美国可调息抵押贷款再度回潮

　　可调息抵押贷款，曾经被认为是美国次贷危机的罪魁祸首。在次贷危机前，它一度占据70%的新增房贷市场，危机发生后，占有率一下降至3%。然而，美国房屋贷款银行家协会3月23日公布的报告显示，在3月18日结束的那一周，可调利率抵押贷款占全部抵押贷款申请的比例为5.9%，几乎是两年前的一倍，而且还呈现上升趋势。可调息抵押贷款再度蠢蠢欲动，这其中是否又蕴藏着危机呢？

　　短期的诱惑

　　为了更深入了解美国当今的房贷市场，记者以购房者的身份向美国一家大型房贷机构咨询，称需要贷款购买80万美元的公寓。房贷中介乔瑟夫自信满满地告诉记者：“一般来讲，大约可以贷到80%的房款，也就是64万美元，目前固定房贷利率为5%，5/1可调息抵押贷款(是指前5年利率固定，5年后每年浮动的贷款)利率为4.25%。”

　　乔瑟夫并没有主动提及5/1可调息抵押贷款利率5年后的利率会有变动。直到记者问及，他才提到“如果你不打算住超过5年，5/1可调息抵押贷款至适合你的需求，30年固定利率的抵押贷款的利率要将近5%，但是5/1可调息抵押贷款至初5年的利率只有4.25%”。

　　当记者提问说，既然不打算长期住，那这个买房和租房又有什么区别时，他表示，这也许与生活方式有关，也许有人会考虑到房贷利息退税的优惠。

　　房地美公司首席经济学家诺沙夫特告诉记者，对于短期居住者，可调息抵押贷款和固定利率贷款相比，的确是很吸引人。然而两者是否有因果关系不得而知。分析师真正看到的是可调息抵押贷款人相对较低的经济能力和更大的“欲望”。

　　“一般来讲，当固定利率贷款的利率上升时，人们转向可调息抵押贷款，从而获得负担能力。”诺沙夫特说，“虽然没有借贷者详细的资料，但是大额房贷(jumbo loans，特指贷款超过41.7万美元的房贷)趋向于可调息抵押贷款，结果就是，可调息抵押贷款的平均余额就要高于固定利率的贷款。”

　　布鲁金斯智库经济研究副主席戴能则告诉记者，可调息抵押贷款者面临两个风险，一是低廉的固定利率期过后，贷款利率将参照一定的特定市场利率变动，另外，即使市场利率不提高，“借款人还可能看到自己的贷款利率变得更高了，这是因为他们当初被人为地提供了一个超低的‘惹麻烦的’利率”。

　　隐含的假设

　　在美国，房贷的计算和选择是一门学问，一般人很容易被“忽悠”。就拿乔瑟夫的回答来讲，他就隐藏了两个信息：第一，房地美和房利美是不会从贷方收购大额贷款的，大额贷款的利率一般要比普通贷款来得高；第二，可调息抵押贷款一般开始几年的利息很低，几年后会随市场利率波动，借款人很有可能看到每月的利息不断升高。

　　记者粗算一下，如果买50万美元的房子，20%的首付，需要贷款40万美元。如果用30年固定利率抵押贷款，利率大约为4.85%，而5/1可调息抵押贷款至初5年的利率只有4.25%，在至初5年， 5/1可调息抵押贷款每年可以节省2400美元，5年下来有12000美元。

