2011经济师（中级）考试大纲-房地产经济与实务

　　2011年11月5日经济师（中级）考试-房地产经济专业知识与实务考试大纲

　　一、房地产经济基市理论

　　考试目的

　　测查应试人员是否掌握区位理论、供求理论、地租地价理论和城市化理论等知识，以及把握房地产经济基本规律的能力。

　　考试内容

　　（一）区位理论

　　区位的含义、特征和种类，房地产区位的含义，区位对房地产的重要性，房地产的主要区位因素，主要的区位理论及其主要内容；农业区位理论、工业区位理论和中心地理论中的基本概念、基本前提和主要内容；同心圆理论、扇形理论、多核心理论和中心商务区土地利用模式的主要内容及其在房地产开发经营上的意义。

　　（二）供求理论

　　房地产需求和房地产市场需求的含义，需求与需要的异同，决定房地产需求量的因素及其对房地产需求量的影响，房地产需求曲线的特点及其发生位移的情形；房地产供给和房地产市场供给的含义，决定房地产供给量的因素及其对房地产供给量的影响，房地产供给曲线的特点及其发生位移的情形；房地产均衡价格的概念及其形成原理，房地产供求与价格关系的特殊性。

　　（三）地租地价理论

　　地租的概念，地租的本质，地价的概念，我国地价的内涵；劳役地租、实物地租和货币地租等地租形式；级差地租、绝对地

　　（五）国有建设用地使用权抵押

　　建设刚地使用权抵押权的设定，建设川地使用权抵押的程序和登记制度，建设用地使用权的占用、管理和处分，建设川地抵押权的灭失，最高额抵押权。

　　（六）国有建设用地使用权收回和终止

　　建设用地使用权收回和终止的各种情形。

　　（七）闲置国有建设用地的处置

　　闲置土地的认定、处置方式，征收土地闲置费和无偿收回土地使用权等规定。

　　（八）集体建设用地使用制度

　　集体建设用地的概念、使用范围及原则，集体建设用地使川权的取得、收回、流转和抵押，农村宅基地及其管理。

　　四、房地产市场调研

　　考试目的

　　测查应试人员是否掌握房地产市场调研的程序、内容、类型和方法，房地产市场分析和预测的方法，并能够对房地产市场进行分析和预测，读懂和撰写房地产市场调研报告。

　　考试内容

　　（一）房地产市场调研概述

　　房地产市场调研的含义和作川；房地产市场调研的程序（确定调研目标，制订调研汁划，设计调查问卷，确定抽样方案，整理分析调研资料，撰写调研报告）；房地产市场调研准备、实施和结果。

　　（二）房地产市场调研的内容

　　房地产市场环境调研的内容（政治法律环境、经济环境、社会文化环境、区域环境）；房地产市场需求调研的内容（房地产消费者、消费动机、消费行为）；房地产市场供给调研的内容 （房地产市场行情、市场反响、竞争对手）。

