2011年注册会计师《会计》预习指导：投资性房地产

　　第一节 投资性房地产的特征与范围

　　一、投资性房地产的定义及特征

　　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

　　二、投资性房地产的范围

　　投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

　　第二节 投资性房地产的确认和初始计量

　　一、投资性房地产的确认和初始计量

　　二、与投资性房地产有关的后续支出

　　（一）资本化的后续支出

　　与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。

　　企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。

　　（二）费用化的后续支出

　　与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益（一般是“其他业务成本”）。

　　第三节 投资性房地产的后续计量

　　企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

　　一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产

　　在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。

　　二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

　　（一）采用公允价值模式的前提条件

　　企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。

　　（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理

　　企业采用公允价值模式 进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。

　　资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。

　　三、投资性房地产后续计量模式的变更

　　成本模式可以变更为公允价值模式，为会计政策变更。

　　成本模式不可以变更为公允价值模式。

　　第四节 投资性房地产的转换和处置

　　一、投资性房地产的转换

　　（一）投资性房地产转换形式和转换日

　　1．转换形式

　　“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。

　　2．转换日

　　“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”：租赁期开始日或用于资本增值的日期。

　　对不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物，如果董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明其持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明其自用房地产用于经营租出、持有意图短期内不再发生变化的，应视为存货转换为投资性房地产，转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期。

　　“投资性房地产”转换为“自用房地产”：房地产达到自用状态日期。

　　（二）房地产转换的会计处理

　　投资性房地产采用账面价值计量模式的房地产转换：按账面价值转换

　　投资性房地产采用公允价值计量模式的房地产转换：

　　非投资性房地产转换为投资性房地产：投资性房地产按公允价值计量，公允价值与账面价值的借方差额记入“公允价值变动损益”科目，贷方差额记入“资本公积—其他资本公积”科目

　　投资性房地产转换为非投资性房地产：自用房地产按公允价值计量，公允价值与账面价值的差额记入“公允价值变动损益”科目

　　二、投资性房地产的处置

　　当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。

　　企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。同时结转投资性房地产累计公允价值变动。若存在原转换日计入资本公积的金额，也一并结转至“其他业务成本”。

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