营业税契税税基不同 一套房两“交易价”

　　“我花40万买的房子，地税局都已经开了营业税发票，证明我交易的有效性，但契税所却让我按46万交契税！”6月1日起，我国实行了新的房产税收政策，在二手房交易中，买卖方必须凭契税、营业税等完税证明才能办理过户手续。可是不少纳税人办理相关纳税手续时却发现，同一套房子，同一桩买卖，营业税的税基和契税的税基却不相同。这不，南京市民曹先生就遭遇到这件“窝心事”，一气之下他打算将契税所告上法庭。

　　案例：税基差6万，契税多交1324元

　　前两天，曹先生购买了位于河西奥体中心附近的一套二手房，111平方米，2001年建成，经和卖主协商，他付了40万元（单价3600元），并拿到南京地税部门按此价开具的不动产营业税通用发票。接着，他去契税征收所交纳契税，以办理过户手续，谁知却被告之，40万元的房价明显偏低，需要重新估价。当时一位工作人员告诉曹先生，该小区二手房屋以前的成交价单价没有低于4200元的，所以应该要按4200元×111平方米即466200元征收契税。由于一下子多出6万元，契税也就多出1324元，对这样的结果，曹先生表示他有两点质疑。一：既然地税部门开具了发票，说明国家已经承认了交易的合法性，为什么契税部门却不认同这样的交易价格？二，契税征收所重新评估的价格是否来得太草率了，“前后不过5分钟，而且依据也不过就是网上同地区以前的交易价格。”曹先生昨日忿忿不平地告诉记者，最让他难以接受的是，第二天，他又去咨询契税征收所，另一位工作人员打开电脑后竟然对他说，他买的那个小区历史上也有低于4200元的单价。“太随意，反正他们看的所谓网上信息又不对市民公开，我们之间严重的信息不对称。”

　　解释：营业税与契税性质不同

　　交的是同一套房子的税，为什么税基却差6万元？对此，省财政厅相关人士称，1997年7月7日颁布的《中华人民共和国契税暂行条例》第四条第三款明确表示：成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。具体说，曹先生以3600元的单价买房，但契税所认定同级别房屋的市场单价应该是4200元，显然，3600元的合同价远低于评估的市场价，这时，契税所就有权参考市场价格，在重新做出核定后征收契税。该人士强调，此规定有利于控制避税情况发生。省地税局有关人士也介绍，契税和营业税并非一个税种，契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的财产税。而营业税是针对经营所规定的应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的营业额征收的流转税。房屋买卖中，契税以不动产为征收对象，营业税则是以营业额为征收对象，所以，契税税基以房屋的市场价格为准，而营业税则以房屋买卖的合同价格为准。

　　质疑：合同价、评估价谁像“市场价”

　　“有关部门的解释很有道理，但我注意到，里面有个难以让人信服的论述。”昨日，南京一家律师事务所的律师在听完曹先生的质疑及有关部门的解释后打抱不平道，交易合同价及契税征收所给出的评估价，究竟谁更接近市场价呢？他倒觉得答案是前者。“契税征收所给出的评估价，主要依据网络上显示的以前交易均价，这里面就有一个问题，如果近半年时间内，楼市价格已发生变化，可同地区恰恰又没有房产交易记录呢，请问这时候评估价到底怎么给。而且从市场经济规律说，真正市场交换得出的价格才叫市场价。”

　　南京另一位熟悉房地产行业的律师也表示支持曹先生。他指出以前的确经常有中介为避税故意教人降低房价，可自从凭营业税发票办房产证政策实行后，这种情况基本已经杜绝，因为营业税发票是根据合同价格开的，而合同价格具备法律效应，卖房人一般都不会当作儿戏。当然，合同价与市场价相差十万八千里的案例也并非没有，他就听说曾有父子俩之间进行房产交易，最后的合同价竟是1元，但这样的事情毕竟是少数。有关部门还是应多为普通百姓考虑，至少给出的评估价能更让人心服口服，更有凭有据些，要知道，你一估差了几万，那边契税就要多交上千呢！