二手房买家急待营业税细则 交纳地点仍未确定

　　业界称普通住宅交易免征营业税难以提供容积率证明，建议建立网上信息查询系统

　　七部委新政规定，从6月1日起，个人购买时间超过2年（含）、符合普通住宅标准的住房，对外销售时可免征营业税；5月30日，建设部、国家税务总局、财政部联合下发通知，明确规定个人购房日期以产权证或契税完税证明上的时间为准。然而，由于北京市营业税征收细则一直没有公布，完成买卖双方房产过户后，发现营业税欲交无门，二手房交易市场的成交速度明显减缓，使得买卖双方和二手房中介公司倍感困惑。

　　案例调查

　　二手房已过户完毕，营业税却暂时无法缴纳

　　万德城经纪公司总经理井蕴娇在谈到月初公司经手的一笔交易时心情依然有些无奈，据她介绍，6月1日，其公司代理的海淀区一套70多平米的已购公房成交，买卖双方很快办理了过户手续。按照新政规定，此房购买未满两年上市交易应该缴纳营业税，可是当公司的工作人员带着卖家和房产证去房产交易所缴税时，得到的答复是对方暂时无法接收。随后该工作人员向区、市地税局以及其他相关部门进行咨询，得到的答复都是具体收税的细节未定，等细则出台后再缴税。

　　就这样，一桩普通的二手房交易被暂时搁置了下来。买家担心，由于买卖双方房款已结清，如果一直等待下去，不知到营业税可以缴纳时卖方是否还会兑现缴纳的承诺，毕竟总房款的5.5％也不是一笔小数目，很可能会出现不必要的麻烦。井蕴娇表示，如果征税细则迟迟不能出台，对整个二手房交易市场的负面影响不可小视。

　　实操困难

　　免征营业税需三前提，容积率证明无从提供

　　事实上，对二手房交易征收营业税感到困惑的不仅是万德城一家经纪公司。链家经纪公司总经理左晖表示，目前有很多经纪公司在执行七部委新政及北京市优惠政策时会觉得比较困难，除了对政策适用范围、税率、起征时间等问题都比较模糊外，最主要的还是卖家难以在交易的时候提供有效的享受优惠的证明文件。

　　七部委意见中规定，从6月1日起，个人购买时间超过2年（含）、符合普通住宅标准的住房，对外销售时可免征营业税。5月底北京市建委公布北京市普通住房标准，即住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在140（含）平方米以下，实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下，三种条件同时满足方可认定为普通住房。“在这三个条件中，后两个还比较好提供证明，至于容积率的证明，卖房者很难提供，而且应该由谁提供这个证明也没有明确规定，这就给交易带来很大障碍。”左晖表示。

　　北京市地税局营业税管理处的工作人员也表示，虽然政策明确规定6月1日起征收营业税，但由于普通住宅的标准界定方面专业性比较强，比如说“住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上”这条标准，税务机关就不太好掌握。为了对广大市民负责，税务机关正在积极协调有关部门，而且还对多家经纪公司进行了调研，争取尽快出台有关的操作细则。

　　业界建议

　　建立容积率、价格信息网上查询系统

　　据了解，北京市的实际购房需求非常大，虽然近期出台的宏观调控政策给二手房市场造成了一定的影响，成交迟缓，但大部分购房者都只是持币待购，而不是持币不购。业界预测，在近期政策抑制需求之后，随着购房者心理的转变，未来可能会出现大量房屋入市，届时营业税的执行细则就显得尤为重要。

　　对此井蕴娇建议，政府收税时不一定非要缴税人出示有关证明文件，是否可以考虑建立网络查询系统，将不同片区各楼盘的容积率、价格等信息登录在系统内，具体查询时在网上点击即可，可以节约大量的工作时间。同时她还认为，政策细则出台时最好可以对涉及到的诸如容积率、平均交易价格等专业词汇进行细致的阐释，以避免出现疑义。而目前有消息称细则会在6月16日公布，如果消息属实二手房市场交易量应该会在政策出台后回升到正常水平。

　　北京市地税局有关负责人称，细则考虑的内容比较繁杂，例如究竟由规委还是哪个部门出示房屋的性质证明，同时在征收时地点选择等细节问题，还要看市规委、建委、税务局等有关部门如何具体协调，但是估计不久详细的政策就会出台。

　　热点问答

　　房改房买卖可能也需交营业税

　　梁小姐：政策规定二手房买卖要交纳营业税，但在实际情况中，除了商品房之外，还有经济适用房、房改房、已购公房、拆迁房等等，这些房屋买卖的时候是不是都要交纳营业税？

　　市地税局有关负责人：上海刚刚公布了这方面的政策，即对房改房和上市公房，在第一次上市交易时，按照之前的政策执行，不收税。但是北京会不会参考上海的做法有关部门还在商议之中，如果最终决定收税的话很可能不会区别对待，即无论是对经济适用房、房改房还是已购公房等都可能会按普通住房有关规定执行。

　　远郊区营业税附加可能较低

　　王先生：我打算卖一套二手公寓，营业税的税率还不是很明显，有的媒体说是5%，有的媒体又说是5.5%，而权威部门也没有统一发布信息，究竟营业税的税率是多少？

　　北京市地税局营业税管理处工作人员：营业税率就是5％，但是一般在市区内缴纳营业税时要加上0.5％的城市维护建设税和教育费附加，这样加在一起就是5.5％，一些远郊区县，城市维护建设税和教育费附加的税率可能会有一些差别，会有略低于0.5％的情况。

　　营业税交纳地点仍未确定

　　刘先生：我打算在南城买一套二手房，请问现在二手房交易应该到哪里去交营业税？

　　北京市地税局营业税管理处工作人员：由于具体的政策细则尚未出台，有很多问题暂时还不能最后确定。是否在属于房地产管理部门的用房的征收契税的交易大厅内给税务部门开辟收税窗口等细节性问题，还要看市规委、建委、税务局等有关部门具体的协调，但是估计不久详细的政策就会出台。