2004年资产评估讲义（二）

　　第 五 章　房地产评估

　　第一节　房地产评估概述

　　一、土地与土地使用权

　　（一）土地

　　（二）土地的特性

　　1.土地的自然特性

　　（1）位置的固定性。

　　（2）质量的差异性。

　　（3）不可再生性。

　　（4）效用永续性。

　　2.土地的经济特性

　　（1）供给的稀缺性。

　　（2）可垄断性。

　　（3）土地利用多方向性。

　　（4）效益级差性。

　　（三）土地使用权

　　土地使用权可以拥有和转让，因此地价一般是土地使用权的价格。

　　二、地租与地价理论

　　（一）地租理论

　　（二）地价理论

　　（三）地价的特征

　　1.地价是地租的资本化。

　　2.地价是权益价格。

　　3.土地具有增值性。

　　4.地价与用途相关。

　　5.地价具有个别性。

　　6.地价具有可比性。

　　三、房地产及其特性

　　四、房地产评估的原则

　　（一）最有效使用原则

　　（二）合法原则

　　五、房地产评估程序

　　第二节　房地产价格及其影响因素

　　一、房地产价格的种类

　　（一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格。

　　（二）按价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格

　　（三）按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格

　　（四）按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等

　　楼面地价，又称单位建筑面积地价。楼面地价＝土地总价格/建筑总面积，因为建筑总面积/土地总面积＝容积率，所以，楼面地价＝土地单价/容积率。

　　（五）其他价格类型

　　二、房地产价格的影响因素

　　（一）一般因素

　　1.经济因素

　　2.社会因素

　　3.行政因素

　　（二）区域因素

　　1.商服繁华因素。

　　2.道路通达因素。

　　3.交通便捷因素。

　　4.城市设施状况因素。

　　5.环境状况因素。

　　（三）个别因素

　　1.土地的个别因素。

　　2.建筑物的个别因素。

　　第三节　收益法在房地产评估中的应用

　　一、基本思路

　　二、适用范围

　　三、纯收益

　　（一）纯收益的涵义

　　纯收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益

　　纯收益由总收益扣除总费用求得。

　　（二）客观总收益

　　（三）客观总费用

　　四、资本化率

　　（一）资本化率的实质

　　（二）求取资本化率的方法

　　1.纯收益与售价比率法。

　　2.安全利率加风险调整值法。

　　3.各种投资收益率排序插入法。

　　（三）资本化率的种类

　　1.综合资本化率。

　　2.建筑物资本化率。

　　3.土地资本化率。

　　五、计算公式

　　（一）评估房地合在一起的房地产价值

　　房地产价值＝房地产纯收益/综合资本化率

　　房地产纯收益＝房地产总收益－房地产总费用

　　（二）单独评估土地的价值

　　1.由土地收益评估土地价值。

　　土地价值＝土地纯收益/土地资本化率

　　土地纯收益＝土地总收益－土地总费用

　　土地总费用＝管理费＋维护费＋税金

　　2.房地产收益评估土地价值。

　　（1）土地价值＝房地产价值－建筑物现值

　　（三）单独评估建筑物的价值

　　1.建筑物价值＝房地产价值－土地价值

　　2.建筑物价值＝（房地产纯收益－土地纯收益）/建筑物资本化率

　　第四节　市场法在房地产评估中的应用

　　一、基本思路

　　二、适用范围

　　三、计算公式

　　四、操作步骤

　　（一）交易资料收集

　　（二）可比交易案例确定

　　（三）因素修正

　　1.交易情况修正。

　　2.交易日期修正。

　　3.区域因素修正。

　　4.个别因素修正。

　　5.容积率修正。

　　6.土地使用年期修正。

　　（四）房地产价值的确定

　　第五节　成本法在房地产评估中的应用

　　一、基本思路

　　二、适用范围

　　三、土地评估的成本法操作步骤

　　（一） 计算土地取得费用

　　（二）计算土地开发费用

　　1.基础设施配套费。

　　2.公共事业建设配套费用。

　　3.小区开发配套费。

　　（三）计算投资利息

　　土地取得费在土地开发动工前全部付清，在开发完成销售后能收回，因此，计息期应为整个开发期和销售期。土地开发费在开发过程中逐步投入，销售后收回，若土地开发费是均匀投入，则计息期为开发期的一半。

