2013注评考试《建筑工程评估基础》预习：建设用地的丧失

第十一章　建设用地

　　知识点六、建设用地的丧失

　　建设用地的丧失有两种情况：土地的灭失和建设用地被政府收回。由于地震、山崩、泥石流、火灾等自然原因造成土地灭失的情况，建设用地自然丧失，但是这种情况非常罕见。建设用地的丧失主要是被政府收回。

　　（一）正常收回

　　（二）闲置土地的收回

　　闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。

　　1.闲置土地的认定。具有下列情形之一的，可以认定为闲置土地：

　　（1）国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；

　　（2）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的；

　　（3）法律、行政法规规定的其他情形。

　　2.闲置土地处置可选择的方式；

　　（1）延长开发建设时间，但最长不得超过l年；

　　（2）改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设；

　　（3）安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价；

　　（4）政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者对现有建设用地进行开发建设；

　　（5）政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿；

　　（6）土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书，将土地使用权交还给政府。原土地使用者需要使用土地时，政府应当依照土地使用权交还协议等文书的约定供应与其交还土地等价的土地。

　　3.闲置土地的处置。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。

　　土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。但是，因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。