财务与会计《投资性房地产》选材及典型案例解析

　　（1）常见客观题选材

　　① 投资性房地产的界定；
　　② 投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的会计处理原则；
　　③ 投资性房地产成本计量模式转为公允价值计量模式的会计处理原则及关键核算指标的计算；
　　④ 公允价值计价的投资性房地产转化为自用房地产或存货时的会计处理原则，以及自用房地产或存货转换为以公允价值计价的投资性房地产时的会计处理原则；
　　⑤ 投资性房地产在处置时的损益额的计算。

　　（2）典型案例解析

　　典型案例1－1【单项选择题】乙公司于20×7年8月自行建造的办公大楼达到了预定可使用状态并投入使用，建设期间耗费工程物资1 638万元，并领用了本企业生产的库存商品一批，成本160万元，计税价格200万元，增值税税率为17%，另支付在建工程人员薪酬362万元。该办公楼预计使用寿命为20年，预计净残值为94万元，采用直线法计提折旧。20×9年1月1日乙公司将该办公大楼租赁给丙公司，租赁期为10年，年租金为240万元，租金于每年年末结清，乙公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。与该办公大楼同类的房地产在20×9年年初的公允价值为2 200万元，20×9年年末的公允价值分别为2 400万元。2×10年1月，乙公司以2 500万元的价格将该项办公大楼转让给丙公司，假定不考虑相关税费。则办公大楼由自用转为出租时形成的增值应列入（　）。
　　A.贷记“资本公积”145万元
　　B.贷记“公允价值变动损益”126万元
　　C.贷记“公允价值变动损益”146万元
　　D.贷记“资本公积”146万元
　　『正确答案』D
　　『答案解析』
　　① 办公大楼的入账成本＝1 638＋160＋200×17%＋362＝2 194（万元）；
　　② 20×7年办公楼提取的折旧额度＝（2 194－94）÷20×4/12＝35（万元）；
　　③ 20×8年办公楼提取的折旧＝（2 194－94）÷20＝105（万元）；
　　④ 20×9年因出租转为以公允价值模式计量的投资性房地产时产生的暂时增值额＝2 200－（2 194－35－105）＝146（万元）。

