土地市场清理力度渐强 物业税征收迫在眉睫？

    4月30日，北京市人民政府办公厅转发了国务院办公厅关于深入开展土地市场治理整顿、严格土地管理文件的通知，清理检查去年以来的土地占用情况，整顿未批先用、征而未用、乱占滥用和随意改变土地用途等问题；清理检查去年以来的土地审批情况，重点是新上项目的用地情况；清理整顿经营性土地使用权的招标、拍卖、挂牌出让中存在的问题，并明确：治理整顿期间，全国暂停审批农用地转非农建设用地；能源、交通、水利、城市重大公共设施等重点建设项目用地，确属急需的，报国务院批准等等。

    5月2日，北京市人民政府办公厅转发了国务院办公厅关于妥善解决当前农村土地承包纠纷紧急文件的通知。

    5月4日，北京市人民政府办公厅转发了国务院办公厅关于清理固定资产投资项目文件的通知。清理的范围为：已开工建设的在建项目和已提出申请、政府部门正在受理且尚未开工的拟建项目。重点清理城市快速轨道交通、高尔夫球场、物流园区、大型购物中心等项目，以及2004年以来新开工的所有项目。

    5月18日，建设部副部长仇保兴在国务院新闻办举行的记者招待会上，就城市规划、开发区数量、开发商囤积土地等问题，再次表明建设部坚决治理的态度。

    加上此前出台的其他政策，如停止半年审批农用地转为非农用地，以及清理整顿在建项目和暂停部分项目的开工建设等，不难看出，中央对房地产市场的调控开始紧紧抓住土地这个牛鼻子。

    欲为土地规划许可证设立期限

    据国土资源部调查，截至去年，国家土地储备170万亩，但囤积在开发商手中的没有开发的就有70万亩。对此建设部副部长仇保兴18日在国务院新闻办举行的记者招待会上说，开发商大量囤积土地，能够以非常低的投入获得高额利润，这种现象对改善百姓生活、平抑房价非常不利。从《土地法》的角度来说，囤积土地两年内没开发就应该予以没收。我国也准备出台规定，为土地规划许可证设立期限，两年必须完成规划指标，否则规划许可证就取消，用这种方法来缓解土地供应紧张的矛盾。

    撤消3000多个开发区

    据仇保兴介绍，目前，全国共清理出6000多个开发区，经过半年的清理整顿，已有3000多个开发区被撤消。

    仇保兴同时表示，对剩下的3000多个开发区，建设部正在和有关部门逐个进行清理，检查清理工作要持续到今年年底。建设部将对检查出来违反城市规划和城市土地管理法的人与事进行处理。

    四大措施严控“形象工程”

    针对目前一些地方违反城市总体规划，不顾本地实际情况建设“形象工程”、“政绩工程”的问题，建设部也将采取有力措施进行严格控制。

    仇保兴在18日的记者招待会上说，目前我国一些城市面临着一方面“形象工程”、“政绩工程”过多过滥，另一方面必要设施又非常短缺的问题。有的小城市建的马路超过100米宽，有一个城市只有5万多人口，但是建的广场却可以站6万人。

    仇保兴指出，建设部将采取四大措施严控“形象工程”：一是加强对城市规划的调控，合理安排城市空间的资源，包括土地的资源、公共空间、财政资金的使用，要根据轻重缓急来安排财政资金的使用。

    二是严格执行城乡规划中已经规定的城市建设的各类标准。

    三是建立强有力的监督和处罚制度。

    四是建立正确的评价体系，城市建设要从地面引导到地下，从“形象工程”引导到必要的基础设施，这样才能实现城市的科学发展和可持续发展。

    两年建成房地产预警体系

    据仇保兴介绍，中国房地产预警系统开始建设半年来，已有6个试点城市建立了该系统，中国计划用2年时间建成全国的房地产预警系统。

    据统计，到2002年，我国的城镇化水平达到了39.1%，比1998年提高了7.2个百分点，城镇人口总数增加到5.02亿。城镇化的飞速发展带动了房地产市场的升温。

    仇保兴说，目前正在珠、长三角洲及华北部分省市开展房地产预警体系试点，全国的房地产预警网络有望在两年内逐步建成。

    今年年初，建设部、国土资源部等七部委联合发出了《关于加强协作共同做好房地产市场信息系统和预警预报体系有关工作的通知》，要求各地房地产信息收集平台争取今年上半年达到实际应用的目标，各地要有计划地建立符合当地特点的房地产市场预警预报体系，并不断完善。

    同时，建设部正在积极推进全国房地产市场预警预报系统的建立，并希望通过向社会发布预警信息，引导市场理性投资和消费，推进整个房地产市场持续健康稳定地向前发展。政府主管部门可以据此预报体系采取相应的措施调控市场，引导市场健康发展。

    仇保兴建议，政府部门可以通过加强城乡规划和土地宏观调控，来保证房地产业的健康发展。具体手段包括土地供应总量的控制、房地产建设空间布局的控制、房地产项目规划时间的控制等。此外，今后各地在房地产规划调控和金融调控方面应加强联动，保证让每一个城市都建立一套房地产观察和监督体系，并完善相应的法律保障体系。

