解读国办转发九部委关于稳定房价的意见国务院办公厅昨日转发建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》，总计提出了15条具体措施。

　　一、切实调整住房供应结构

　　（一）制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。

　　（二）明确新建住房结构比例。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。

　　解读：房价高企的一个重要原因就是房产存在结构性供需矛盾，地方政府盲目处于效益的考虑，一味增加高档住房和商用房的供应，忽视了市场对中低价位、中小套型普通商品住房的需求，有资料显示，北京新增住房需求中，80%左右为居民自用住房需求，这部分需求是比较刚性的，如果做到中低价位、中小套型的房源供应充足，房价会在稳定比较合理的水平。

　　二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用

　　（三）调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

　　（四）严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。

　　（五）有区别地适度调整住房消费信贷政策。从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。

　　（六）保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％。

　　（七）加大对闲置土地的处置力度。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。

　　解读：自2003年底出现经济局部过热以来，我国综合利用土地，信贷，税收政策，市场化手段和行政化手段相结合，成功的调控了经济的发展。在此期间房价一直处于上涨的态势，剔除人口增长，经济发展等自然因素，房价上涨重要的原因在于土地供应结构不要合理，住房部性供需矛盾，土地、房产空置等。

　　应该说，利用信贷政策调控房地产企业的信贷，可以总体上为房地产市场降温，另外可以减少房地产市场的恶性竞争，保证房地产市场的良好秩序。对于个人房贷的首付比例的提高，笔者对于此项措施对于投机性交易和正常交易的调控持有怀疑态度。对于投机性房产交易，提高首付的杀伤力不大，调控作用不太明显，相反对于正常交易，调控力度会比较大，这部分刚性需求短时间内虽然会表现出一定的收敛，在不久的将来会叠加到以后增长的需求上，对房价会形成新的冲击。对于房贷的首付，笔者认为应该明确区分交易是否为投机性交易，虽然工作存在一定的难度，但这样的考虑是比较人性化的。

　　对于土地政策的调控，政策效果应该是根本性的，可以在源头上调控住房结构的供应，另外通过加强土地利用的监督，保证土地顺利转化为房产供应，对于调节房产供需矛盾有重要的意义。

　　三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度

　　（八）严格控制被动性住房需求。加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。

　　解读：新增住房需求中，被动需求占有一定的比例。地方政府如果盲目追求城市化率，不注重这部分需求和整体房产供需的相互协调，不仅不会完成拆迁工作，还会对房地产市场造成冲击，也容易引起社会的不稳定。

　　四、进一步整顿和规范房地产市场秩序

　　（九）加强房地产开发建设全过程监管。对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。

　　（十）切实整治房地产交易环节违法违规行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。

　　解读：我们以前的工作缺陷在于对房地产开发全过程监督力度不够，造成大量土地闲置，导致政府批出的很多地都没有形成有效供应，这也是房价居高不下的原因。另外，对于一些开发商囤积房源，恶意炒作的行为，鉴于其对市场往往会造成恶劣影响，要切实加大监控和处罚力度。

　　五、有步骤地解决低收入家庭的住房困难

　　（十一）加快城镇廉租住房制度建设。要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。

　　（十二）规范发展经济适用住房。各地要继续抓好经济适用住房建设，进一步完善经济适用住房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要。

　　（十三）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。

　　解读：这部分政策是真正惠民的政策，能够对消费起到政策引导的作用，也能够保证房地产市场真正健康发展。

　　通过政策调控，可以保证满足中低购房者的需求，贯彻以民为本的原则，净化市场浮躁的风气，净化房地产市场秩序。

　　六、完善房地产统计和信息披露制度

　　（十四）建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。城市人民政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，增强房地产市场信息透明度，要完善市场监测分析工作机制。

　　（十五）坚持正确的舆论导向。要加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。

　　解读：信息披露制度是相当重要的制度，开发商之所以能够达到恶意炒作的目的，原因就是购房者与开发商严重信息不对称，对于开发商的恶意行为，购房者往往不置可否，在"宁可信其有，不可信其无"的思想指引下，民众往往盲无目的的听从了开发商的一面之词，最终使开发商的伎俩屡屡得逞，因而房价在大家的哄抢中居高不下。

　　加强信息披露，使购房者和开发商在信息上能够处于相对平等的地位，那么交易便会在一定程度上保证公平，合法，透明。

　　总体评价及问题建议：

　　此次九部委联合发文总体上在政策操作性上比“国六条”有了很大的改进，其中很多量化的指标可以作为政府工作目标和政绩考核，是一个比较完善的调控房地产市场，稳定房价的意见，但在一些方面还需要进行必要的改进。

　　首先，对于（三）调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税的规定，笔者认为应该区分正常交易，投资交易和投机交易，对于正常的交易应该继续奉行差额征收营业税的规定；对于投资性交易和投机性交易应该全额征收营业税，另外在税率的设计上考虑二者的区别和对市场的不同影响，设定比较高的，差别的税率，这样的调节作用是比较明显的。

　　其次，对于（五）有区别地适度调整住房消费信贷政策。从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。这条规定仍然是一刀切的政策，笔者认为不管是20%还是30%的规定，对于投资性和投机性交易的调控力度仍然是很小的，虽然作为市场整体来讲，考虑到了市场承受能力的问题，但这样一刀切的政策始终是不人性化的，效果也是不会很好的，其结果只会对正常的交易产生影响，我想这并不是当局者的意图。另外对于90平米的规定来区分交易类型也是欠妥当的，具体工作还有待细化。