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2012中级会计实务知识点分享：投资性房地产总结
《中级会计实务》——投资性房地产这一章内容，在考试中一般以客观题型进行考核，在计算分析题和综合题中也有可能出现。重点是投资性房地产的范围；有关投资性房地产后续支出和计量；投资性房地产的处置。
| 序号 | 内容 | 具体规定 | 例题解析及会计处理 | |
| 1 | 投资性房地产定义、特征、范围 | 1.定义：是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 | 【判断题】企业出租的建筑物或土地使用权，只有能够单独计量和出售的才能确认为投资性房地产。（ ） 『正确答案』√ | |
| 2.特征： 1.属于企业的经营活动——租金及处置记入“其他业务收入”“其他业务成本” 2.其用途、状态、目的与作为固定资产、无形资产核算的房地产不同； 3.其持有目的为赚取租金或资本增值，能够单独计量和出售 | 具体会计分录以下详解 | |||
| 3.范围： a、已出租的建筑物 b、已出租的土地使用权 c、持有并准备增值后转让的土地使用权 【提示】 下列特殊项目是否属于投资性房地产： 1.企业出租给本企业职工居住的宿舍：不属于投资性房地产。 2.暂时闲置的投资性房地产，企业的意图是继续用于对外出租：属于投资性房地产。 3.企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。另外，融资租入的固定资产再通过经营租赁的方式转租的，也作为本企业的投资性房地产核算。 4.按照国家有关规定认定的闲置土地：不属于投资性房地产。 5.作为存货的房地产，如房地产公司的商品房以及房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权：不属于投资性房地产。 6.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 | 【2009年多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。 A.已出租的建筑物 B.待出租的建筑物 C.已出租的土地使用权 D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 【答案】AC | |||
| 2 | 投资性房地产确认 | 确认：将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件： 1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业； 2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 取得的渠道 1.外购的投资性房地产 外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 2.自行建造的投资性房地产 自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。 | 【2010年判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。 【答案】× | |
| 3 | 投资性房地产后续支出 | 原理：满足投资性房地产确认条件的，资本化；否则，费用化 （一）资本化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。例如，企业为了提高投资性房地产的使用效能，往往需要对投资性房地产进行改建、扩建而使其更加坚固耐用，或者通过装修而改善其室内装潢，改扩建或装修支出满足确认条件的，应当将其资本化。 资本化后续支出通过“投资性房地产——在建”核算，不同于固定资产资本化后续支出的核算 （二）费用化的后续支出 不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。 | 1.成本模式的会计处理： （1）投资性房地产转入改扩建工程 借：投资性房地产——在建 投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产 （2）发生改扩建或装修支出 借：投资性房地产——在建 贷：银行存款等 （3）改扩建工程或装修完工 借：投资性房地产 贷：投资性房地产——在建 | 2.公允价值模式的会计处理，再开发期间不考虑公允价值变动 （1）投资性房地产转入改扩建工程 借：投资性房地产——在建 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 （2）发生改扩建或装修支出 借：投资性房地产——在建 贷：银行存款等 （3）改扩建工程或装修完工 借：投资性房地产——成本 贷：投资性房地产——在建 |
| 投资性房地产后续计量 | 计量模式：成本模式 公允价值模式 1.成本模式 核算要点总结： 1.设置“投资性房地产”科目核算； 2.要按期（月）计提折旧或进行摊销，通过“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目核算，要确认收取租金的收入，通过“其他业务收入”科目核算。计提的折旧或摊销的金额通过“其他业务成本”科目核算。 3.应比照固定资产、无形资产来计提减值准备。借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目 2.公允价值模式 核算要点： 1.同样要设置“投资性房地产”科目核算：明细科目为“成本”、“公允价值变动”； 2.与采用成本模式计量的区别是：采用公允价值模式计量的投资性房地产不再计提折旧，不再进行摊销，也不需要计提减值准备。 3.设置“公允价值变动损益”科目核算期末投资性房地产公允价值变动的影响。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于原账面价值的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于原账面价值的差额，做相反的会计分录。 待处置该投资性房地产时，将其持有期间累计产生的“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”科目。 4.取得租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。 | 1.成本模式的会计处理 （1）按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧 投资性房地产累计摊销 （2）取得的租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：营业税金及附加 贷：应交税费——应交营业税 （3）经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 【2008年多选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（ ）。 A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式 B.满足特定条件时可以采用公允价值模式 C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式 D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式 『正确答案』ABD | 2.公允价值模式的会计处理， （1）投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，会计处理为： 借：投资性房地产——公允价值变动 贷：公允价值变动损益 公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录 （2） 取得的租金收入，会计处理为： 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：营业税金及附加 贷：应交税费——应交营业税 （3）无减值会计处理 【2008年判断题】采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。（ ） 『正确答案』× | |
