综述

　　6月1日后正式实施新政，楼市再次接受风雨的洗礼。本期（5月30日~6月27日）上海公寓商品房市场成交量出现明显萎缩，而成交价格走高。上期一些成交的热盘在本期开始转冷，市场上再度出现观望。四、五月份的部分刚性需求没有延续到六月份，市场成交在六月份明显下滑。

　　国六条细则规定之一——个人住房除90平方米以下的套型外，其他按30%的首付款比例执行。这将加大购房者首付压力，使得部分的购房者购房心态发生变化，出现暂时观望或“改买为租”。

　　国六条细则规定之二——住房转让环节营业税以五年为期。这出于对市场上炒房的限制，增加投资中间成本，加长住房转让期限。考虑到投资回报的因素，部分房产投资者出现观望或转移投资资金，致使六月份楼市成交出现大幅下滑。

　　成交方面，根据网上房地产统计数据显示，5月30日至6月27日公寓商品房总成交9965套，117万平方米，环比大幅下滑了39%.三月份是上海楼市升温的转折点，同三月份相比，成交量下滑了16%.本期成交量表现突出的有仁恒河滨城（查看地图）（143套）、华山夏都苑（查看地图）（116套）、合生江湾国际公寓（查看地图）（157套）等楼盘。

　　供应方面，本期总供应10010套，118万平方米，较上期环比大幅下滑了43%，供应量也明显量缩。从供应区域来看，主要集中在松江、浦东和闵行，其中松江占到总供应量的20%；环线区域主要集中于中外环间和外郊环间，外郊环间占到供应总量的40%.本期供应突出的个案是上海康城（查看地图）四期A块共1423套、170561平方米，占到总供应量的14%.

　　新政之下——量缩价涨

　　6月1日前上海楼市出现一波成交的高潮，开发商力挺销售，二手房业主纷纷抢挤过户通道。6月1日后受新政的影响，情况大不同，公寓商品房仅成交了117万平方米，大幅下滑39%.同比上期，行政各区中，浦东成交量下滑最大，下降131072 平方米，降幅为40%.受新政影响，浦东内环区域显得张扬，世纪公园板块和源深板块尤为突出，盛景福邸、新城海上名园（查看地图）、仁恒河滨城二期引发火爆销售；而中外环有所沉寂，上南三林板块成交显得力不从心。松江成交量下降106745平方米，降幅40%，九亭、莘闵、松江新城板块表现稍好，其中莘闵板块造就了绿洲香岛花园（查看地图）热销。闵行成交量下降100723 平方米，降幅为42%，莘庄、颛桥两大板块成交稍热，其他板块表现平平。闸北降幅最大，达到61%，新政之下，闸北成交行情低迷，只有中环有所亮点，是本期成交的主力区域。成交量唯一上升的是青浦，环比增加3558平方米，增幅14%，这归功于仁恒运杰河滨花园（查看地图）（63套）放量，占到青浦成交总量的29%.从各环线间来看，外郊环间成交量下降最大，为278738 平方米，降幅38%；中内环间降幅最大为54%，成交量下降了187882平方米。本期新政之下，成交降幅大，范围广。

　　同五月份价降量升相比，本期新政之下，成交量出现明显的萎缩，但成交均价却出现了上扬。本期公寓商品房成交均价为9444元/平方米，而上期的为8943元/平方米，均价小幅上扬6%.从各行政区上看，均价上升最明显的是静安区，上升5132元/平方米，升幅32%，该区域的远中风华园（9套）成交均价高达27829元/平方米，将整体价位拉升。另一上升幅度较大的区域是长宁区，整体均价上升了4873元/平方米，升幅28%.该区域的的华山夏都苑（116套）均价高达28043元/平方米，而该楼盘占到长宁总成交量的47%，因此长宁的成交均价被大幅拉升。新政之下，本期的成交量和成交均价一反五月份的走势，公寓房的成交结构被调整，偏向于中高档公寓房，而成交量则明显收敛。

　　强者浦东——强者恒强

　　浦东新区成交量一直高居榜首，本期成交了1684套、197960平方米。虽然成交量相对上期明显下滑，但该区域有更多的个案楼盘在蓄盘。该区域热点板块依然火热，世纪公园板块仁恒河滨城成交了143套，27924平方米，该楼盘地处内环以内，周边配套成熟，环境优美，精装修，性价比高；源深板块的新城海上名园成交了138套，14349平方米，以一房、二房为成交主力，填补了该板块内稀缺的房型。这两大楼盘在本期销售面积十强之列，其中仁恒河滨城则抢得首席。榜首之位一直都是浦东新区各大盘竞争的目标，上期是上南三林板块的未来域（查看地图）城、而再上期则是世纪公园板块的陆家嘴中央公寓（查看地图），浦东强者恒强。

