2012年经济师考试中级房地产辅导模拟题（10）

　　经济师试题

　　(三)

　　某家庭购买了一套价值为40万元的普通住宅，首付款为房价的30％，其余房款用银行提供的贷款期为20年、年贷款利率为6％、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款支付。该家庭为首次购买商品住房。

　　89.若将该家庭的购买看成是房地产投资行为，则该投资的主体为（）。

　　A．国家

　　B．政府

　　C．企业

　　D．个人

　　参考答案：D ；个人作为房地产投资主体一般只能从事房地产买卖，也就是房地产置业投资。本题中将该家庭的购买看成是房地产投资行为，则该投资主体为个人。本题考查房地产投资的主体构成。

　　90.在贷款期内，该家庭的月还款额为（ ）元。

　　A．1 667

　　B．2 006

　　C．2 034

　　D．3 067

　　参考答案：B ；向银行贷款总额40×(1-30%)=28(万元），贷款月利率i=6%÷12=0.5%，按月计算贷款期限n=20×12=240。该贷款的每月分期付款额α=P×[i×（1+i）^n]/[（1+i）^n－1]=2006（元）。本题考查月还款额的计算。

　　91.如月还款额占该家庭月收入的30％，则该家庭的月收入应为（ ）元。

　　A．5 557

　　B．6 687

　　C．6 780

　　D．10224

　　参考答案：B ；根据上题结果可知该家庭的月收入应该为2006÷30%=6687（元）。

　　92.对该家庭的购买行为产生直接影响的风险因素为（ ）。

　　A．贷款利率上调

　　B．房价下跌

　　C．房地产周期波动

　　D．资本价值变化

　　参考答案：AB ；从本题看对该家庭的购买行为产生直接影响的风险因素为：贷款利率上调、房价下跌。本题考查对家庭购买行为产生直接影响的风险因素。

　　(四)

　　采用市场法评估某套位于8层的旧住宅于2010年10月1日的市场价值，选取了同楼某套位于11层的相似的旧住宅作为可比实例。该可比实例的成交价格为5000元／m2，成交日期为2010年8月1日。同类住宅2010年8月至9月的市场价格月环比分别下降2％和5％。住宅所处楼层每高一层，价格高1％。

　　93.选取的可比实例应符合的条件有( )。

　　A．与被估价住宅的面积相同 B．与被估价住宅的年龄相同

　　C．成交日期应接近估价时点 D．成交价格应尽量为正常价格

　　【参考答案】CD；选取可比实例应符合的要求：可比实例房地产应是被估价房地产的类似房地产；类型吻合；估价时点接近；成交价格为正常价格。

　　94.对该可比实例成交价格进行的修正和调整，应包括( )。

　　A．交易情况修正 B．建立价格可比基础

　　C．交易日期调整 D．房地产状况调整

　　【参考答案】ACD；并不涉及价格可比基础的挑战，因此排除B。

　　95.该可比实例成交价格经过交易日期调整后的价格为( )元／m2。

　　A．4655．00 B．4750．00 C．4900．00 D．5000．00

　　【参考答案】A；5000×0.98×0.95=4655。

　　96.该可比实例成交价格经过楼层调整后的价格为( )元／m2。

　　A．4851．50 B．4852．95 C．5100．50 D．5151 51

　　【参考答案】B；5000/(1.01^3)=4852.95。

　　(五)

　　赵某于10月份购买一套普通商品住房自住。经估价，该住房的市场价值为100万元。赵某申请住房公积金贷款。其住房公积金账户本息余额为20000元，9月份个人缴纳的住房公积金为250元，单位缴纳的比例与职工相同。赵某购买该住房时离法定退休年龄还有30年，预计赵某及其家庭成员在法定退休年龄内总共能缴纳的住房公积金为25万元。赵某所在地规定的住房公积金贷款最高额度为15万元。赵某购买住房后，分别向甲、乙两个保险公司投保该住房的火灾保险，保险金额分别为64万元和56万元。

　　97.赵某在法定退休年龄时住房公积金缴存总额为( )万元。

　　A．11 B．15 C．18 D．20

　　【参考答案】D；250×2×30×12+20000=20万。

　　98.赵某能申请的住房公积金贷款最高额度为( )万元。

　　A．11 B．15 C．18 D．25

　　【参考答案】B；因为赵某所在地规定的住房公积金贷款最高额度为15万元。

　　99.赵某住房公积金账户上的资金除了用作购买自住住房外，还能用于( )。

　　A．建造自住住房 B．大修自住住房

　　C．购买房地产债券或股票 D．翻建自住住房

　　【参考答案】ABD；住房公积金贷款是住房管理中心运用公积金，委托银行向购买、建筑、翻建、大修自住住房的住房公积金存入和离退休职工发放的优惠贷款。见教材P306。

　　100.若该住房发生火灾，甲保险公司赔偿给赵某的赔偿额度为( )万元。

　　A．46．6 B．50．0 C．53．3 D．64．0

　　【参考答案】C；100×（64÷（56+64））=53.3。