　　（四）计算投资利润

　　（五）土地增值收益确定

　　四、新建房地产评估的成本法操作步骤

　　五、旧建筑物评估的成本法操作步骤

　　第六节　剩余法在房地产评估中的应用

　　一、基本思路

　　二、适用范围

　　三、计算公式

　　四、操作步骤

　　第七节　基准地价修正系数法在房地产评估中的应用

　　一、基准地价的含义：是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。

　　二、基准地价测算的基本思路

　　三、基准地价的特点与作用

　　四、基准地价修正系数法的基本思路

　　基准地价修正系数法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在估价基准日价格的方法。

　　基准地价修正系数法的基本原理是替代原理。

　　五、基准地价修正系数法的适用范围

　　六、基准地价修正系数法估价的程序

　　被估宗地地价=待估宗地所处地段的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数

　　（一）收集、整理土地定级估价成果资料

　　（二）确定修正系数表

　　（三）调查宗地地价影响因素的指标条件

　　（四）制定被估宗地因素修正系数

　　（五）确定被估宗地使用年期修正系数

　　（六）确定期日修正系数

　　（七）确定容积率修正系数

　　（八）评估宗地地价

　　第八节　路线价法在房地产评估中的应用

　　一、路线价估价法的含义和理论依据

　　路线价估价法是根据土地价值高低随距街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单人，并依此单人配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。

　　路线价是指对面临特定街道而接近距离相等的市街土地，设定标准深度，求取的该标准深度的若干宗地的平均单价。

　　二、路线价估价法的计算公式

　　常用的表达方式：

　　宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度

　　宗地条件特殊的计算公式：

　　宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度±其他条件修正额

　　三、路线价估价法的适用范围

　　四、路线价估价法的程序

　　（一）路线价区段划分

　　（二）标准宗地的确定

　　（三）路线价的评估

　　（四）深度百分率表的制作

　　（五）计算宗地价值

　　五、深度百分率表

　　深度百分率的表现形式有三种，分别为：单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率。

　　平均深度百分率=累计深度百分率×标准深度÷宗地深度

　　制作深度百分率表，要考虑以下几个方面：

　　（1）确定标准深度；

　　（2）确定级距；

　　（3）确定单独深度百分率；

　　（4）根据需要采用累计或平均深度百分率 .