| 计量模式变更 | 1.要求规定： （1）企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。 （2）成本模式符合条件的情况下可以转为公允价值模式，但公允价值模式不得转为成本模式。 （3）企业对其所有投资性房地产后续计量模式的选择要统一；同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 2.处理： 成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，要进行追溯调整，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、利润分配——未分配利润） | 会计处理： 借：投资性房地产——成本（变更日的公允价值） 投资性房地产累计折旧（摊销）（已计提的折旧或摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（账面余额） 利润分配——未分配利润[（公允价值－账面价值）×90%，或借记] 盈余公积[（公允价值－账面价值）×10%，或借记] （假定上述处理不考虑所得税的影响） | 【2011年单选题】投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是（ ）。 A.资本公积 B.营业外收入 C.未分配利润 D.投资收益 『正确答案』C 『答案解析』投资性房地产由成本模式转为公允价值模式，应该作为会计政策变更处理，公允价值与价值的差额应计入留存收益。所以选择C。 | |
| 4 | 投资性房地产的转换 | 1.转换包括： （1）投资性房地产转换为自用房地产； （2）投资性房地产转换为存货； （3）自用房地产转换为投资性房地产； （4）作为存货的房地产转换为投资性房地产。 2.转换日 企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。这里的确凿证据包括两个方面: 一是企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议 二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。 非投资性房地产转换为投资性房地产，通常将租赁期开始日作为转换日；如果有董事会的正式书面决议在前，以书面文件的日期为转换日；投资性房地产转换为非投资性房地产，通常在租赁期结束时做相关的转换处理。 | 图示见附件一 | |
| 转换之自用房产与投资性房地产的互相转换 | 1.成本模式下的转换 核算要点：对应结转，不确认损益； 对应结转：指无论是投资性房地产转换为非投资性房地产，还是非投资性房地产转换为投资性房地产，应将相应的科目对应结转。 | 自用房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产 【原值】 累计折旧（累计摊销） 固定资产减值准备（无形资产减值准备） 贷：固定资产（无形资产）【原值】 投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销） 投资性房地产减值准备 | （2）投资性房地产转换为自用房地产 借：固定资产（无形资产） 【原值】 投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 【原值】 累计折旧（累计摊销） 固定资产减值准备（无形资产减值准备 | |
| 2.公允价值模式下的转换 （1）投资性房地产→非投资性房地产（投资性房地产转换为自用房地产、存货） 无论公允价值高或低，公允价值与原账面价值的差额都计入“公允价值变动损益”科目。 （2）非投资性房地产→投资性房地产（自用土地使用权、固定资产、存货转换为投资性房地产） ◆转换日的公允价值大于账面价值的，差额贷记“资本公积——其他资本公积”科目； ◆转换日的公允价值小于账面价值的，差额借记“公允价值变动损益”科目。 | （1）自用房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产——成本 【公允价值】 累计折旧（累计摊销） 固定资产减值准备（无形资产减值准备） 公允价值变动损益 【借差】 贷：固定资产（无形资产）【原值】 资本公积——其他资本公积【贷差】 | （2）投资性房地产转换为自用房地产 借：固定资产（无形资产） 【公允价值】 公允价值变动损益【借差】 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 公允价值变动损益【贷差】 | ||
| 转换之做为存货房地产与投资性房地产的互相转换 | 1.成本模式下的转换 对应结转，不确认损益，存货，不确认减值准备。 房地产公司用“开发产品” 流动资产与非流动资产之间的减值准备不能互相结转 | （1）作为存货的房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产【账面价值】 存货跌价准备【已计提存货跌价准备】 贷：开发产品 【账面余额】 | （2）投资性房地产转换为存货 借：开发产品 【账面价值】 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 【账面金额】 | |
| 2.公允价值模式下的转换 | （1）作为存货的房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产——成本【公允价值】 存货跌价准备【已计提存货跌价准备】 公允价值变动损益 【借差】 贷：开发产品 【账面余额】 资本公积——其他资本公积【贷差】 | （2）投资性房地产转换为存货 借：开发产品 【公允价值】 公允价值变动损益【借差】 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 公允价值变动损益【贷差】 | ||
| 5 | 投资性房地产处置 | 注意的要点： 1.处置涉及到的收入和成本分别通过“其他业务收入”和“其他业务成本”科目来核算。 注意：投资性房地产不是投资，所以它的处置损益不计入“投资收益”，同时它也不是非日常经营活动，处置损益也不可以计入营业外收支。 2.自用房地产转换为投资性房地产，采用以公允价值模式进行后续计量的，转换时若产生“资本公积――其他资本公积”，则处置时应将资本公积转入“其他业务成本”科目。 3.采用公允价值模式计量的投资性房地产，持有过程中产生的公允价值变动损益累计额“公允价值变动损益”在处置时应转入“其他业务成本”科目。这笔分录的借贷方均为损益类科目，因此这笔分录不影响利润，但它对企业其他业务所产生的利润有影响。 | （1）成本模式的会计处理 1.处置收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 2.成本结转 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 | （2）公允价值模式的会计处理 1.处置收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 2.成本结转 借：其他业务成本 公允价值变动损益 资本公积——其他资本公积 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 |
附件1：
作者：正保会计网校学员 梅子^宝妈^
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