2013注评《资产评估》预习：收益法在房地产评估中的应用

第五章 房地产评估

　　知识点九、收益法在房地产评估中的应用

　　一、适用范围

　　收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等。

　　不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。

　　二、基本思路

　　（一）收益为无限年期的房地产价值

　　计算公式为：

　　房地产价格=纯净益/资本化率 （5-1）

　　这种理论的抽象，包含着三个假设前提：

　　（1）净收益每年不变；

　　（2）资本化率固定；

　　（3）收益为无限年期。

　　提示：参见教材48页的公式2-14，二者是一样的原理，大家要理解，不要死记公式。

　　（二）收益为有限年期的房地产价值

　　计算公式为：

　　

　　这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，r为资本化率，成立条件为：

　　（1）净收益每年不变；

　　（2）资本化率固定且大于零；

　　（3）收益年期有限为n.

　　提示：参见教材48页的公式2-15，二者是一样的原理，大家要理解，不要死记公式

　　（三）以上思路的具体运用

　　运用收益法评估房地产价值，首先通过总收益减总费用求得净收益；然后确定资本化率；最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。

　　三、净收益

　　（一）净收益的含义

　　1.定义（接近于财务管理中现金净流量的概念）

　　净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。

　　2.在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观收益的区别。

　　（1）实际净收益

　　①指在现状下被估房地产实际取得的净收益

　　例如：

　　ⅰ、当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让；

　　ⅱ、当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低；

　　ⅲ、收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值；

　　ⅳ、土地处于待开发状态，无当前收益，还必须支付有关税费，净收益为负值

　　②由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估。

　　（2）客观净收益

　　①含义

　　房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。这个收益称为客观纯收益

　　由于评估的结果是用来作为正常市场交易的参考，因此，必须对存在上述偏差的实际净收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素。

　　②只有客观净收益才能作为评估的依据。

　　3.净收益的计算公式

　　净收益=客观总收益-客观总费用

　　（二）客观总收益（接近于会计中收入的概念）

　　1.含义

　　总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的利益。也就是指被估房地产在一年内所得到的所有收益。

　　2.确定客观总收益时候要注意以下问题

　　（1）求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。

　　（2）在计算以客观收益为基础的总收益时，房地产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。在现实经济中，应为正常使用下的正常收益。

　　（3）有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况。

　　3.在确定收益值时，可以按照以下思路进行

　　（1）需以类似房地产的收益作比较；

　　（2）需对市场走势作准确的预测；

　　（3）必须考虑收益的风险性和可实现性。

　　3.现有合同的收益现值

　　基准日后前三年按照合同租金计算，因为违约产生的收益不足以支付违约金，需要继续执行合同规定。

　　收益现值＝（110+10+10）*1000/（1+10%）+140*1000/（1+10%）^2

　　+150*1000/（1+10%）^3=346 581.52（元）

　　4.合同结束之后的收益为客观收益，其收益现值为

　　客观收益年限＝40-2-5＝33年

　　基准日三年后未来年租金收益=150*（1+1%）^3*1000=154 545.15（元）

　　收益现值=154 545.15*[[1-1/（1+10%）^33]/10%]/ （1+10%）^3=1 111 126.49（元）

　　5.最佳转让价值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01（元）

　　（三）客观总费用（接近于财务管理中付现费用的概念）

　　1.定义

　　总费用是指取得该收益所必需的各项（付现）支出，如维修费、管理费等。也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。

　　2.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用。

　　3.房地产的总费用不包括折旧费，通常包含：管理费、维修费、保险费、税金等。

　　四、资本化率

　　资本化率又称为还原利率，它是决定评估价值的最关键的因素。

　　（一）资本化率的实质

　　1.资本化率在一定程度上反应了投资收益率。

　　提示：这里实质上和教材第二章46页的内容一致， 请大家对比学习。

　　2.资本化率的大小与投资风险的大小成正相关的关系

　　3.投资风险越大，资本化率越高，在净收益不变的情况下，房地产价值越低。

　　（二）求取资本化率的方法

　　1.净收益与售价比率法（这个方法本质上和135的例题方法接近）

　　（1）收集市场上近期交易的与被评估地产相同或相近似的房地产的净收益和价格等资料。

　　（2）计算各个交易实例的净收益与售价比率法（这实质上就是投资收益率），视作资本化率。

　　（3）对所有实例的资本化率进行简单算术平均或者加权算术平均值，视作是被评估房地产的资本化率。

　　注意：（1）在这里，净收益/交易价格=投资收益率=折现率，事实上隐含着一个假设，即该收益是无限年限的，同时交易价格也是房地产无限使用年限的交易价格。这样就有P=A/r，从而有r=A/P

　　（2）但是在教材135页那个例题是基于机器设备的使用年限最大为n，所以P= A×（P/A，i，n）=A/rA，从而有rA=A/P，在使用内插法才能够计算获得折现率r.