　　六、几个路线价法则介绍

　　（一）四三二一法则

　　（二）苏慕斯法则

　　（三）霍夫曼法则

　　（四）哈柏法则

　　七、路线价法的应用举例

　　参照教材P226－227

　　第九节　在建工程评估

　　一、在建工程的含义与特点

　　在建工程指在评估时点尚未完工或虽然已经完工，但尚未竣工验收、交付使用的建设项目，以及为建设项目备用的材料、设备等资产。

　　（一）在建工程情况复杂

　　（二）在建工程之间可比性较差

　　（三）在建工程的投资不能完全体现在建工程的形象进度

　　（四）建设工期长短差别较大

　　（五）价格受后续工程的影响

　　二、在建工程评估的资料收集与分析

　　（一）收集与被估在建工程有关的政府批准文件和工程其他详细资料。

　　（二）评估人员到工程现场查勘工程进度和工程形象进度，明确工程竣工、达到交付使用的日期以及评估基准日工程形象进度是否与总工程进度计划相符。

　　（三）了解开发商有关情况，检查工程质量。

　　（四）搜集有关法定参数。

　　三、在建工程评估的主要方法

　　（一）形象进度法

　　在建工程价格=建造完成后的房地产市场单价×工程形象进度百分比×（1-折扣率）

　　工程形象进度百分比=（实际完成建筑工程量+实际完成安装工程量）/ 总工程量×100%

　　折扣率的确定应考虑营销支出、广告费和风险收益等因素

　　（二）成本法

　　在建工程价值=土地取得费用+专业费用+建造建筑物费用+正常利税

　　（三）假设开发法

　　在建工程价值=房地产预期售价-（后续工程成本+后续工程费用+正常利税）

　　四、在建工程评估方法的选择

　　第一、整个建设工程已经完成或接近完成，可采用工程形象进度法进行评估

　　第二、对于实际完成工程量较少的在建工程，可采用成本法或假设开发法进行评估

　　第三、属于停建的在建工程，要查明停建的原因，考虑在建工程的功能性及经济性贬值，进行风险系数调整。

　　第 六 章　资源资产评估

　　第一节　资源资产概述

　　一、自然资源及其分类

　　（一）根据自然资源在开发过程中能否再生，可划分为耗竭性资源和非耗竭性资源。

　　非耗竭性资源基本上是由环境要素构成的，在合理开发利用的限度内，人类可以永续利用。非耗竭性资源可分为三种：

　　（1）恒定的非耗竭性资源。

　　（2）可再生的非耗竭性资源。

　　（3）不可再生的非耗竭性资源。

　　（二）按照资源的性质，从自然资源与人类的经济关系，可划分为环境资源、生物资源、土地资源、矿产资源和景观资源等。

　　二、资源资产的特性

　　（一）自然属性

　　1.天然性。

　　2.有限性和稀缺性。

　　3.生态性。

　　4.区域性。

　　（二）经济属性

　　1.自然资源具有使用价值，是经济发展的基础。

　　2.资源资产能够以货币计量。

　　3.资源资产具有获益性。

　　（三）法律属性

　　1.资源资产必须能够为特定的产权主体所拥有和控制。

　　2.资源资产的使用权可以依法交易。

　　三、资源资产评估及其特点

　　（一）资源资产价格是自然资源的使用权价格

　　（二）资源资产价格一般受资源的区位影响较大

　　（三）资源资产评估须遵循自然资源形成和变化的客观规律

　　第二节　森林资源资产评估

　　一、森林资源资产概述

　　1.林木资产：指林地内所有的林木所形成的资产。

　　2.林地资产：是森林生长的承载体，林地资产是指依法确认的用于林业用地中具有货币表现属性的资产。

　　3.森林景观资产

　　二、森林资源资产价格的主要构成要素

　　（一）营林生产成本

　　（二）资金的时间价值

　　（三）利润

　　（四）税金

　　（五）林木生产中的损失

　　（六）地租

　　（七）地区差价和树种差价

　　三、森林资源资产评估资料收集与资产核查

　　（一）森林资源资产评估资料收集

　　（二）森林资源资产核查

　　四、森林资源资产评估主要方法

　　（一）市场法

　　P=K×Kb×G×Q

　　（二）剩余法

　　P=W-C-F+S

　　（三）收益法

　　（四）成本法

　　第三节　矿产资源资产评估

　　一、矿产资源资产评估概述

　　二、影响矿产资源资产价值的因素

　　（一）资源本身的稀缺程度和可替代程度

　　（二）矿产品的供求状况

　　（三）矿床自然丰度和地理位置

　　（四）科技进步

　　（五）资本化率和社会平均利润率

　　三、矿产资源资产主要评估方法

　　（一）贴现现金流量法

　　（二）可比销售法

　　应用可比销售法时，要对参照的采矿权价格进行矿床规模差异调整、品位调整、矿产品价格调整、采矿权差异要素调整。其中：

　　规模调整系数=被评估采矿权探明储量÷参照的采矿权探明储量

　　品位调整系数=被评估的采矿权精矿平均品位÷参照的采矿权精矿平均品位

　　矿产品价格调整系数=被评估的采矿权采用的矿产品价格÷参照的采矿权当时采用的矿产品价格

　　采矿权差异要素调整=被评估的采矿权差异要素评判总值÷参照的采矿权差异要素评判总值

　　（三）约当投资――贴现现金流量法

　　约当投资――贴现现金流量法评估探矿权价值，是通过对新探矿权人未来开采投入的全部资产的未来预期收益现值进行估算，按原探矿权人和新探矿权人投资的比例对预期收益现值进行分割后，以原探矿权人分割所得的预期收益现值来确定探矿权的评估价值。因此，约当投资――贴现现金流量法并不是直接对探矿权资产的未来预期收益进行估算。该方法的应用须具有一定勘查程度，并具有较详细的地勘投资投资财务资料。

