地产预售收入所得税上调5% 房地产市场再生变数

来源: 编辑： 2006/03/25 00:00:00　字体：大小

　　税收上调，这是今年全国“两会”后国家对房地产业调控的第一个大动作，相信不仅仅是开始。可以预见，2006年房地产市场将是不平凡的一年。

　　日前，国家税务总局下发文件，对房地产开发业务征收企业所得税的办法做出调整。有关专家指出，新规定势必对房地产企业的收入产生一定影响，甚至进而影响未来的房价走势。

　　地产预售收入所得税上调5%

　　这份名为《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（31号文件），与2003年发布的83号文件相比，主要在以下几方面进行了补充、修改和完善。

　　31号文件最明显的变化是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率，并将比例由15%提高至20%.同时规定按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%，非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%，地级市的城区和郊区不得低于15%，其他地区不得低于10%.

　　对于开发产品的完工标准，31号文件规定：一是竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；二是已开始投入使用的开发产品（成本对象）；三是已取得了初始产权登记证明的开发产品（成本对象）。

　　31号文规定，新办房地产开发企业在取得第一笔销售开发产品收入之前发生的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向以后年度结转，但不得超过3年。

　　31号文件规定，房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠，同时规定以销售房地产开发产品（包括代理销售）为主的企业也不得享受新的企业税收优惠。另外，房地产开发企业不得事先按核定征收方式征收、管理企业所得税。

　　消费者、开发商谁埋单？

　　国家税务总局有关负责人表示，房地产开发企业的开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业。由于现行企业所得税征收管理办法一般是依据工商企业的特点和实际情况制定的，未能很好的兼顾房地产开发企业的行业特点，因而在税收征管中存在一些规定不明确的问题，难以保证税基的完整。31号文件的颁布旨在加强了房地产开发企业所得税的征收管理，规范了房地产开发企业的纳税行为。

　　中原地产华北区总经理李文杰认为，该规定实施后会减少开发商的利润。如果房地产市场出现供应短缺，市场热销，开发商可能将税收成本转嫁到房价上。

　　“税收调整会增加开发成本，但影响不是很大。”鸿泰地产总经理张凤春说，5%的成本上升还在开发商的承受能力范围之内，因此短期不会反映到房价上。况且价格由市场供求双方决定，开发商就算想转移成本，也要顾及到市场能否接受。

　　现在，许多大型开发企业往往通过注册不同项目公司的方式开发新项目，根据以前的政策，新公司可免征所得税一年。张凤春指出，虽然31号文件取消了这种税收优惠，但对于房地产业而言，项目前期运作的时间比较长，这段时间往往是零收入，因此规定对开发商的影响很小。

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