　　（三）房地产市场调研资料的搜集

　　房地产市场调研资料搜集的途径；房地产市场调研资料搜集的内容。

　　（四）房地产市场调研的类型和方法

　　房地产市场调研的类型（探测性调研、描述性调研、因果性调研、预测性调研）；房地产市场调研的侧重点、调研对象、调研抽样方法、调研手段和形式、实地调研基本方法。

　　（五）房地产市场分析和预测

　　房地产市场分析的概念、作用和内容；房地产市场预测的种类和方法。

　　（六）房地产市场调研报告

　　房地产市场调研报告写作要求；房地产市场调研报告基本结构。

　　五、房地产开发项目策划

　　考试目的

　　测查应试人员是否掌握房地产开发项目策划的含义、程序、内容，房地产市场细分、开发项目目标市场选择和项目定位，以及撰写房地产开发项目策划报告的能力。

　　考试内容

　　（一）房地产开发项目策划概述

　　房地产开发项日策划的含义、特点、作用、程序和内容

　　（二）房地产市场细分

　　房地产市场细分的含义和作用，房地产市场细分的依据，房地产市场细分程序和方法，房地产细分市场评估。

　　（三）房地产开发项目目标市场选择

　　房地产开发项项目目标市场选择的含义，影响目标市场选择的

　　主要因素，SWOT分析，房地产目标市场选择程序，房地产客户需求特征分析。

　　（四）房地产开发项目定位

　　房地产开发项目市场定位的含义、策略和步骤，房地产开发项目客户定位，房地产开发项目产品定位。

　　（五）房地产开发项目策划报告

　　房地产开发项目策划报告的分类和基本内容。

　　六、房地产投资项目可行性研究

　　考试目的

　　测查应试人员是否掌握房地产投资的概念和特点，并能够对房地产投资项目进行经济评价，读懂和撰写房地产投资项目可行性研究报告。

　　考试内容

　　（一）房地产投资概述

　　投资的概念和实质，直接投资和间接投资的概念及其区别和联系；房地产投资的含义和形式；房地产直接投资和间接投资的概念，房地产开发投资与房地产置业投资的区别，出售型房地产开发投资与经营型房地产开发投资的区别；房地产投资的特点；房地产投资的主体构成和资金构成。

　　（二）资金的时间价值及等值计算

　　资金的时间价值的含义，资金具有时间价值的原因；现金流量及现金流入、现金流出、净现金流量的含义；现金流量图上的要素，现金流量图的阅读和绘制；利息和利率的概念、计算；单利计息和复利计息的区别；名义利率和实际利率的含义及有关计算。资金等效值的概念、作用及其计算。

　　（三）房地产投资项目的现金流量

　　出售型房地产开发项目、经营型房地产开发项目、房地产置业投资项目的现金流入和现金流出的构成。

　　（四）房地产投资项目的财务报表

　　现金流量表的类型、形式、内容、作用和编制注意问题，资金来源与运用表、损益表、资产负债表的形式、内容、作用和编制注意问题，项目总投资估算表、借款还本付息计划表的形式、内容和作用。

　　（五）房地产投资项目经济评价指标和方法

　　房地产投资项目财务评价的概念、主要目标；房地产投资项目经济评价指标体系；财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期等动态盈利性指标的概念、计算、评价准则和优缺点；基准收益率的概念及其确定；成本利润率、投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、静态投资回收期等静态盈利性指标的概念、计算和评价准则；借款偿还期、利息备付率、偿债备付率、资产负债率、流动比率和速动比率等清偿性指标的概念、计算和评价准则。

　　（六）房地产投资项目不确定性分析

　　不确定性和不确定性分析的概念，不确定性分析的主要内容和意义，房地产投资项目的主要不确定性因素；盈亏平衡分析的概念及基本原理；固定成本和变动成本的概念，固定成本和变动成本分解的方法；线性盈亏平衡分析方法，盈亏平衡点的计算，盈亏平衡的评价原则；敏感性分析的含义、作用和方法，单因素敏感性分析方法；房地产投资风险的含义和特征，房地产投资项目风险分析的含义和内容；房地产投资风险识别的概念、目的、特点；房地产投资风险的类型，系统风险和非系统风险的内容；房地产投资风险识别的主要方法；房地产投资风险估计和评价的主要内容和方法；房地产投资风险应对的原则和方法。

　　（七）房地产投资项目方案比选

　　房地产投资项目方案类型的含义和特点；房地产投资项目方案比选的含义和作用；净现值比较法、净现值率比较法、差额投资内部收益率法、差额净现值法、年值法、现值法等计算期相同和不同的互斥方案比选。