　　第一步：根据贴现现金流量法的计算原理，计算新探矿权人资产收益现值。

　　第二步：计算原探矿权人、新探矿权人投资现值。

　　第三步：计算探矿权评估价值：其计算公式为：

　　（四）重置成本法

　　（五）地勘加和法

　　地勘加和法利用地勘投入的重置成本加上以地勘投入所分配的超额利润来确定探矿权价值，是重置成本法和贴现现金流量法相结合的一种评估方法。

　　（六）地质要素评序法

　　（七）联合风险勘查协议法

　　（八）粗估法

　　第 七 章　无形资产评估

　　第一节　无形资产评估概述

　　一、无形资产及其分类

　　（一）无形资产的定义

　　无形资产是指特定主体所控制的，不具有实物形态，对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源。

　　1.非实体性：无形资产没有具体的物质实体形态，是隐形存在的资产。

　　2.排他性：无形资产往往是由特定主体排他占有，凡不能排他或者不需要任何代价即能获得的，都不是无形资产。

　　3.效益性：并非任何无形的事物都是无形资产，成为无形资产的前提是其必须能够以一定的方式，直接或间接地为其控制主体（所有者、使用者或投资者）创造效益，而且必须能够在较长时期内持续产生经济效益。

　　（二）无形资产功能特性

　　1.共益性

　　无形资产区别于有形资产的一个重要特点是，它可以作为共同财富。

　　2.积累性

　　体现在两个方面：

　　一是无形资产的形成基于其他无形资产的发展。

　　二是无形资产自身的发展也是一个不断积累和演进的过程。

　　3.替代性

　　（三）无形资产的分类

　　1.按取得无形资产的方式分类：可分为企业自创的和外购的。

　　2.按无形资产能否独立存在分类

　　按能否独立存在，可以分为可确指无形资产和不可确指无形资产。

　　国际评估准则委员会将无形资产分为权利型无形资产、关系型、组合型和知识产权。

　　二、影响无形资产评估价值的因素

　　（一）取得成本

　　（二）机会成本

　　无形资产的机会成本是指因将无形资产用于某一确定用途后所导致的将无形资产不能用于其他用途所受损失。

　　（三）收益因素

　　（四）市场因素

　　1.市场供需状况。

　　2.同类无形资产的价格水平。

　　（五）风险因素

　　（六）法律因素

　　（七）使用期限

　　（八）技术因素

　　（九）其他因素

　　三、无形资产评估的程序

　　（一）明确评估的目的

　　（二）鉴定无形资产

　　1.确认无形资产存在

　　2.鉴别无形资产种类

　　3.确定无形资产有效期限

　　（三）搜集相关资料

　　（四）明确评估方法

　　（五）做出评估结论，整理并撰写报告

　　四、无形资产评估的前提及评估对象

　　（一）无形资产评估应在特定的前提下进行

　　无形资产的价值前提是指它将参与体积经济活动，是转让、许可、质押及合资等形式，以及如何参与这些经济活动，如许可的方式及合资的规模等。

　　（二）无形资产评估一般应以产权变动为前提

　　当出现无形资产转让和投资、企业整体或部分资产收购处置及类似经济活动时，注册资产评估人员可以接受委托，执行无形资产评估业务。

　　（三）无形资产评估是对其获利能力的评估

　　第二节　收益法在无形资产评估中的应用

　　一、 收益法在无形资产评估中的应用形式

　　式中：K――无形资产分成率；

　　Ri――第i年分成基数（超额收益）；

　　i――收益期限序号；

　　r――折现率；

　　Y――最低收费额。

　　二、最低收费额的确定

　　无形资产转让的最低收费额由以下因素决定：

　　（一）重置成本净值

　　购买方使用无形资产，就应由购买方补偿成本费用。当购买方与转让方共同使用该项无形资产时，则由双方按运用规模、受益范围等来分摊。

　　（二）机会成本

　　由于无形资产的转让，可能会停业而使由该无形资产支撑的营业收益减少，也可能会因为自己制造了竞争对手而减少利润或者增加开发支出。这些构成无形资产转让的机会成本，应由无形资产购买方来补偿。

