楼市税收新方案初揭秘

　　本周一经多个部门讨论，南京楼市税收新政方案已经上报市政府。144平方米以上的住宅将被认定为非普通住宅，非普通住宅征4%的契税和不到2年就转手的住宅征5%的营业税，这两条新规都将以6月1日为界实施。住宅成为本次楼市政策调控的重点。144平方米以上在售住宅不到20%“铁八条”列出的普通住宅标准为：“住宅小区建筑容积率在1.0以上”、“单套建筑面积在120平方米以下”、“实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下”，允许“各省、自治区、直辖市根据实际情况、单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％”。记者获悉，南京初步将普通住宅单套建筑面积定为最大标准：144平方米。

　　那么按照这个标准，究竟南京有多少楼盘被列入“非普通住宅”呢？有关部门告诉记者：此前南京曾按130m2的标准对在售楼盘做过调查，约有20%的房屋面积超标；如果放宽到144m2，超限房的比例在10%左右。两年内转手住宅全额缴纳营业税

　　楼市税收新政出台后，国税总局的一份解释称：不到2年就转手，不分普通住宅和非普通住宅，均须按全额的5%缴纳“营业税；2年后转手的，普通住宅免交营业税，非普通住宅按买入卖出差额缴纳”营业税。办公商铺等非营业用房6月1日起如果转手也将按差额的5%缴纳“营业税。

　　据悉，有关部门已经在研究征收方式：打算以上次成交缴纳的契税来认定当时的成交价，和本次交易合同对照计算差额，不过交易双方合同虚报房价的，由市场评估确定。如果是2年内转手的，住宅按交易全额缴纳“营业税，办公商铺则只需按差额缴纳”营业税，反映国家本次着力对住宅炒家进行限制。6月1日起可能实施新政,新政对住宅、非住宅都加大了契税、营业税的收缴力度，目前南京打算对6月1日前房管部门已经受理的案件依然实施以前的老办法，不收营业税，但这是否是最终方案，有待27日国家财税部门相关细则出台。

　　一位读者来电咨询：5月24日送到房管部门登记的二手房（购房没满2年）能否按老办法不交5%营业税，因为从24日起、10天办证，拿证可能要在6月1日之后了。有关部门答复说，目前南京的初步方案是6月1日前鉴证的商品住宅依然按老办法征收2%的契税，有没有鉴证购房人可自行在合同最后一页右下方寻找覆盖在“*年*月*日”上房管部门的章。

　　对于6月1日前交件受理的二手房交易初步打算也不征营业税、按原定2%交契税，而不管实际拿证日是否在6月1日之后。只有在6月1日交件的房产交易才需考虑营业税、高契税等问题。但是预计本月27日国家财政部税务总局会就此出台细则，如果南京现有这一方案与之不矛盾就出台，如果矛盾则要根据国家规定修改。因此，现有暂定方案是以6月1日为界。