　　松江、闵行两区分别以159294平方米、139191平方米的成交量紧随其后。本期松江表现最突出的楼盘是莘闵板块的绿洲香岛花园（122套）；而闵行规模最大的楼盘上海康城本期一举热销136套，成为闵行成交的最亮点。

　　北部区域虽都出现量的整体下滑，但仍不缺乏亮点，像万里居住区12地块（167套）、合生江湾国际公寓（157套）、久华佳苑（查看地图）一至四期商品住宅（75套）、慧芝湖花园（73套）等楼盘。其中杨浦合生江湾国际公寓自从五月份开盘以来，客户一直在蓄量，到本期集中成交。本期表现较为突出的是嘉定区，有清水颐园（查看地图）（95套）和嘉城（查看地图）（107套）两楼盘占据成交面积十强楼盘。江桥板块的嘉城再推新房源，以二房和三房为主力，成交价格有所上扬，再次热销，领跑江桥楼市。

　　中心区域收获最大的是卢湾的翠湖天地御苑（查看地图），成交了45套、8473平方米。该楼盘以三房为主力房型，定位于海外客户，是中心三大区域的销售冠军，均价高达5万元/平方米。本期外资收购再次成为热点，继上次收购陆家嘴中央公寓后，本期摩根士丹利再斥巨资收购长宁的华山夏都苑A栋，整栋116套、27031平方米，占到长宁总成交量47%.成交最少的仍然是静安，只有25套，其中远中风华园就占了9套，但均价达到27829元/平方米。

　　外郊环间——亮点突出

　　本期的成交面积十强楼盘中，有四席位于外郊环间，分别是绿洲香岛花园（122套）、正阳世纪星城（查看地图）（119套）、上海康城（136套）、嘉城（107套）。此期除了绿洲香岛花园新上榜外，其他三大楼盘则是再次上榜，使得本期外郊环间成为突出区域。新上榜的绿洲香岛花园推出的是第四期精装修房源，该批房源位于中心景观区域附近，位置较好，同时推出买房送车的活动，为该案热销助力。正阳世纪星城是正阳集团力推的主要楼盘之一，长期占据奉贤成交面积榜首之位，该楼盘五月龙虎榜中，销售面积位居第四，热销208套、27735平方米，本期则成交16523平方米，有所收敛。上海康城目前在售的是第四期，以舒适户型为主力，采取折后优惠的促销方式，累计本月成交，一举热销136套、15516平方米，成为闵行成交的最亮点。嘉城则在四月龙虎榜中位居第四，本期再次热销12660平方米。

　　外郊环间一直都是关注的焦点。五大环线区域，外郊环间长期占据成交的最大比例，此次，外郊环间成交4065套、451985平方米，占公寓成交总量的39%.同上期相比，该环间的成交量下降了38%，但环间所占比例轻微上浮。

　　受新政的影响，各环间区域成交结构调整明显，变化最大的是中内环间，所占比例由上期的18%降至14%，而内环以内区域所占比例由上期的13%上升至19%，成交的结构向中心区域转移，致使本期成交均价有所上扬。

　　增量供应——蓄盘观望

　　相对于上期全市共推出了17972套、206万平方米的新增量，本期供应量缩水严重，供应下滑43%；另一方面，从本期供应聚集四大楼盘中，上海康城四期A块供应1423套、170561平方米；大华锦绣华城（查看地图）供应621套、68482平方米；明丰新纪苑供应690套、65401平方米；明园森林都市（查看地图）供应539套、56714平方米。这四大盘就占据总供应量的31%，可以看出本期供应成规模的个案寥寥无几。从供应的这几大盘来看，大盘沉淀资金严重，开发商出于资金回笼、周转的需要，不得不在新政背景之下，推出新增供应量；而大部分的小盘，资金压力小，在目前市场不明朗的时期采取蓄盘观望策略，以观后市进展，再酌情推新盘。

　　六月份是受新政影响的首月，随着新政调控的延续，后期增量供应量预计有所回升。五月份，部分开发商降价放量，引发一波成交的小高潮；而六月份量缩价涨，市场成交下滑，出现更多的楼盘蓄盘观望。而后期出于资金长期处于沉淀压力，以及后市价格缩水等不确定风险，预计部分开发商会有针对性的、谨慎的推出新增供应量，以缓解压力。