　　那么租房呢？租房5年和用5/1可调息抵押贷款买房住5年后再卖掉搬走——哪个更加合算？目前在纽约市，50万美元房子的月租金大约是2000美元，5年的房租是12万美元，大约是房价的24%。如果买房的话，交易税费一次交易大约4%，在纽约市还有市税和房贷税，房产税一年大约2%。5年下来，一买一卖加上5年的房产税就已经是18%的房价了。40万的房贷，按照4.25%的5/1可调息抵押贷款利率，5年的利息是8万美元，考虑到利息可以有所得税退税，对于所得税率33%的人来说，实际利息支出大约是5万美元，相当于10%的房价。总的来说，选择买方要在5年内支付28%的房价的代价，而租房只要25%。这还没有计算卖房后提前还款要交的罚金，这也要几千或者上万美元，且没有计算房屋可能的维修费用、公寓或者联栋别墅的管理费以及用于首付的10万美元5年来可能的收益……所以，如果房价不上涨，租房比5/1可调息抵押贷款买房划算得多。只有房价在五年内上涨4%以上，购房者才可能收支平衡。

　　当然不同地方房租房价的比例不同，税收也不一样，结论有可能不同。不过很显然，上述问题都是房贷中介不愿意提及的领域。

　　潜在的危机

　　当初，可调息抵押贷款在房市泡沫中起到了火上浇油的作用。在房价不断上涨的年代，很多人通过可调息抵押贷款，买下了超过他们承受能力的房子。因为他们的收入只能支付至初低利率期的月供，如果没有可调息抵押贷款，他们无法通过传统的30年固定利率抵押贷款买下他们的房子。当然，在房价不断上涨的年代，没有人会因此感到不安，因为人们当时普遍认为5年后房价会更高，房贷自然会更安全。而可调息抵押贷款也被认为是解决穷人买房的伟大金融创新。

　　在次贷危机中，可调息抵押贷款曾经占据了金融报道的很大篇幅。可以说，次贷危机就是因为随着房价的下跌，市场担心可调息抵押贷款的借款人在至初的低利率到期后无法应付高额的月供，或者无法重新再贷而引发的。可调息抵押贷款也因为其贷款人更具投机性，相对传统固定利率贷款有着更高的违约率。即使在金融危机两年后的2010年，次贷市场的拖欠率还是非常惊人。根据美国房屋贷款银行家协会的数据， 可调息抵押次级贷款总体的拖欠率在2010年第三季度上升到29.80%，几乎每10人中，就有3人拖欠还贷。相较而言，固定利率次级贷款的拖欠率则在23.84%。

　　不过，许多专家认为，现在形势不同了。房贷对贷款人的信用记录和收入等有非常严格的要求。现在的可调息抵押贷款和次贷危机前的不可同日而语。诺沙夫特则给记者算了一笔账，在优质的贷款市场，可调息抵押贷款总体的拖欠率从2005年第一季度的2.06%跳到2010年第二季度的13.75%。而固定利率贷款的拖欠率从2006年上半年的2%只上升到2010年第一季度的6.17%。可见，提高贷款门槛并不是“定心丸”。

　　另外，戴能则表示，近期可调息抵押贷款的市场份额上升，一方面是该贷款目前的利率明显低于固定利率贷款，另一个原因就是，金融机构松口了。

　　“我们已经从各类检测(包括银行的问卷调查)中看到，信贷情况在缓慢并稳定地松绑中。作为这其中的一部分，贷方不但愿意以更低的利率出借，而且扩展了借款人的范围。” 戴能说。

　　不过，目前5/1可调息抵押贷款还远没有恢复昔日的市场占有率。专家表示，其中一个原因是美联储量化宽松政策压低了30年固定利率抵押贷款。现在30年固定利率抵押贷款利率处在历史低点，人们普遍预期未来利率更可能会上升。5/1可调息抵押贷款无法锁定从第六年起的浮动利率，所以如果有可能5年后不卖房继续住下去的话，他们会发现利率很可能涨到6%，过不了多久，他们就会意识到，无论是接受继续支付浮动利率还是再贷款，都还不如当初选择30年固定利率。另一个原因是目前30年固定利率和5/1可调息抵押贷款至初5年的利率差只有0.6%，而在以前利率差曾有1.5%。

　　不过，房地美的研究报告预测，到今年年底，可调息抵押贷款的市场占有率可能升至10%。