息税交迫！“收租族”面临“缩水”

    租价难抬，税费征紧，房价利息一路看涨因为连年来股市低迷风险大，有效投资模式不多，对于家有闲钱的广州富裕一族来说，买房放租，做个快乐“收租族”曾是一个非常让人着迷的“钱途”去向。但近期以来，房价飞涨、利息提升，加息压力日高，政府又强化出租屋的监管，成本大增，唯独租金却一直徘徊，广州“收租族”的日子似乎越来越“风险”频生，买屋放租“十赚不蚀”的快乐日子似乎已有到了头，投资看来还要慎重。

    房价飞涨租金不涨，回报下滑今年以来，广州商品房价要连续几年的低位徘徊后终于坐上了直升机，一路飞涨，最畅销的一手楼，一年内涨幅最高的项目竞已涨了足有两三成，大多数一手楼涨幅都至少有近十个百分点以上。广州市国土房管局近日公布的2004年第三季度商品房（含一、二手商住楼）价格统计数据显示，今年第三季度，广州市商品房销售价格同比上年总体上升了2.9%，其中，多层住宅价格同比上升了4.2%，高层住宅价格同比上升了3.9％。

    但令“收租佬”痛心的是，今年以来广州楼市的这股“飞涨”势头，却迟迟未能感染到租赁市场。同时公布的第三季度广州市商业用房租价同比上升了4.2%，但住宅楼租金同比却基本持平。也就是说，从去年第三季度到今年第三季度的整整一年时间内，广州市的住宅租金几乎是“毫不动摇”纹丝不动。

    记者向市多家地产中介行打听来的消息也基本如此，即使是最热租的天河北一带，今年以来住宅的租金水平也基本与去年差不多。有业内人士更透露，其实广州住宅租金已多年未见提升。尽管外来人口日多、租赁市场兴旺，但因为广州人大多有乐做“收租佬”的传统，住宅放盘量更大，租价自然徘徊不前，“空租期”风险也加大。如今房价飞涨，再买房放租的话，回报率也就没以前那么高了。

    加息压力大，按揭“收租”前景难乐观近日，央行提高贷款利率，尽管幅度不高，平常投资一族最常见的30万元20年贷款，加息后月供支出也就增加45.11元，每年也就多541.26元，对一般买家影响不大，但对于精打细算的“收租族”来说，这笔支出往往就是半个月的月租了，怎能不心疼呢？更让人担心的是，继续加息的压力不小，要知道1998年3月25日时，国内商业性个人住房贷款年的利率就高达10.35，而目前却只有5个点多点，加息空间有多大可想而知。看来，如果利率还再涨的话，靠按揭买楼放租的“收租族”可就越来越笑不出口啦。

    “逃税”难再，“油水”还要再打折租房交税本来是天经地义，但因为实施监管难度大，一直以来，广州的大多数房屋“收租佬”都是“逃税户”。据称逃税比例达七八成以上，以至于不少收租一族根本就没将税费成本算入自己的小算盘中。近一段时间来，广州市政府有关部门正大力加强市场监管，强化出租房屋税费的催交工作，“税费”成本已不得不加。按有关规定，私房出租要交纳的税费有：租金收入5%的营业税（月金收入在800元以下的免纳营业税，月租金收入在4000元以下的扣除800元费用后再计，月租金收入在4000元以上的，扣除20%后按20%的税率计税）；营业税税额3%的教育费附加税。签租赁合同时还需按合同所载租金额的千分之一付贴花税。此外，还要缴交城市建设维护税（市区内7%，郊区各县城、镇范围税率5%）。这些税费相加起来，大概需房屋总租金的10%以上。也就是说，“收租族”的“油水”还要至少再减少一成。