2013注税《税法二》：转让房地产增值额的确定

　　土地增值税的征税对象即增值额＝应税收入-扣除项目。

　　一、收入额的确定

　　纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看，包括：①货币收入、②实物收入、③其他收入。

　　1.实物收入：按收入时的市场价格折算成货币收入；

　　2.无形资产收入：专门评估确定其价值后折算成货币收入；

　　3.外国货币：按照取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇率折算。

　　二、扣除项目及其金额（要两看：看主体、看标的，扣除项目有差异）

　　（一）新建房地产的扣除项目的确定：

　　1.取得土地使用权所支付的金额。包括两方面内容：

　　（1）纳税人为取得土地使用权支付的地价款：

　　出让方式取得的地价款为支付的土地出让金；

　　以行政划拨方式取得的地价款为按规定补交的土地出让金；

　　以转让方式取得的地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。

　　（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费。

　　2.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）

　　是纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：

　　①土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。

　　②前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

　　③建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

　　④基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

　　⑤公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

　　⑥开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

　　3.开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）：销售费用、管理费用、财务费用。

　　开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。

　　（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。

　　①利息支出据实扣，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；

　　②其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除；

　　公式表示：房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内

　　（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金额机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。

　　公式表示：房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内

　　注意：

　　①利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。

　　②超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

　　③全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

　　④房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述（1）、（2）项所述两种办法。（P249）

　　⑤土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。（P249）

　　4.与转让房地产有关的税金：是指在转让房地产时缴纳的“三税一费”，即：营业税、城市建设维护税、印花税、教育费附加。

　　注意：

　　在计算税金时要注意题目中给定的纳税人的情况：

　　①房地产开发企业在转让开发产品时缴纳的印花税因已纳入管理费用，因而不得在此扣除。（可扣二税一费）

　　②其他纳税人缴纳的印花税允许扣除（按产权转移书据所载金额的0.5‰贴花）。（可扣三税一费）

　　对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。

　　5.财政部规定的其它扣除项目。

　　只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用。加计20%的扣除，用公式表示： 加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%

　　注意：

　　1.对取得土地使用权后，未进行开发即转让，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及转让环节缴纳的税金，不得加计扣除。

　　2.纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：

　　（1）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。

　　（2）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

　　（二）旧房和建筑物的扣除项目的确定：

　　（1）房屋及建筑物的评估价格。

　　评估价格＝重置成本价×成新度折扣率（成新度不等同于会计的折旧）

　　纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

　　（2）取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用。（评估费可以扣除）

　　取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。

　　（3）转让环节的税金。

　　三、评估价格的相关规定

　　纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以评估价格确定转让房地产收入、扣除项目的金额：

　　（一）出售旧房及建筑物的；

　　（二）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

　　市场比较法进行评估公式：

　　评估价格＝交易实例房地产价格×实物状况因素修正×权益因素修正×区域因素修正×其他因素修正

　　（三）提供扣除项目金额不实的；

　　（四）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。（按照评估的市场交易价确定其实际成交价）