制。

　　收益法又称收益资本化法或利益现值法，通过分析被评估资产的相关 收入和成本费用，将未来收益折现或资本化为估算价值，收益法的理论基础在于预期原则，即资产的价值是由其预期的未来收益决定的，因此收益法通过对评估对象收益能力的分析确定其价值。

　　成本法，市场法和收益法作为资产评估的三大基本方法，反映了三种评估思路，每种评估方法又包括一些具体的运用方法。评估师在进行某项评估业务时，应当根据其经验和知识，当地评估准则要求，市场要求，数据的可获得程序等综合因素，选取适宜的评估方法，评估师在选用某种评估方法进行评估时，应当考虑其分可以适用的评估方法，这样做可以给评估师提供一个系统的分析程序，以最终分析，调整不同方法得出结论。

　　对于不动产、动产，企业价值，金融资产等各种资产类型的评估项目而言，三种评估方法都是适用的，但不同类型的资产评估项目所获得的相关信息资料是不同的，分别反映了各类型资产在其相应市场上的特点。评估师应当收集、分析能够合理反映被评估资产价值的数据资料，在选取评估方法时应当充分考虑资料的可获得程度。

　　十四、资产评估中的经济理论基础

　　（一）考试目的

　　现代经济学是一个中心内容，就产研究产品价格是如何决定的。资产也是产品，其价格决定仍然遵循经济规律。本部分的考试目的是测试考生对经济学基础理论的掌握情况。重点考察考生对经济学的基本概念、基本原理等基础知识的掌握程度，测试考生对经济学基本理论框架的掌握程度，以及利用经济学基本原理分析问题的能力。

　　（二）考试基本要求

　　1.掌握市场的基本概念和基本分类；基本掌握市场主体的概念和基本分类；熟悉市场经济循环过程。

　　2.掌握稀缺的含义，掌握成本的含义；熟悉稀缺、成本与选择之间的关系。

　　3.掌握需求量的定义，供给规律的内容；掌握需求量变动和需求变动的区别，掌握影响需求的各种因素；熟悉价格的替代效应和收效应；熟悉需求曲线及其移动。

　　4.掌握供给量的定义，供给规律的内容；掌握供给量变动和供给变动的区别；掌握影响供给的因素；熟悉供给曲线及其移动。

　　5.掌握市场均衡点、均衡价格、均衡数量、市场出清的含义；掌握价格在市场经济中的功能；熟悉价格偏离均衡水平时市场的调整过程；熟悉均衡的变动，熟悉短缺和剩余的含义。

　　6.掌握资产的含义；掌握资产的收益（要素的边际收益产品）以及决定资产收益的因素；掌握货币的时间价值原理。

　　7.掌握可贷资金供给的来源和需求的来源；熟悉可贷资金供求决定市场利率的原理。

　　8.掌握资产价格的决定因素。

　　（三）要点说明

　　1.稀缺、成本与选择的关系，以及对成本的理解。

　　稀缺是有限的资源相对于无限的需要而言的。由于稀缺性，人们为获得一种利益必须支付相应的成本，从而必须在各种替代性目标之间以及实现某种目标的各种替代性手段之间做出选择。选择受成本的约束，例题的选择要求收益大于成本。

　　对成本的理解要注意以下三点：

　　（1）特定资源往往有很多种用途，但并非都构成某种用途的成本。只有该用途的最优替代利益才构成它的成本。

　　（2）对于同一选择，不同的人对他放弃的利益有不同的评价，也就有不同的成本。

　　（3）成本并不是都能以货币计量的。

　　2.产品价格

　　在产品市场，家庭和企业分别作为产品的需求者和供给者，其行为共同决定了产品的价格。

　　由于价格的替代效应和收入效应，一种商品的需求量与其价格成反方向变动关系，这被称为需求定律。在平面直角坐标系中得到向右下方倾斜的个人需求曲线，需求曲线本身的位置和形状又受到若干因素的影响，将某种商品的个人需求曲线水平加总，就可以得到一条向右下方倾斜的市场需求曲线。

　　一种商品的供给量与其价格成正向变动关系，被称为供给规律，并在平面图中表现为向右上方倾斜的供给曲线。供给曲线本身的位置和形状受企业成本的影响，包含若干具体因素。

　　给定市场需求曲线和市场供给曲线，决定了某商品的市场均衡价格和数量。通过价格的自由变动，市场能够自动地实现均衡，消除短缺和剩余。

　　而市场需求（曲线）或市场供给（曲线）的变动，会改变市场均衡，使均衡价格和均衡数量变化。

　　市场机制的核心是自由变动的价格，它传递着供求变动的信号，并通过对生产者和消费者的激励－约束，引导资源优化配置和产品的合理分配。

　　3.资产及其需求

　　所有能够长期提供收益流的物品，都可以视为资产。在经济理论上，资产、资本、财产和财富并无实质性的不同。

　　企业愿意为某种要素支付的最高报酬或企业对某要素的需求价格取决该要素能够给企业带来的收益，即该要素的边际收益产品。这又取决于该要素的生产率和市场上对其所提供的产品需求。

　　资产能够在未来一段时期不断地为其使用者带来，因此，必须通过贴现，将其未来收益转化为当前收益。

　　4.利率的决定

　　通常以市场利率对未来资产收益贴现。市场利率决定于可贷资金的供求。

　　可贷资金的供给来自家庭储蓄及货币供给量。在一定的收入下，家庭在消费与储蓄之间进行选择，决定储蓄的数量。可贷资金供给量与利率正相关。

　　可贷资金的需求量来自企业投资需求和家庭消费需求。企业需要借入资金用于购买生产要素，家庭借贷使未来消费得以提前。可贷资金需求量与利率负相关。

　　可贷资金的供给和需求共同决定了市场利率。利率的自动使得资金供求实现均衡。

　　5.资产价格的决定因素

　　资产价格决定于资产的需求和供给。二者背后的决定因素是资产预期收益流的贴现。

　　资产的收益流是未来的，未来的收益流也是未知的。当事人只是根据对未来收益流及市场贴现率的做出对某项资产的价值评判。由于这种预期不可能准确，只有在一个充分发育的大量买者和卖者参与交易的市场，才有可能为相关资产确定出真实的价值或价格。