[北京]契税优惠新政振奋住房交易二级市场

　　8 月8日，市地税局、市财政局、市建委联合出台了《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》，规定个人首次上市交易的已购公房、危改回迁房等具有保障性质的住房，均视同普通住房，享受相关税收优惠，另外购房时间也可弹性认定。业内人士认为，此举对北京二手房市场而言，是一个重大利好消息。

　　购房时间弹性计算

　　根据原政策出售房屋缴纳营业税的规定，需以取得房屋产权证或契税完税证明上所注明的时间作为其购房时间，满足个人购买普通住房超过两年（含两年）转手交易销售时才能免征营业税。按照这样的划分，许多已经早早就交完了购房款但取得房产证不满两年转手交易的已购公房业主，在出售时则必须按全额缴纳营业税。受此政策限制，使得这部分已购公房业主暂缓出售计划改为“由售转租”，某种程度上抑制了部分二手房源的释放。

　　而此次《补充通知》的出台，对购房满两年时间的计算起点做出了新规定-首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，由于合理客观原因，购房人未能及时取得房屋所有权证书并办理契税手续的，购房时间的认定可凭原购房发票或合法付款票据证明的第一笔购房款交纳时间作为购房时间。

　　契税享受优惠待遇

　　众所周知，符合优惠政策普通住房标准的须同时满足三个条件即：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。此外，均视为非普通住宅。根据原政策的规定，购房者购买非普通住宅的需按3%的税率计征契税，其中这部分非普通住宅中也包括了部分大户型、价格较高的已购公房。这样就使得那些想要购买大户型、中高价已购公房的客户在缴纳契税时必须全额缴纳契税，在税收政策的压力下使得这部分客户产生了犹豫心理，进而“持币观望”。

　　现在《补充通知》的出台，超出上述标准但符合首次上市交易条件属于保障性质住房范围内的房屋，在缴纳契税时能够享受到按房价1.5%征缴契税的优惠政策，不再按3%全额缴纳契税，从而进一步刺激了购房者的购买热情。

　　着重强调“首次上市”

　　为何强调“首次上市”呢？我爱我家市场研究中心认为，1.首次进入市场交易的已购公房与二手商品房区别较大。已购公房和二手商品房，无论是在权属关系、交易程序还是缴纳税费上都有着较大的区别，因此在政策上将其两者区别对待。2.已购公房首次交易后与二手商品房权属性质视为等同。已购公房在首次交易过后再上市时，其权属性质则会完全发生变化，视同为二手商品房，应按照二手商品房再上市交易的相关政策及规定来执行。因此，三部门此次出台的《补充通知》，着重强调了首次上市交易的已购公房、危改回迁房等六大类具有保障性质的住房划分为普通住房并享有免征营业税的优惠条件。

　　促进市场房源释放

　　二手房市场在北京房地产市场上扮演着抑制房价过快上涨的重要角色。就现阶段北京房地产现状而言，对于大多数中低收入人群来说，二手房仍然是这部分人群置业需求的首选。随着《补充通知》利好消息的出台，二手房市场房源量的不断释放，不但能够解决中低收入百姓的居住问题，同时也将对北京二手房价格的稳定起到积极促进作用。

　　据统计，90%以上购买二手房人群是用来自住的，这部分人群不会因为新政策的出台而取消买房计划。随着已购公房等六大类具有保障性质的住房免征营业税政策的公布及实施，将会激发这部分人群的购买热情并将其逐步扩大，有利于二手房市场的前进与发展。

　　此外，新政策对于已购公房的历史成因给予了区别对待。已购公房有别于其他房屋性质，它的投机炒作成分较少，此次出台的《补充通知》中给予已购公房首次上市交易相应的优惠待遇，不但使已购公房历史成因问题得以圆满解决，同时也大大增进了已购公房业主出售房屋的信心。