　　（八）房地产投资项目可行性研究报告

　　房地产投资项目可行性研究的含义、作用、主要依据和工作步骤，房地产投资项目可行性研究报告的结构和编制。

　　七、房地产开发项目管理

　　考试目的

　　测查应试人员是否掌握房地产开发项目管理基本知识，并能够进行房地产开发项目勘察设计管理、工程招标、合同管理、实施控制以及竣工验收和决算。

　　考试内容

　　（一）房地产开发项目管理概述

　　房地产开发项目的含义，房地产开发及房地产开发项目的特点，房地产开发项目的工程系统构成，房地产开发项目管理的含义、程序和内容。

　　（二）房地产开发项目勘察设计管理

　　房地产开发项目勘察设计管理的含义，房地产开发项目工程勘察管理，房地产开发项目工程设计管理。

　　（三）房地产开发项目工程招标

　　房地产开发项目工程招标的含义、招标的方式及适用情况，房地产开发项目工程招标的程序及主要工作内容。

　　（四）房地产开发项目合同管理

　　房地产开发项目合同的概念和内容，房地产开发项目合同策划，房地产开发项目合同管理的内容及合同争议的解决。

　　（五）房地产开发项目实施控制

　　房地产开发项目投资控制，质量控制，进度控制的含义、内容及要求。

　　（六）房地产开发项目竣工验收和决算

　　房地产开发项目竣工验收的条件、程序，房地产开发项目竣工结算和决算的内容、方法，房地产开发项目质量保修的要求。

　　八、房地产市场营销

　　考试目的

　　测查应试人员是否掌握房地产开发经营观念、市场营销有关理论和方法以及房地产渠道策略、价格策略和促销策略等相关知识，并能够编制房地产市场营销方案。

　　考试内容

　　（一）房地产市场营销概述

　　房地产市场营销的含义和特点；生产观念、产品观念、推销观念、市场营销观念、社会营销观念等房地产开发经营观念的基本内容及之间的区别；现代房地产市场营销的内容；房地产市场营销流程；房地产市场营销组合的概念，战术性的4Ps、6Ps和战略性的4Ps、11Ps的内容。

　　（二）房地产渠道策略

　　直接渠道、间接渠道和网络渠道等房地产销售渠道的优缺点；房地产销售渠道选择的原则和影响因素；商品房销售代理及其工作流程。

　　（三）房地产价格策略

　　房地产价格策略的含义和内容，房地产定价目标的含义和种类，房地产定价原则，房地产定价的基本方法，房地产定价的基本程序，房地产定价策略，房地产价格调整方法。

　　（四）房地产促销策略

　　房地产促销的含义和方式；房地产广告的含义和特点，房地产广告目标和预算，房地产广告基调的确定，房地产广告媒体及其选择，房地产广告效果评价，房地产广告管理；人员促销的概念和特点，人员促销管理，人员促销的程序；营业推广的含义和特点，常见类型和使用时机，营业推广效果的评价；公共关系推广的含义、原则和作用，房地产公共关系促销活动的形式。

　　（五）房地产市场营销方案

　　房地产市场营销方案制订的步骤，房地产市场营销方案的框架。

　　九、房地产估价

　　考试目的

　　测查应试人员是否掌握房地产估价的市场法、成本法、收益法和假设开发法等知识，并能够运用这些方法测算房地产价值，读懂和撰写房地产估价报告。

　　考试内容

　　（一）房地产估价的市场法

　　市场法的概念、理论依据、适用的估价对象和估价操作步骤；搜集交易实例、选取可比实例、建立比较基准、交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整和求取估价对象价值的含义和主要内容。

　　（二）房地产估价的成本法

　　成本法的概念、理论依据、适用的估价对象和估价操作步骤；成本法的基本公式，重新购建价格的求取，建筑物折旧的求取。

　　（三）房地产估价的收益法

　　收益法的概念、理论依据、适用的估价对象和估价操作步骤；收益法的计算公式，净收益的求取，报酬率的求取。

　　（四）房地产估价的假设开发法

　　假设开发法的概念、理论依据、适用的估价对象和估价操作步骤；假设开发法的基本公式，现金流量折现法和传统方法的含义及异同；假设开发法计算中开发经营期、开发完成后的地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润、取得待开发房地产的税费、折现率等的求取。

