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2013注税《税务代理实务》：土地增值税纳税申报与纳税审核
一、土地增值税的基本规定（熟悉）
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
注意：
（1）土地使用权、地上建筑物的“产权”必须发生转让。
房地产的出租、抵押，由于房地产的产权未发生转让，不缴纳土地增值税。
（2）转让房地产过程中，转让方缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税；承受方缴纳契税、印花税。
从2008年11月1日起：①对个人销售或购买住房暂免征收印花税；②对个人销售住房暂免征收土地增值税。
（一）土地增值税的征税范围
（二）税率：四级超率累进税率
二、土地增值税的纳税审核与纳税申报（掌握）
计税依据：转让房地产所取得的增值额。
增值额=收入额-规定的扣除项目金额
（一）转让房地产收入审核要点
应税收入：包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
审核时注意：有无分解收入、隐瞒收入、收入不及时入账以及成交价格明显偏低的问题。
（二）扣除项目金额审核要点
（三）应纳税额的审核
计算土地增值税的步骤：
1.确定收入总额
2.确定扣除项目——重点，新5旧3
3.计算增值额
4.计算增值率=增值额/扣除项目金额
5.按照增值率确定适用税率和速算扣除系数
注意税收优惠：建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20％的，予以免税；超过20％的，应就其全部增值额按规定计税。
6.计算应纳税额
应纳税额＝增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
三、土地增值税的会计核算
1.销售作为固定资产管理的房地产，通过“固定资产清理”科目核算
2.房地产开发企业销售开发产品应缴纳的土地增值税应当计入“营业税金及附加”。
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