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经验分享：地产企业的发票问题
企业所得税方面：
《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔2009〕31号）
●情况一：出包工程未最终办理结算而未取得全额发票政策：在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
●情况二：公共配套设施尚未建造或尚未完工政策：可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
土地增值税方面：
《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）
房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金。
●情况一：如取得发票政策：在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除。
●情况二：如未取得发票政策：在计算土地增值税时，建筑安装施工企业未就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
●情况三：因未能取得票据而不得计算扣除这部分开发成本，在土地增值税分项目或分期清算、房地产开发项目滚动开发的情况下，开发企业在某项目或某期开发产品土地增值税清算后偿付质保金，并取得的票据如何处理？
建议：由于同一地块分期、滚动开发的特点，决定了开发成本结算也会分期、滚动发生，只要前后几期项目中的某一分部工程（如土建、安装、装饰等）是由同一施工企业完成，那么，开发企业可以将应扣留的已完工的前期工程项目质保金，在后一期应结算的工程进度款中扣留，并与施工企业签订补充合同明确约定，一旦已完工项目存在质量问题，在后一期项目进度款中扣留的质保金将不予支付，进而要求对方将前期已完工工程按结算价款全额开票。
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