2013注税《财务与会计》预习知识点：投资性房地产

　　10.3.1 投资性房地产的特征与范围

　　一、投资性房地产的定义及特征

　　（一）投资性房地产的定义

　　所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

　　（二）投资性房地产的特征

　　1.投资性房地产是一种经营活动；

　　2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别与企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。

　　3.投资性房地产有两种计量模式，一是成本模式，二是公允价值模式。

　　二、投资性房地产的范围

　　（一）投资性房地产的范围

　　1.已出租的土地使用权；

　　2.持有以备增值后转让的土地使用权；

　　按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

　　3.已出租的建筑物。

　　（1）用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物，例如：A公司把一套房子租给了B，B把该套房子转租给C，这种情况只有A可以把出租的房子作为投资性房地产，B不能作为投资性房地产，因为B不拥有该房子的产权；

　　（2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物；

　　4.对于企业持有以备经营租出的空置建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。空置建筑物是指企业新购入、自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物。

　　某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

　　企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

　　（二）不属于投资性房地产的资产

　　1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

　　2.作为存货的房地产。

　　【要点提示】投资性房地产的辨认属于多选题选材。

　　10.3.2 投资性房地产的确认及初始计量

　　一、投资性房地产的确认

　　（一）投资性房地产的确认条件

　　在同时满足下列条件时才予以确认：

　　1.企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益；

　　2.该项投资性房地产的成本能够可靠地计量。

　　（二）投资性房地产的确认时点

　　1.用于出租的投资性房地产以租赁开始日为确认日；

　　2.持有以备经营出租的空置建筑物，以企业管理当局就该事项作出正式书面决议的日期作为投资性房地产的确认日；

　　3.持有以备增值后转让的土地使用权以企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期为准。

　　二、投资性房地产入账价值的确认

　　1.总的原则：历史成本原则。即企业取得投资性房地产时，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，在这点上与普通资产的核算标准相同。

　　2.不同取得渠道下投资性房地产的入账成本构成

　　（1）外购的投资性房地产，按买价和可直接归属于该资产的相关税费作为其入账价值。

　　（2）自行建造的投资性房地产，按建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。在建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。

　　（3）以其他方式取得的投资性房地产，原则上也是按其取得时的实际成本作为入账价值，符合其他相关准则规定的按照相应的准则规定予以确定。比如债务重组转入的投资性房地产就应按债务重组准则的规定来处理。

　　【要点提示】由于投资性房地产分离于固定资产、无形资产或开发产品，其入账成本的确认环节与其原属资产无异，因此考生应依据固定资产、无形资产或开发产品入账原则来推定投资性房地产的入账成本。

　　10.3.3 投资性房地产的后续计量

　　一、后续计量模式的选择

　　企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。成本模式在满足规定条件时可以转为公允价值模式，按会计政策变更进行追溯调整，但公允价值模式不能转为成本模式。

　　【要点提示】掌握后续计量模式的选用原则。

　　二、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产

　　在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。

　　三、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

　　1.采用公允价值模式的前提条件

　　企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。

　　2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：

　　①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

　　②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

　　3.采用公允价值模式进行后续计量的会计处理

　　①会计处理原则

　　企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧、摊销和减值测试，而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入“公允价值变动损益”，此损益属于暂时损益，一旦资产处置就要转入其他业务成本，形成正式损益。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。

　　四、投资性房地产后续计量模式的变更

　　企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，计量模式变更时公允价值与账面价值的差额应调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

　　五、投资性房地产的后续支出

　　10.3.4 投资性房地产的转换与处置

　　一、转换条件

　　在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：

　　①房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产；

　　②自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产；

　　③自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产。

　　④投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产。比如原来出租的房地产现改为自用房地产；

　　⑤房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。

　　二、转换日的确定

　　①投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期；

　　②作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日为租赁开始日；

　　③自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日为企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理且管理当局作出房地产转换决议的日期。

　　④房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售时，从投资性房地产转为存货，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表示将其重新开发用于对外销售的日期。

　　三、转换时入账口径的选择

　　1.在成本模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。

　　2.以公允价值计价的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益。

　　四、投资性房地产的处置

　　【要点提示】重点掌握投资性房地产处置时对损益影响额的计算，尤其是公允价值模式下“公允价值变动损益”转“其他业务成本”的会计处理。

　　（一）成本模式下

　　企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将处置收入计入“其他业务收入”，所处置投资性房地产的账面价值计入“其他业务成本”，营业税费列支于“营业税金及附加”）。

　　（二）公允价值模式下一般会计处理