    房价控制在每年上涨3%左右为理想目标

    今年第一季度，我国35个大中城市，房价平均上涨7.7%，采取上述措施后房价是否有可能下降呢？仇保兴说，我国在高速发展过程中房价很难下降，而且房价大起大落也是不正常的。理想目标是每年上涨3%左右，买房与银行利率相比不会亏本，这样的房地产市场才是比较健康的。

    仇保兴指出，调控房地产市场需要经营、土地、法规、规划四个方面协调配合。城乡规划对房地产的调控，主要体现在土地总量的控制、空间布局的控制、时间的控制、建立非常严格的城市规划程序等方面。

    除此之外，加强城乡规划和土地宏观调控来保证房地产业的健康发展，还有三项基础性工作：首先，房地产规划调控和金融调控应该联动；其次，应该建立房地产的观察和监督体系以及预警系统；再次，要建立法律保障体系。仇保兴举例说，目前法律在容积率方面的保障就不理想。现有的房子违反容积率建好以后，处罚标准跟房地产的价值相差很远，在北京相差10倍左右。只是处罚工程建设成本的话，房地产商获得的利润就非常大，这样的处罚是罚不胜罚的。

    任志强：只能解决土地储备的新增问题

    任志强认为，限制房地产开发的投资规模，一定会有人以控制用地规模把住土地供应一关上下刀，但今逃谠用地规模的限制，只能对几年以后的生产和投资规模产生影响，而决不会对今天的产品产生投资影响，只能解决土地储备的新增问题，不能解决现有的投资问题。

    据任志强分析，大量的出让土地已在开发商的手中储备，政府一旦签订了土地出让合同，就不可能对这些土地再进行控制。政府能控制新增土地的增长，而已在统计数字之内的土地，可能在今后的两三年中都保持一个房地产的高速投资增长。减少的也仅仅是对新增土地的购买和再新增土地生产的投资增长。当大量的土地已在开发商的手中时，土地供给的减少只影响开发商的土地储备和生产的连续性，开发商会将分期的储备与投资的结合调整为不做新的土地储备，但加速现有土地投资的进度。土地的稀缺和供给减少必然提高现有土地的价格，储备多的开发商也会利用宏观调控土地供给减少的机会，将土地转让给缺少土地的开发商而获利并解决现金流问题。这样没地的用原有的土地储备加大投资，使分期投入的土地变成了集中的投入，那么用土地来控制投资的作用就变成了零，只有害而无利。

    任志强说，土地的供给与供给的规模都不是开发商的问题，而是政府的事。由于低进高出可以在土地出让金之外，让政府在土地的招拍挂中获得额外的土地开发成本与市场价格之间的利润，因此各级政府都在与上级政府和土地政策的博弈中不惜违规违章，冒着受到法律制裁的风险而大量占用土地和进行土地的交易。这种发展地方经济和赚取土地收获的冲动，需要通过发展商的投资，使冲动变成现实。因此在政府的教唆之下和谋取低成本土地的冲动，将开发商也卷入了土地违法违规占用的风波之中。事实上没有政府的批准或允许，任何开发商都不可能自行非法占用土地的。

    在这种情况下，手中有大量土地储备的（已有合法用地手续的储备）开发商与政府，都会在严格控制新用地规模中获得巨大好处，控制必然会使现有的土地大大升值，并可能产生暴利；与之相反，手中无土地储备的开发商与政府会反对，开发商无地就不可能在政策的调控中获利而新增的土地价值必然上升。这样就加大了投资的成本，同时新增土地与原有土地的价差也加剧了与新投资者市场竞争的风险，自然会引起他们的极力反对。

    物业税征收渐行渐近？

    “目前有关方面的确正在酝酿按月征收物业税的方案，7月左右就会向（上海）市政府提交。”继广东省财政厅官员在财政会议上披露可能在今年对不动产开征统一规范的物业税之后，上海再度爆出开征物业税的消息。

    据上海市政府对外公布的数据显示，上海投资性购房目前比重约16.6%.但业内人士估计真实情况远远不止这个数字。在上海市少数区域和个别楼盘中，投资性购房比重相当高，早已超过警戒线。业内人士估计实际数字应该接近政府公布数字的3倍。

    据有关媒体的报道，上海市政协有关人士透露，他们的专家小组接受政府委托，正在研究开征物业税方案，基于物业税问题比较复杂，因此不能给出何时完成研究并颁布方案的时间表。

    短期来看，即便是广州、上海，物业税的实施尚无更为明确的时间安排。但是，现行的房地产企业税制进行改革，既然已经是中央既定的方针，必然会在一些发达城市先行试点。专家认为，广州、上海两地的举措，对于其他发达城市来说应该是个促进。

    无论如何，涉及无数纳税人利益的物业税正渐行渐近。也许，对于普通购房者而言，商品房的“平买贵用”时代正在来临。从理论上说，“物业税”的直接后果就是减轻了开发商前期的资金压力，从而降低了房地产开发的门槛，顺而推之，也将减轻消费者的购房压力。也就是说，在购买新房这一环节上，消费者的购房成本应该会降低。不过地产商普遍不这样看，他们认为房地产价格是跌还是升，受某个因素所左右的可能性不大，主要是受市场需求的影响。