　　典型案例1－2【单项选择题】资料同前，乙公司2×10年因此办公楼产生的其他业务利润为（　）万元。
　　A.300
　　B.200
　　C.446
　　D.346 　　

　　『正确答案』C
　　『答案解析』
　　① 20×9年末因公允价值调整产生的暂时增值额＝2 400－2 200＝200（万元）；
　　② 2×10年出售办公楼时产生的其他业务收入＝2 500（万元）；
　　③ 2×10年出售办公楼时产生的其他业务成本＝2 400（万元）；
　　④ 2×10年出售办公楼时由暂时增值额转为的其他业务成本＝146＋200＝346（万元）；
　　⑤ 2×10年出售办公楼产生的其他业务利润＝2 500－2 400＋346＝446（万元）。
　　
　　典型案例2【单项选择题】甲于20×7年7月1日开始对一生产用厂房进行改扩建，改扩建前该厂房的原价为2 000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元。在改扩建过程中领用工程物资400万元，领用生产用原材料200万元，原材料的进项税额为34万元。发生改扩建人员薪酬50万元，用银行存款支付其他费用66万元。该厂房于20×7年12月20日达到预定可使用状态。该企业对改扩建后的厂房采用双倍余额递减法计提折旧，预计尚可使用年限为8年，预计净残值为50万元。20×9年12月10日，由于所生产的产品停产，甲决定将上述厂房以经营租赁方式对外出租，租赁期为2年，每年末收取租金，每年租金为400万元，起租日为20×9年12月31日，到期日为2×11年12月31日，对租出的投资性房地产采用成本模式计量，租出后，该厂房仍按原折旧方法，折旧年限和预计净残值计提折旧。税法规定，租金收入应按5%标准收取营业税。则2×10年因出租此厂房产生的其他业务利润为（　）万元。
　　A.25.34875
　　B.35.46875
　　C.20.21875
　　D.35.28775
　　『正确答案』B
　　『答案解析』
　　① 20×7年末该厂房的原价＝2 000－200－100＋400＋200＋34＋50＋66＝2 450（万元）；
　　② 20×8年厂房的折旧＝2 450×25%＝612.5（万元）；
　　③ 20×9年厂房的折旧＝（2 450－612.5）×25%＝459.375（万元）；
　　④ 2×10年厂房的折旧＝（2 450－612.5－459.375）×25%=344.53125（万元）；
　　⑤ 2×10年的租金收入为400万元；
　　⑥ 2×10年因租金收入交纳的营业税为20万元（=400×5%）
　　⑦ 2×10年因出租厂房产生的其他业务利润＝400－344.53125－20＝35.46875（万元）。
　　
　　典型案例3【多项选择题】下列有关投资性房地产的论断中错误的是（　）。
　　A.自用房产转化为公允价值模式的投资性房地产时如果产生了增值则列入“资本公积”，待房产转让时再列入“投资收益”
　　B.由公允价值模式的投资性房地产转化为自用房产时，不论增、贬值均列入当期的“公允价值变动损益”，其中增值部分在房产处置时转入“其他业务收入”，贬值部分转入“其他业务成本”
　　C.以成本模式计量的投资性房地产在计提减值准备后不得在其价值恢复时转回
　　D.同一企业可以同时采用两种计量模式对投资性房地产进行后续计量
　　E.成本模式转为公允价值模式应当作为会计政策变更，采用追溯调整法进行处理
　　『正确答案』ABD
　　『答案解析』
　　备选答案A：自用房产转化为公允价值模式的投资性房地产产生的增值在房产处置时应转入“其他业务成本”而非“投资收益”；
　　备选答案B：无论增值还是贬值均转入“其他业务成本”；
　　备选答案D：同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
　　
　　典型案例4【单项选择题】M公司是一家大型物流企业，适用所得税税率为25%，采用资产负债表债务法核算所得税，每年按净利润的10%提取法定盈余公积。20×2年～2×12年发生如下经济业务：
　　① M公司于20×2年12月31日购置一栋办公楼，买价为1 000万元，相关税费34万元，预计使用寿命为50年，假定土地使用权与地上建筑物无法合理分割。该房产预计残值收入40万元，预计清理费用6万元。M公司采用直线法对此房产提取折旧。税务认可此折旧口径。
　　② 20×6年1月1日M公司将该办公楼对外出租，租期10年，每年初收取租金30万元，当天即为出租日。因同地段的房地产交易不活跃，无法合理获取房产的公允价格，M公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
　　③ 20×8年末因国家宏观调控，此办公楼发生事实贬值，预计可收回价值为550万元，预计使用期限未变，但预计净残值调整为22万元。
　　④ 2×10年初因M公司所在城市在此办公楼附近建开发区，带来周边房产交易活跃，M公司据此将投资性房地产的计量模式改为公允计量模式，根据2×10年初周边房产的市场价格推定此办公楼的公允价值为1 000万元。
　　⑤ 2×10年末此办公楼公允价值为1 020万元；
　　⑥ 2×11年末此办公楼的公允价值为1 015万元；
　　⑦ 2×12年初M公司将该办公楼在房地产交易所出售，成交价为1 300万元，营业税按5%计算，假设不考虑其他相关税费。
　　根据上述资料，完成以下问题解答：
　　（1）M公司20×8年末提取办公楼的减值准备额为（　）万元。
　　A.350
　　B.340
　　C.364
　　D.325
　　【答案】C 　　

　　【解析】M公司20×8年末提取办公楼的减值准备时
　　借：资产减值损失　　　　364（＝1 034－20×6－550）
　　　　贷：投资性房地产减值准备　　　　364
　　（2）M公司20×9年提取的折旧额为（　）万元。
　　A.15
　　B.20
　　C.22
　　D.12
　　【答案】D 　　

　　【解析】M公司20×9年提取折旧额＝（550－22）÷44＝12（万元）
　　（3）M公司2×10年初成本模式转为公允模式时应贷记“利润分配――未分配利润”（　）万元。（假定税法认可M公司的原折旧口径）
　　A.311.85
　　B.364
　　C.315.8
　　D.346.5
　　【答案】A 　　

　　

　　

　　 　

