2012注税考试税法二预习：房地产开发经营业务的所得税处理

　　一、收入的税务处理

　　（一）收入的实现规则，具体按以下规定确认：

　　1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

　　2.采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

　　3.采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

　　4.采取委托方式销售开发产品（见教材）

　　（三）视同销售的确认：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

　　（四）几个利润率

　　1.视同销售：开发产品的成本利润率不得低于15%。

　　2.企业销售未完工开发产品的计税毛利率：

　　（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。

　　（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

　　（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。

　　（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

　　二、成本费用扣除的税务处理

　　需关注：（二）、（四）、（六）、（七）、（九）——（十四）

　　（十） 企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。

　　【例题·单选题】某房地产企业委托一境外公司在境外销售其位于我国境内商品房一栋，成本费用为150万元（不含佣金），代销合同规定销售价为200万元，境外公司实际以240万元售出。房地产企业向境外公司支付的佣金、手续费等为40万元（能提供有效凭证）。该房地产企业的应纳税所得额为（　）。

　　A.10万元　　　　　B.30万元

　　C.50万元　　　　　D.66万元

『正确答案』D

『答案解析』应纳税所得额＝240－150－240×10%＝66（万元）。 　

　　三、计税成本的核算

　　（一）计税成本对象的确定原则如下：

　　1.可否销售原则。

　　2.分类归集原则。

　　3.功能区分原则。

　　4.定价差异原则。

　　5.成本差异原则。

　　6.权益区分原则。

　　（二）开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。

　　（三）企业下列成本应按以下方法进行分配：

　　1.土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。

　　土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。

　　2.单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。

　　3.借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

　　4.其他成本项目的分配法由企业自行确定。

　　【例题·单选题】（2010年）关于房地产开发经营业务企业所得税处理的说法，正确的是（　）。

　　A.已销开发产品的计税成本，按当期以实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认

　　B.采取分期收款方式销售开发产品的，付款方提前付款的，按合同约定付款日期确认收入实现

　　C.企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用不超过委托销售收入15%的部分，准予据实扣除

　　D.企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，可以在税前扣除合理费用

『正确答案』A

『答案解析』选项B不正确，采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；选项C不正确，企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除；选项D不正确，企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。