　　2.安全利率加风险调整值法

　　资本化率=安全利率（银行中长期利率）+ 风险调整值

　　3.各种投资收益率排序插入法

　　（三）资本化率的种类

　　1.综合资本化率

　　（1）定义

　　将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率。

　　（2）适用对象及净收益的范围内涵

　　评估的是房地产整体的价值，采用的净收益也是房地合一的净收益。

　　2.建筑物资本化率

　　（1）适用对象

　　建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价值。

　　（2）净收益的范围内涵

　　采用的净收益是建筑物自身所产生的净收益，把房地产整体收益中的土地净收益排除在外。

　　3.土地资本化率

　　（1）适用对象

　　土地资本化率用于求取土地自身的价值。

　　（2）净收益的范围内涵

　　采用的净收益是土地自身的净收益，把房地产整体收益中的建筑物净收益排除在外。

　　4.综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系

　　房地合一的净收益=土地净收益+建筑物净收益

　　房地合一的净收益

　　=房地合一的价值（L+B）×房地合一的年收益率（即综合资本化率r）

　　土地净收益=土地价值（L）×土地的年收益率（r1）

　　建筑物净收益=建筑物价值（B）×建筑物的年收益率（r2）

　　（L+B）×r= L×r1+B×r2

　　很容易得到：

　　

　　式中：

　　r——综合资本化率；

　　r 1——土地资本化率；

　　r 2——建筑物资本化率；

　　L——土地价值；

　　B——建筑物价值

　　明白了以上公式的原理之后，很容易理解，所谓资本化率（还原率）就是资产的收益率，期望投资收益率，和我们在第二章讲收益法的基本原理时讲授的折现率实质上是一样的。

　　五、计算公式

　　（一）评估房地合在一起的房地产价值

　　房地产价值=房地产纯收益/综合资本化率 （5-5）

　　房地产净收益=房地产总收益-房地产总费用

　　房地产总费用=管理费+维护费+保险费+税金

　　（二）单独评估土地的价值

　　1.由土地收益评估土地价值——适用于空地出租

　　土地价值=土地净收益/土地资本化率 （5-6）

　　土地净收益=土地总收益-土地总费用

　　土地总费用=管理费+维护费+税金

　　2.由房地产收益评估土地价值

　　（1）方法一（建筑物价值扣除法）

　　土地价值=房地产价值-建筑物现值 （5-7）

　　建筑物现值=建筑物重置价－年贬值额×已使用年数

　　当耐用年限小于土地使用权尚余年限，则年贬值额

　　=（建筑物重置成本-残值）/耐用年限

　　【说明】住宅用地到期后自动续期，所以需要考虑残值，而且不用考虑剩余年限。

　　当耐用年限大于土地使用权尚余年限，则年贬值额

　　=（建筑物重置成本-残值）/土地使用权尚余年限

　　【注意】①上述关于年贬值额的公式的基本原理是61页2-36

　　②这里计算年贬值额的时候要在建筑物的耐用年限和土地使用权尚余年限（这两个年限都是从房屋建设结束开始投入使用的时候开始计算）中取短。

　　年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是土地使用权年限小于房屋耐用年限时，根据《城市房地产管理法》规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照法律规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”

　　非住宅用地土地使用权收回后，是否还能够获得建筑物剩余残余价值，不一定。如果有残余价值，应该予以考虑。

　　（2）方法二（建筑物收益扣除法）

　　土地价值=（房地产纯收益-建筑物纯收益）/土地资本化率 （5-8）

　　建筑物纯收益=建筑物现值×建筑物资本化率

　　（三）单独评估建筑物的价值

　　1.建筑物价值=房地产价值-土地价值 （5-9）

　　2.建筑物价值=（房地产纯收益-土地纯收益）/建筑物资本化率 （5-10）