　　【解析】M公司2×10年初成本模式转为公允模式时
　　借：投资性房地产――成本　　　　1 000
　　　　投资性房地产累计折旧　　　　　132（＝20×6＋12）
　　　　投资性房地产减值准备　　　　　364
　　　　贷：投资性房地产　　　　　　　　　　 1 034
　　　　　　递延所得税资产　　　　　　　　　　　89（＝356×25%）
　　　　　　递延所得税负债　　　　　　　　　　26.5｛＝［1000－（1034－20×7）］×25%｝
　　　　　　盈余公积　　　　　　　　　　　　 34.65
　　　　　　利润分配――未分配利润　　　　　311.85
　　（4）2×12年M公司处置此房产时形成的其他业务利润为（　）万元。
　　A.215
　　B.220
　　C.235
　　D.312
　　『正确答案』C
　　『答案解析』
　　2×12年M公司处置此房产时的分录如下：
　　借：银行存款　　　　　　　　　1 300
　　　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　1 300
　　借：其他业务成本　　　　　　　1 015
　　　　贷：投资性房地产――成本　　　　　　1 000
　　　　　　　　　　　　――公允价值变动　　　 15
　　借：营业税金及附加　　　　　　　 65（＝1 300×5%）
　　　　贷：应交税费――应交营业税　　　　　　 65
　　借：公允价值变动损益　　　　 　　15
　　　　贷：其他业务成本　　　　　　　　　　　 15
　　由此认定其他业务利润＝1 300－1 015－65＋15＝235（万元）。
　　
　　典型案例5【多项选择题】甲公司从事土地开发与建设业务，与土地使用权及地上建筑物相关的交易或事项如下：
　　（1）20×5年1月10日，甲公司取得股东作为出资投入的一宗土地使用权及地上建筑物，取得时，土地使用权的公允价值为5 600万元，地上建筑物的公允价值为3 000万元，上述土地使用及地上建筑物供管理部门办公使用，预计使用50年。
　　（2）20×7年1月20日，以出让方式取得一宗土地使用权，实际成本为900万元，预计使用50年。20×7年2月2日，甲公司在上述地块上开始建造商业设施，建成后作为自营住宿、餐馆的场地。20×8年9月20日，商业设施达到预定可使用状态，共发生建造成本6 000万元。该商业设施预计使用20年。
　　因建造的商业设施部分具有公益性质。甲公司于20×8年5月10日收到国家拨付的补助资金30万元。
　　（3）20×7年7月1日，甲公司以出让方式取得一宗土地使用权，实际成本为1 400万元，预计使用70年。20×8年5月15日，甲公司在该地块上开始建设一住宅小区，建成后对外出售。至20×8年12月31日，住宅小区尚未完工，共发生开发成本12 000万元（不包括土地使用权成本）。
　　（4）20×8年2月5日，以转让方式取得一宗土地使用权，实际成本1 200万元，预计使用50年，取得当月，甲公司在该地块上开工建造办公楼。至20×8年12月31日，办公楼尚未达到可使用状态，实际发生工程成本3 000万元。
　　20×8年12月31日，甲公司董事会决定办公楼建成后对外出租，该日，上述土地使用权的公允价值为1 300万元，在建办公楼的公允价值为3 200万元。
　　甲公司对作为无形资产的土地使用权采用直线法摊销，对作为固定资产的地上建筑物采用年限平均法计提折旧，土地使用权及地上建筑物的预计净残值均为零，对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
　　要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列问题：
　　（1）下列各项关于甲公司土地使用权会计处表述中，正确的有（　）。
　　A.股东作为出资投入的土地使用权取得时按照公允价值确认为无形资产
　　B.商业设施所在地块的土地使用权取得时按照实际成本确认为无形资产
　　C.住宅小区所在地块的土地使用权取得时按照实际成本确认为无形资产
　　D.在建办公楼所在地块的土地使用权取得时按照实际成本确认为无形资产
　　E.在建办公楼所在地块的土地使用权在董事会决定对外出租时按照账面价值转为投资性房地产
　　『正确答案』ABD
　　『答案解析』
　　选项C，应计入开发成本；选项E，因办公楼尚未达到预定可使用状态，故不能在决定出租时转为投资性房地产。
　　
　　（2）下列各项关于甲公司地上建筑物会计处理的表述中，正确的有（　）。
　　A.股东作为出资投入的地上建筑物确认为固定资产
　　B.股东作为出资投入的地上建筑物20×8年计提折旧60万元
　　C.住宅小区20×8年12月31日作为存货列示，并按照12 000万元计量
　　D.商业设施20×8年12月31日作为固定资产列示，并按照5 925万元计量
　　E.在建办公楼20×8年12月31日作为投资性房地产列示，并按照3 000万元计量
　　『正确答案』ABD
　　『答案解析』
　　选项C，存货的计量金额还应包括土地使用权的价值；选项E，因办公楼尚未达到预定可使用状态，尚未转入投资性房地产，故期末不存在投资性房地产的列示问题。
　　
　　（3）下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的有（　）。
　　A.政府补助收到时确认为递延收益
　　B.收到的政府补助于20×8年9月20日开始摊销并计入损益
　　C.在建办公楼所在地块的土地使用权20×8年12月31日按照1 200万元计量
　　D.住宅小区所在地块的土地使用权地建设期间的摊销金额不计入住宅小区开发成本
　　E.商业设施所在地块的土地使用权在建设期间摊销金额计入商业设施的建造成本
　　『正确答案』AB
　　『答案解析』
　　选项C，在20×8年末董事会做出决议之前，应该作为无形资产摊销，因此20×8年末土地使用权不应按照1 200万元计量；选项D，土地使用权的价值应计入开发成本；选项E，商业设施所在地块土地使用权的摊销额不计入商业设施的建造成本。