2013注评《建筑工程评估基础》预习：建设用地的转让及抵押

第十一章　建设用地

　　知识点五、建设用地的转让及抵押

　　（一）建设用地的转让

　　依法取得的国有土地使用权可以依法转

　　1.转让的条件。

　　（1）以出让方式取得国有土地使用权的建设用地的转让条件。

　　①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

　　②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

　　（2）以划拨方式取得国有土地使用权的建设用地的转让条件。以划拨方式取得土地使用权的，转让国有土地使用权时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

　　以划拨方式取得土地使用权的，转让国有土地使用权报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让国有土地所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

　　2.转让的其他规定。建设用地转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

　　建设用地转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

　　以出让方式取得土地使用权的，转让建设用地后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

　　以出让方式取得土地使用权的，转让建设用地后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

　　（二）建设用地的抵押

　　建设用地的使用权可进行抵押，建筑物和其他土地附着物、正在建造的建筑物等也可以进行抵押，但土地的所有权不能抵押。以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

　　乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

　　建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。