　　（五）房地产估价报告

　　房地产估价报告的含义和形式，房地产估价报告的组成。

　　十、物业管理

　　考试目的

　　测查应试人员是否掌握业主、业主大会、临时管理规约、管理规约、物业服务企业、物业管理招标投标、物业服务合同、物业服务收费和专项维修资金等专业知识，以及解决物业管理实际、问题的能力。

　　考试内容

　　（一）业主和业主大会

　　业主的概念、认定、权利和义务；业主大会的组成、性质、筹备和成立；业主共同决定的事项，业主大会活动规则；业主委员会的性质、职责和备案，业主委员会委员的资格条件和资格终止，业主委员会会议的规范，业主委员会与物业服务企业、居委会的关系。

　　（二）临时管理规约和管理规约

　　临时管理规约的概念、制定，相关主体的法律义务，临时管理规约的主要内容，使用物业与维修养护物业应当遵守的规则；管理规约的概念、主要内容和法律效力。

　　（三）物业服务企业

　　物业服务企业的概念、特征、种类、设立、资质管理和机构设置。

　　（四）物业管理招投标

　　物业管理招投标的内涵、特点和原则，物业管理招标的方式、条件和程序，物业管理投标的条件和程序，物业管理评标与中标，物业管理招投标适用的法律法规。

　　（五）物业服务合同

　　物业服务合同的含义、主要内容、特征和种类，前期物业服务合同与物业服务合同的区别。

　　（六）物业服务收费

　　物业服务费的收费原则、定价形式和计费方式；物业服务费的构成。

　　物业服务费的交纳和督促。

　　（七）住宅专项维修资金。

　　住宅共用部位共用设施设备的范围；住宅专项维修资金的交存主体和交存金额，住宅专项维修资金使用的范围、原则、程序和禁止，住宅专项维修资金的监督管理。

　　十一、房地产金融

　　考试目的

　　测查应试人员是否掌握房地产金融的基本内涵、基本业务、房地产抵押贷款以及房地产开发贷款、个人住房贷款、房地产托和房地产保险等专业知识，并能够运用这些知识和方法从事房地产金融有关活动。

　　考试内容

　　（一）房地产金融概述

　　房地产金融的含义、特点和业务种类；房地产抵押贷款的含义、分类，担保法、物权法中关于禁止抵押的规定，抵押率的含义；房地产抵押贷款的主要参与者，贷款机构和借款人在房地产抵押贷款中的角色，担保和保险机构以及中介服务机构在房地产抵押贷款中的作用；房地产抵押贷款的主要风险及其防范。

　　（二）房地产开发贷款

　　房地产开发贷款的内涵、种类、贷款对象、申请条件、申请资料、贷款调查和评估；住房开发贷款的内涵及借款人条件、贷款项目条件、贷款方式和贷款期限；商用房开发贷款的内涵及借款人条件、贷款项目条件、贷款方式和贷款期限；土地储备贷款的内涵及借款人条件、贷款项目条件和贷款担保。

　　（三）个人住房贷款

　　个人住房贷款的内涵和种类，固定利率个人住房贷款与浮动利率个人住房贷款，个人住房贷款借款合同要素变更和调整；等额本息还款的含义和计算公式，等额本息还款中贷款余额的计算、每月还款的构成；等额本金还款的含义和计算公式，等额本金还款中贷款余额的计算、每月还款的构成；公积金个人住房贷款的含义和程序，个人住房组合贷款的计算思路。

　　（四）房地产信托

　　房地产信托的内涵和特点，房地产信托机构的特点，房地产信托资金的筹措，房地产信托业务的主要内容。

　　（五）房地产保险

　　房地产保险的含义、作用和种类；房地产保险费率的内涵，房地产保险费的确定；房地产保险责任的内容，房地产保险的赔偿原则，房地产重复保险的损失赔偿计算；房地产保险合同的主要内容。