　　三、收益法应用中各项技术经济指标的确定

　　（一）无形资产收益额的确定

　　1.直接估算法

　　通过未使用与使用无形资产的前后收益情况对比分析，确定无形资产带来的收益额。无形资产划分为收入增长型和费用节约型。

　　收入增大的原因在于：

　　（1）生产的产品能够以高出同类产品的价格销售：R=（P2-P1）Q（1-T）

　　（2）生产的产品采用与同类产品相同价格的情况下，销售数量大幅度增加，从而获得超额收益。费用节约型资产，使得生产产品中的成本费用降低，从而形成超额收益。 R=（Q2-Q1）（P-C）（1-T）

　　费用节约型无形资产：R=（C2-C1）Q（1-T）

　　2.差额法

　　无形资产带来超额收益=经营利润-资产总额×行业平均资金利润率

　　或

　　无形资产带来超额收益=销售收入×销售利润率-销售收入×每元销售收入平均占用资金× 行业平均资金利润率

　　3.分成率法

　　无形资产收益额=销售收入（利润）×销售收入（利润）分成率

　　收益额=销售收入×销售收入分成率=销售利润×销售利润分成率

　　所以：销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率

　　销售利润分成率=销售收入分成率÷销售利润率

　　边际分析法：

　　4.要素贡献法

　　生产经济活动中的三大要素：资金、技术和管理。对资金密集型行业，三者的贡献依次是50％、30％、20％；技术密集型行业依次是40％、40％、20％；一般行业；依次是30％、40％、30％；高科技行业，依次是30％、50％、20％。

