物业税是调节贫富差距工程 利好自住型购买者

　　有专家认为，物业税实际是财产税，它的开征具有填补中国现行税制中财产税缺失的特殊功能，对于调节贫富差距有着比其他税种更重要的作用。

　　物业税是一个关系到千家万户的重大工程，它的确定和实施应稳步推进。

　　物业税开征后，把原来交易环节征收的税费稀释到了拥有环节，所以房价会有所下降，但未来的预期支出上升---主要对投资、出租等经营性房屋在拥有环节征收，而对自住房屋则采取免征或少征的做法。

　　不久前，在“商业周刊第九届CEO年会”上，财政部长金人庆表示，下一步我国要稳步推行物业税。国家税务总局局长谢旭人也在不同场合表示，在“十一五”期间，我国将逐步推行物业税。

　　房价迟迟无法回落，购房费用名目繁多似乎成为“罪魁祸首”之一，不管是房产业者还是媒介记者，不管是已经购房的消费者还是观望中的老百姓，也顺理成章寄希望于在房产领域实行统一税收，减轻购房者的负担。

　　其实，决策层早已在十六届三中全会上通过的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中明确了物业税的改革方向，提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”既然上下意愿趋同，那么，大家关心的是：物业税是一种什么税？“决定”要求的“条件具备”是何时具备？实施时应“统一规范”且“应取消有关收费”是否可以真正执行和操作？

　　物业税的开征将打破财产税对个人零税负的局面

　　在物业税征收讨论中，出现了物业税调节贫富差距的说法。事实上是否如此？为什么会如此？关于物业税的调节对象，首先得先清楚物业税的定位。在北大展望论坛上，中国社科院财贸所副所长高培勇分析，物业税实际上是从香港房地产税中移植的概念，他说，有很多人呼吁让物业税换回原来的名称“房地产税”。如果把它看作房地产税，实际上就是财产税系列之一。所以，如果开征物业税，就意味着中国开始征收财产税了。因此，他认为，首先要把物业税当财产税来加以认识，加以定位。“一旦把物业税提到财产税这个层面上，物业税的开征具有填补中国现行税制中财产税缺失的特殊功能。财产税对个人还是属于零税负的阶段。”

　　高培勇指出，物业税一旦开征，就填补了财产税的缺失，意味着中国真正启动了调节贫富差距的工程。贫富差距是在三个层面上表现出来的。第一个是收入。第二个层面是消费或支出。第三是财产。税收制度对贫富差距的调节，应该是全面的调节，而不仅仅限于前两个层面。现在在收入环节，有个人所得税调节。在消费环节，有增值税、消费税和营业税的配合去调节。而在财产环节，没有任何调节。放着对贫富差距影响最大、具有基础作用的财产不去触动，而仅仅停留在个人所得税调节收入分配等等方面，对中国的贫富差距的调节是微不足道的。

　　对于有人认为“豪宅税负将加重”，中央财经大学证券税收研究所所长刘桓教授却认为这是过分担忧。他说，物业税一旦开征将实行“一刀切”的税率。因为，房屋的占地面积是固定的，房价的高低已经体现了地价的高低，所以不论是豪宅还是普通住宅按照统一税率征收就可以体现“公平”，豪宅的房价较普通住宅更高，按照同一税率征收，其缴纳的物业税相应也更高。同样道理，地域差异对物业税征收也没有太大影响。因为，各地不同的房价已经体现了地域差异。

　　物业税是一个稳步推进的过程短时间内开征不太可能

　　物业税开征讨论已久，但刘桓认为，既然今年物业税被明确地写入“十一五”规划，就标志着未来5年内我国将开征这一税种。至于何时出台，何时可以操作，条件具备与否，现在从各方说法可以看出，物业税仍在酝酿之中。

　　出台物业税作为一次影响重大的税种改革，前期的调试等准备工作需要耗费相当长的时间。中国住宅产业商会会长聂梅生告诉记者，而其立法程序必然要经历上报人民代表大会审议等程序，过程相当复杂。因此，短时间内要想开征并不可能。刘桓也认为，物业税开征是一个关系到千家万户的重大工程，不能草率开征，否则将会“伤筋动骨”，尤其恐累及低收入家庭，因此注定它“是一个稳步推进的过程”。

　　史耀斌也认为，物业税本身是非常复杂的税种，既包括和现有税种的衔接问题，也包括开征以后的一些问题：比如说对什么样的房产征税，对什么样的房产不征税，起征点应该定在什么水平上，还有经济适用房和其他各种各样的房子的分类，存量房子和今后开征物业税以后新的增量房子的税负公平问题。

　　具体酝酿些什么呢？在11月26日举办的“中国城市房地产税费改革国际研讨会”上，国务院发展研究中心副主任谢伏瞻谈到，与其他税种不同的是，不动产税的征收需要一定的基础条件，一是详实的不动产登记资料，二是用科学的方法对房地产进行低成本的估价，三是政府的税收征管能力。但不管酝酿到何种程度，步伐是只能快不能慢了。史耀斌说，物业税应该加快推进，财税部门“现在正在做这个工作”。

　　对于自住型房屋购买者开征物业税是利好

　　有研究机构估算，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占 40%。购房者买一套房子的钱中，有30%-40%是缴了各种税费。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，现在的开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大幅度下降。百姓担心的是，物业税的实行，会不会出现“买得起住不起”的情况？

　　专家分析，如果开征物业税，最直接的结果便是降低开发成本，导致房价下降。刘桓分析，物业税开征后，由于把原来交易环节征收的税费稀释到了拥有环节，所以房价会有所下降，但不太可能像有些人说的下降到四成那么多，因为房价主要受市场供求关系影响。

　　征收物业税，会使房屋初始价格比较低，但是购买后每年都要承担一定的物业税，物业税成了未来的预期支出，房屋的使用成本会不会大幅增加？刘桓表示，这种担心大可不必，因为从国际惯例看，物业税的征收都有一定的底线，主要是对投资、出租等经营性房屋在拥有环节征收，而对自住房屋则采取免征或少征的做法。因为住房是准公共产品，如果一个人拥有基本住房以外的房产，也就意味着他占用了别人的资源，所以他应该为此付费。另外，目前投资者投资股票、基金、债券等产品都是要付出一定费用的，而惟独只有投资房产不付费，这对投资者来讲也是不公平的。刘桓认为，对于自住型房屋购买者来讲，开征物业税是利好。因为在购买环节，减轻了购房者的负担，而在拥有环节，税负也会很轻甚至没有。而对于投资类住房的购买者而言，他们则应该为占有更多的资源而付出相应的费用。

　　对于大家关心的新房和旧房如何征收物业税的问题，刘桓表示，物业税只针对新房而言，老房在交易时已经一次性缴纳了各种税费，将不再重复征税。