房屋租赁税收“黑洞”上亿

　　近日，本报记者在对贵阳市“住改商”现象进行采访时发现，仅中华路上的１０幢高层住房，就有３８０套住宅在办公经营，其中９０％以上的房屋属于未进行备案登记就非法出租。然而，这只不过是贵阳市房屋租赁税收流失“黑洞”之一角。 

　　据公安部门的不完全统计，目前两城区房屋出租户约１３万户，然而，在市房管局办理租赁备案登记的房屋仅２０９７套，仅占出租总量的１．６％，这近１３万套住房，若以每套８０平方米，每平方米８元租金（参照市房管局２００３年出台的房屋租赁指导价）计算，每年年租金达１０亿元以上，按房产税（税率４％）一项，每年流失的税收起码４０００万元。一位权威人士告诉记者，在大量的商业办公用房出租中，进行备案登记交纳税费的不到一成。据估计，我市每年流失的房屋租赁税费超过上亿元。 

　　上亿元税收是什么概念？相当于两个“老干妈”企业创造的税收；比息烽、修文两个县的年度地方财政收入还要多。 

　　为何大量房屋不进行备案登记就非法出租，致使上亿元国家税收流失？记者就此展开调查。

　　税费下调鲜为人知 逃税方法层出不穷 

　　大量房屋私下非法出租，其目的就是为了逃避税费。１９９９年以前，贵阳市房屋租赁税收较高，各项税费加起来达１７％，出租人觉得税费太高，悄悄采取各种办法私下交易，最常见的逃税方法是出租人和承租人谎称是亲戚或朋友的房借住或借用，使相关管理部门无可奈何。从２０００年起，国家有关部门出台相应法规，将个人出租自有房屋的营业税由原来的５％下调为３％，房产税由原来的１２％下调到４％，租金在１０００元以下的免收营业税，营业房的征收税率一共为１７％。 

　　尽管税率下调幅度较大，但由于相关部门宣传力度不够，很少有市民知道房屋租赁税费已经有大幅度调整，致使各种偷逃税费的手段仍层出不穷。除承租双方共同“扎媒子”外，出租人通常委托黑中介私下进行交易。据了解，正规中介公司在接受租赁业务时，通常要求业主出具所出租房屋的产权证及相关证照，而一些黑中介为抢夺生意，在接受房源时根本不进行核实把关，更不会督促出租人备案登记并交纳税费，使一些有争议或根本就不具备出租条件的房屋也进入市场进行黑交易，不仅造成大量税费流失，也引发大量纠纷。 

　　管理缺乏力度 税费征收几乎是空白 

　　房屋租赁市场是整个房地产市场不可或缺的重要组成部分，是投资者实现投资目标的重要途径，房屋租赁市场活跃，势必刺激当地的房地产消费。１９９９年以来，贵阳房地产市场连续５年高速增长，２００３年投资额达６０．６２亿元，创下历史新高。房地产业的发展，再加上城市经济逐年增长，吸引了大量外来人口来贵阳创业。据不完全统计，２００３年底两城区流动人口接近５０万人。 

　　然而，长期以来，贵阳市虽出台有《贵阳市房屋租赁管理办法》，但缺乏一套适应市场经济发展的房屋租赁管理体制。首先是管理不统一，多头管理。介入租赁市场管理的政府部门除房管局外，还有一些部门也在进行管理并收费，造成管理主体重叠，结果是谁都在管，但又谁也管不了，管不好。不仅加重了出租人的经济负担，也使租赁当事人对多头管理产生抵触情，绪不予配合。 

　　其次是工商、房管、税收等部门未形成协作管理的机制。工商部门办理出租房屋营业执照时，不审核该房屋是否已到市房管局进行租赁备案登记，按照有关规定，只有办理了《房屋租赁许可证》的房屋才可以进行出租，致使大量房屋不备案登记就出租。 

　　记者在采访中了解到，国税和地税分家后，房产税在地税中的比重很大，建筑施工和住房销售环节的税费征收做得很好，但是房屋租赁环节的税费征收却很糟糕，形成强烈的反差。在市地方税务局地方税处，记者向弯群策处长了解房屋租赁税费征收的有关情况，并要求提供２００３年度的相关数据。弯处长坦率相告，房屋租赁税费征收没有作专门统计，反正征收情况很不理想；即使有少数人来上交房产税，也是因为客户需要发票报销，才被动来交，主动依法纳税的，少之又少。 

　　究其征收不力的原因，弯处长说，主要是出租房屋点多面广，情况复杂，管理难度很大，加之税务部门人手少，心有余而力不足。 

　　确立部门协作机制 加大管理执法力度 

　　上亿元税费白白流失，令人扼腕叹息。 

　　如何堵住这一巨大的税收流失黑洞？ 

　　记者在贵阳市房管局、市地税局等部门采访时了解到，这一现象已引起市委、市政府的高度重视。最近，市委、市政府出台《关于实施创建“平安贵阳”工程的实施意见》，要求以出租房管理为重点，由市综治办牵头，公安、司法、劳动、民政、计生、房管、工商、税务、财政、物价等部门共同参与，实行办证、收费、治安管理“一条龙”服务，这对坚决堵住我市房屋租赁税收流失黑洞无疑是一个难得的契机。 

　　建立一个完善的房屋租赁管理机构体系，是有效管理房屋租赁的途径。据悉，市房管局为加大管理力度，专门抽调２０多人，组成“贵阳市房屋租赁管理中心”，近日将正式挂牌，从而加强对中介机构的管理，加强对房屋租赁备案登记的管理力度，从源头上堵住税收流失漏洞。 

　　建立一套适应市场经济发展的房屋租赁管理体制，对规范我市住房租赁市场，使其从地下走到地上，从隐蔽走向公开，有着十分重要的意义。为此，许多专家指出，一定要借鉴深圳、上海等城市成功经验，统一执法主体，避免多头管理；统一执法依据，避免政出多门；统一工作规程，增强房屋租赁管理工作的透明度，同时确定部门协作机制，要求工商、税务、公安等部门在办理涉及有关出租屋的业务时，按规定必须认真审查其是否持有房管局核发的租赁许可证，严格按房屋租赁管理部门登记的租赁合同办理，不得用于超出许可证核准的范围。除政府及相关部门加强管理外，市民也应加强纳税意识。过去由于宣传力度不够，市民对房屋租赁有关知识不了解，对依法进行房屋租赁和依法纳税的观念十分淡薄。报纸、电视、电台今后应采用多种形式大规模宣传，充分发挥舆论监督作用，对偷逃税费和管理执法不力的行为该批评的批评，该曝光的曝光。