　　（二）无形资产评估中折现率的确定

　　折现率一般包括无风险利率和风险报酬率。

　　（三）无形资产收益期限的确定

　　无形资产价值降低是由于无形损耗形成的，三种情况决定产生：

　　1.采用原无形资产无利可图

　　2.普遍掌握

　　3.需求大幅度下降

　　无形资产具有获得超额收益能力的时间才是真正的无形资产有效期限。

　　1.法律或合同、企业申请书分别规定有法定有效期限和受益年限的，可按照法定有效期限与受益年限孰短的原则确定。

　　2.法律未规定有效期，企业合同或企业申请书中规定有受益年限的，可按照规定的受益年限确定。

　　3.法律和企业合同或申请书均未规定有效期限和受益年限的，按预计受益期限确定。预计受益期限可以采用统计分析或与同类资产比较得出。

　　第三节　成本法和市场法在无形资产评估中的应用

　　一、成本法在无形资产评估中的应用

　　（一）无形资产成本特性

　　1.不完整性

　　2.弱对应性

　　3.虚拟性

　　（二）成本法应用

　　无形资产评估值=无形资产重置成本×（1－贬值率）

　　（三）自创无形资产重置成本的估算

　　1.核算法

　　无形资产重置成本=生产成本+期间费用+合理利润

　　其中：生产成本指创建无形资产过程中直接和间接耗费料、工等费用。

　　期间费用=管理费用+财务费用+销售费用

　　期间费用指创建无形资产过程中分摊到该项无形资产的费用。

　　2.倍加系数法

　　式中：C――无形资产研制开发中的物化劳动消耗；

　　V――无形资产研制开发中活劳动消耗；

　　β1――科研人员创造劳动倍加系数；

　　β2――科研的平均风险系数；

　　L――无形资产投资报酬率。

　　（四）外购无形资产重置成本的估算

　　1.市价类比法

　　2.物价指数法

　　无形资产重置成本=无形资产账面成本×评估时物价指数/购置时物价指数

　　（五）无形资产贬值率的估算

　　1.专家鉴定法

　　2.剩余经济寿命预测法

　　贬值率=已使用年限/（已使用年限+剩余使用年限）×100%

　　二、市场法在无形资产评估中的应用

　　（一）具有合理比较基础的类似的无形资产

　　（二）收集类似的无形资产交易的市场信息是为横向比较提供依据，而收集被评估无形资产以往的交易信息则是为纵向比较提供依据。

　　（三）作为市场法应用基础的价格信息应满足相关、合理、可靠和有效的要求。

　　（四）无论是横向比较，还是纵向比较，参照物与被评估无形资产会因时间、空间和条件的变化而产生差异，评估人员应对此做出言之有理，持之有据的调整。

　　第四节　专利权和非专利技术评估

　　一、专利权的特点及其评估目的

　　（一）专利权的特点

　　1.专利资产确认复杂。

　　2.收益能力有一定的不确定性。

　　3.法律特征

　　（1）时间性特征

　　（2）地域性特征

　　（3）排他性特征

　　（二）专利权评估目的

　　专利权转让形式很多，可以分为全权转让和使用权转让。

　　1.使用权限

　　（1）独家使用权

　　（2）排他使用权

　　（3）普遍使用权

　　（4）回馈转让权

　　2.地域范围

　　3.时间期限

　　4.法律和仲裁

　　二、专利权评估程序

　　（一）证明和鉴定专利权的存在

　　1.有效性。

　　（1）核实该专利是否为有效专利，著录项目是否属实。

　　（2）核实该专利是否具有专利性。

　　2.保护范围。

　　（二）确定评估方法，搜集相关资料

　　（三）信息资料分析，评定估算

　　（四）完成评估报告，并加以详尽说明

　　三、专利权的评估方法

　　（一）收益法

　　折现率=无风险报酬率+风险报酬率

　　1.风险报酬率（风险系数）的确定。

　　（1）技术风险取值

　　（2）市场风险取值

　　（3）资金风险取值

　　（4）管理风险取值

　　（相关取值数据参考教材P291－294）

　　2.技术分成率的确定。

　　（1）建立评测体系

　　式中：Wj――第j个影响因素的权重；

　　aj――第j个影响因素的评分。

　　式中：r――分成率的调整系数；

　　――第j个影响因素中第I个指标的取值；

　　――第j个影响因素中第I个指标的权重；

　　――第j个影响因素的权重。

　　（2）利用评测体系确定待估专利的分成率

　　（例题参照教材P299－300）

　　（二）成本法

　　自创专利技术的成本一般因素组成：

　　1.研制成本：包括直接成本和间接成本两大类。

　　（1）直接成本。

　　（2）间接成本。

　　2.交易成本。

　　（例题参照教材P302－303）

　　四、非专利技术的特点

　　非专利技术、又称专有技术、技术秘密。

　　非专利技术与专利技术的区别表现在：

　　第一，非专利技术具有保密性，而专利技术则是在专利法规定范围内公开的。

　　第二，非专利技术的内容范围很广，包括设计资料、技术规范、工艺流程、材料配方、经营诀窍和图纸等，专利技术通常包括三种，即发明、外观设计和实用新型。

　　第三，专利技术有明确的法律保护期限，非专利技术没有法律保护期限。

　　第四，对专利技术的保护通常按《专利法》条文进行，对非专利技术保护的法律主要有《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国反不正当竞争法》等。

　　五、影响非专利技术评估值的因素及其评估方法

　　（一）影响非专利技术评估值的因素分析

　　1.非专利技术的使用期限

　　2.非专利技术的预期获利能力

　　3.分析非专利技术的市场情况

　　4.非专利技术的开发成本

　　（二）非专利技术的评估方法

　　1.运用成本法对非专利技术评估

　　（例题参照教材P306－308）

　　第五节　商标权评估

　　一、商标权评估对象的确认

　　（一）商标及其分类

　　1.按商标是否具有法律的专用权分类：注册商标和未注册商标。

　　2.按商标的构成分类：文字商标、图形商标、符号商标、文字图形组合商标、色彩商标、三维标志商标等。

　　3.按商标的不同作用分类：商品商标、服务商标、集体商标和证明商标等。

　　（二）商标权及其特点

　　排他专用权（或独占权）、转让权、许可使用权、继承权。

　　二、影响商标权价值的因素

　　（一）商标的法律状态

　　1.商标注册情况。

　　2.商标权的失效。

　　3.商标权的续展。

　　4.商标权的地域性。

　　5.商标权在特定的商品范围内有效。

　　（二）商标的知名度

　　三、商标权的经济价值及评估程序

　　四、商标权评估方法

　　（一）商标权转让的评估

　　（二）商标许可价值评估（商标使用权评估）

　　（例题参照教材P318－320）

　　第六节　计算机软件评估

　　一、计算机软件评估中涉及的计算机软件工程知识

　　（一）计算机软件的含义

　　（二）计算机软件分类

　　（三）软件规模的划分标准

　　（四）软件生存阶段划分以及相关技术文档

　　（五）软件所处阶段的划分

　　二、计算机软件的评估特点

　　（一）计算机软件的特点

　　（二）计算机软件价值评估的特殊性

　　（三）计算机软件评估方法的特点

　　三、计算机软件价值评估方法

　　（一）市场法

　　（二）成本法

　　评估价值=重置成本－贬值

　　P=C1+C2

　　式中：P――计算机软件成本评估值；

　　C1――计算机软件开发成本；

　　C2――计算机软件维护成本。

　　C1=M×W

　　式中：C1――计算机软件开发成本

　　M――工作量（单位人？月）；

　　W――单位工作量成本。

　　1.COCOMOⅡ模型

　　M――工作量（单位人？月）；

　　α――计算机软件的社会平均生产率参数；

　　β――工作量修正系数，为多个工作量因子的乘积；

　　K――计算机软件源程序指令行数；

　　b――社会平均规模指数。

　　（1）工作量修正系数β。

　　（2）单位工作量成本W的确定：W=F÷g

　　2.Doty模型

　　C2=C1×γ

　　C2――软件维护成本；

　　C1――软件开发成本；

　　γ――软件成本维护参数。

　　（例题参照教材P338――339）

　　（三）收益法

　　评估值=未来收益期内各收益现值之和。

　　第七节　商誉的评估

　　一、商誉及其特点

　　1.商誉不能离开企业而单独存在，不能与企业可确指的资产分开出售。

　　2.商誉是多项因素作用形成的结果，但形成商誉的个别因素，不能以任何方法单独计价。

　　3.商誉本身不是一项单独的、能产生收益的无形资产，而只是超过企业可确指的各单项资产价值之和的价值。

　　4.商誉是企业长期积累起来的一项价值。

　　二、商誉评估的方法

　　（一）割差法

　　商誉的评估值=企业整体资产评估值－企业的各单项资产评估值之和（含可确指无形资产）

　　（二）超额收益法

　　1.超额收益本金化价格法。

　　商誉的价值=（企业预期年收益额－行业平均收益率×该企业的单项资产评估值之和）/适用本金化率

　　2.超额收益折现法。

　　三、商誉评估需要注意的几个问题

　　1.不是所有企业都有商誉

　　2.商誉评估必须坚持预期原则

　　3.商誉评估值高低与企业中为形成商誉投入的费用和劳务没有直接联系。商誉评估不能采用投入费用累加的方法进行。

　　4.商誉是由众多因素共同作用的结果，形成商誉的个别因素具有不能够单独计量的特征，商誉评估也不能采用市场类比的方法进行。

　　5.企业负债与否、负债规模大小与企业商誉没有直接关系。

　　6.商誉与商标是有区别的

　　（1）商标是产品的标志，而商誉则是企业整体声誉的体现。

　　（2）商誉作为不可确指的无形资产，不能够脱离企业而单独存在。商标则是可确指的无形资产。

　　（3）商标可以转让其所有权，也可以转让其使用权。而商誉没有所有权与使用权之分。